# ケイアイスター不動産（3465） FY2025 有価証券報告書 Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/3465/filing/2025-fy 提出日: 2026-06-25 対象期間: 2025-04-01 〜 2026-03-31 企業ページ: https://komori.app/company/3465 原本（EDINET）: https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100YIZP.pdf ## 要点 当社は、2026年4月1日付で普通株式1株につき2株の株式分割を実施し、それに伴う定款変更を行っています。また、中期経営計画2028に基づき分譲住宅事業と注文住宅事業を中心に事業を進め、当連結会計年度の業績として売上高・利益が増加した旨を記載しています。 ## 事業 ケイアイスター不動産は、親会社と連結子会社24社および持分法適用会社20社からなるグループで、分譲住宅事業と注文住宅事業を中核に展開。国内大都市圏を中心に店舗展開と用地仕入を活発化し、生産性と利益率の向上を図る。2026年3月期は分譲住宅事業・注文住宅事業の両軸に加え、国外展開およびリフォーム等のストック事業にも取り組んでいる。 ## 数字 - 設備投資: 4億円 - 従業員数: 2,897人 ## セグメント - 分譲住宅事業 / 売上高 3,658億円 / 営業利益 276億円 - 注文住宅事業 / 売上高 64億円 / 営業利益 1億円 - その他 / 売上高 218億円 / 営業利益 41億円 ## 前回からの変化 ### サプライチェーン 本提出書類で新たに「キャッシュマネジメントシステム（CMS）」の明示があり、また海外販売拠点としてKI-STAR REAL ESTATE AUSTRALIA PTY LTD/同AMERICA, INC.の関係会社が記載された。加えて、既存の「よかタウン系列」について関係会社記載があったため言及を追記する。 - + CMS（キャッシュ管理） - + KI-STAR AU販売拠点 ### 戦略的賭け 提出書類（2026-06-25）では、(1)CMSを用いたグループ資金効率化、(2)販管費削減と経営の見える化、(3)豪州・米国を含む海外展開、(4)リフォーム・ストック事業による顧客Life Time Value最大化、(5)注文住宅・中古住宅再生・アパート・収益不動産等の分譲以外の事業拡大、(6)マイスター制度による現場育成、が新たに（または明確に）示された。既存の「新規エリアへの出店と用地取得」「脱炭素仕様と国産木材活用」「不動産×ITのDX・業務システム化」についても、目標値やZEHの標準仕様化等の追記がある。 - + キャッシュマネジメントシステムCMS - + 販管費削減と経営の見える化 - + 豪州・米国での海外展開 - + リフォーム・ストック事業でLTV最大化 - + 注文住宅・中古再生等の拡大 - + マイスター制度による現場育成 ### 外部エクスポージャー 提出日2026-06-25の書類において、既存の地政学・商品（原材料・エネルギー）・法令遵守・需要（住宅着工）・人口動態・気候関連の外部要因について言及が再開された。また、カーボンプライシング（炭素コスト見積り）、パンデミック、労働市場の変化といった要素が新たに外部要因として明示された。 - + カーボンプライシング費用見積り - + パンデミックによる事業不確実性 - + 労働市場の変化と人材獲得 ### 製品 本提出書類では、製品・サービスとして「分譲住宅事業」「注文住宅事業」を明示しているほか、顧客Life Time Value最大化に向けた「リフォーム・ストック事業」、住宅のエネルギー性能高度化として「ZEH水準の標準仕様化」を記載している。既存27件のブランド等の個別名称は、この書類中に確認できなかったため追記は行わない。 - + 分譲住宅事業 - + 注文住宅事業 - + リフォーム・ストック事業 - + ZEH水準の標準仕様化 ### 技術 当該提出書類で新たに、グループ資金効率化のためのキャッシュマネジメントシステム（CMS）と、ZEH水準の標準仕様化に関する技術方針が明示されたため、新規技術エントリを追加する。 - + キャッシュマネジメントシステム - + ZEH水準標準仕様化 ### 資本配分 本書類では、2026年3月期の設備投資総額444百万円、キャッシュマネジメントシステム（CMS）の導入、2026年4月1日付の株式分割、第5回新株予約権（2026年2月12日付）の付与、株主優待制度の拡充が新たに資本配分として明示された。既存の配当政策エントリは当期末配当（2,123百万円・135円）の更新情報が追記され、過去の連結子会社化案件（よかタウン、旭ハウジング、建新、エルハウジング、Casa robotics、新山形ホームテック、TAKASUGI）についても本書類での言及が追記された。 - + 株主優待制度拡充（2026年3月末・9月末） - + 2026年3月期設備投資総額444百万円 - + キャッシュマネジメントシステム（CMS） - + 2026年4月1日株式分割（1株→2株） - + 第5回新株予約権（2026年2月12日付） ### ケイパビリティ構築 2026-06-25提出の書類では、CMS（キャッシュマネジメントシステム）導入、マイスター制度による現場職人の早期育成、ZEH水準の標準仕様化、サステナビリティ委員会・推進室の設置、リース会計基準の2028年3月期期首からの適用予定、KI-STAR REAL ESTATE AMERICA の取得・子会社化が新規の能力構築項目として追加対象になった。一方で、既存の子会社化・連結範囲化エントリ（よかタウン、旭ハウジング、建新、エルハウジング、KI-STARオーストラリア）は同一文脈で再言及されているため、言及追記のみを行う。 - + キャッシュマネジメントシステム - + マイスター制度の現場職人育成 - + ZEH水準の標準仕様化 - + サステナビリティ委員会と推進室 - + リース会計基準適用の準備体制 - + KI-STAR REAL ESTATE AMERICAの子会社化 ### 規制ポジショニング 2026年提出書類において、リース会計基準（IFRS16相当の一部適用想定）の2028年期首からの適用予定が新たに開示された。併せて、監査役会設置会社としての取締役会運営・監査役体制、ならびにサステナビリティ委員会と推進室の設置とTCFDに基づくリスク評価・人的資本指標の設定が明示された。さらに、宅地建物取引業法・建設業法等の遵守を前提とした法令・規制動向の影響可能性が言及された。 - + リース会計基準IFRS16相当適用予定 - + 監査役会設置会社の機関設計 ## 会社自身の言葉 ### 事業戦略・成長計画（分譲／注文／海外・LTV等） - 「分譲住宅事業以外の事業拡大（注文住宅・中古住宅再生・アパート・収益不動産・海外事業の拡大）、経営基盤の強化を掲げている。」 — 分譲住宅事業以外の拡大（注文・中古再生・収益不動産・海外等）と経営基盤強化を掲げる - 「分譲住宅事業の拡大として販売棟数15,000棟/年を目標とし、エリアを安定成長エリア／拡大注力エリア／ネットワーク活用エリアに区分し、出店・提携・M&A等を投資戦略として推進する方針を明示。2026年3月期の販売棟数は9,232棟、連結売上高は前年比+13.3%であった。」 — 分譲住宅事業の販売棟数目標（15,000棟/年）とエリア区分、投資戦略（出店・提携・M&A等）、実績 - 「分譲住宅事業（高品質・低価格デザイン住宅の提供、規格型デザインを基盤に地域特性を反映した住宅設計）」 — 分譲住宅事業の提供方針（高品質・低価格デザイン住宅、規格型を基盤に地域対応） - 「注文住宅事業（規格型住宅を中心に低価格・短期間で提供、規格の充実と分譲住宅事業とのシナジー追求）」 — 注文住宅事業の提供方針（規格型中心、低価格・短期間、分譲とのシナジー） - 「ZEH水準の標準仕様化など住宅のエネルギー性能を高度化する技術方針を示している。」 — ZEH水準の標準仕様化等、住宅のエネルギー性能高度化の技術方針 - 「顧客Life Time Valueの最大化（リフォーム・ストック事業）等を含む、分譲住宅事業以外の領域の成長投資を推進。」 — 顧客LTV最大化（リフォーム・ストック等）を含む分譲外の成長投資 - 「海外展開（豪州、米国）および顧客Life Time Valueの最大化（リフォーム・ストック事業）等を含む、分譲住宅事業以外の領域の成長投資を推進。」 — 海外展開（豪州・米国）や顧客LTV最大化等を含む分譲外成長投資 ### サステナビリティ・人的資本・気候変動（TCFD等） - 「サステナビリティ委員会とサステナビリティ推進室を設置。TCFDの提言に基づく評価、人的資本・気候変動に関する取り組みとリスク評価を実施。」 — サステナビリティ委員会・推進室の設置、TCFDに基づく評価、人的資本・気候変動の取り組みとリスク評価 - 「マイスター制度の整備による現場職人の早期育成を推進。」 — マイスター制度による現場職人の早期育成 - 「サステナビリティ委員会とサステナビリティ推進室を設置。TCFDの提言に基づく評価、人的資本・気候変動に関する取り組みとリスク評価を実施。人的資本の指標（女性管理職比率、育児休業取得率、労働災害ゼロ等）を設定。」 — サステナビリティ委員会・推進室、TCFD評価、人的資本指標（女性管理職比率等）の設定 - 「カーボンプライシングの導入検討により、住宅原価増加の可能性が指摘され、財務影響に備えた対応が検討されている（カーボンクレジット等の費用見積もり含む）。」 — カーボンプライシング導入検討により原価増の可能性を指摘し、財務影響への備えを検討 - 「気候変動・パンデミック・人口動態・労働市場などの外部要因が事業運営や供給・人材獲得に影響を与える可能性がある。サプライチェーンの分散化、協力業者の確保、先行発注などの対策がとられている。」 — 気候変動やパンデミック等の外部要因が事業運営・供給・人材獲得へ影響し得ること、分散化や協力業者確保等の対策 ### リスク・外部環境・法令規制と対応 - 「中東情勢の緊迫化に伴うホルムズ海峡の地政学リスク上昇、世界的な原油価格の高騰やサプライチェーンの混乱が住宅資材・住宅設備の価格高騰につながる可能性がある。」 — 中東情勢の緊迫化や原油価格高騰等により住宅資材・設備の価格高騰につながり得ること - 「法令・規制の適用の影響。宅地建物取引業法・建設業法・建築基準法・国土利用計画法・住宅品質確保促進法・廃棄物処理法・下請法・個人情報保護法等の法令遵守が前提で、規制動向の変化が財政状態・経営成績へ影響する可能性がある。」 — 法令・規制（宅建・建設・建築基準法等）遵守が前提で、規制変更が財政状態・経営成績へ影響し得ること - 「住宅市場は少子高齢化・世帯数の減少の影響を受け、今後新築住宅着工戸数が緩やかに減少する見通し。需給の変動が財政状態・経営成績に影響を与える可能性がある。」 — 少子高齢化等で新築着工戸数が緩やかに減少見通し、需給変動が影響し得ること - 「サプライチェーンの分散化、協力業者の確保、先行発注などの対策がとられている。」 — サプライチェーン分散、協力業者確保、先行発注などのリスク対応策 ### ガバナンス・資本政策・株主還元・ストック・株式制度 - 「リース会計基準（IFRS16相当の一部適用を想定する新会計基準）を2028年3月期の期首から適用予定。適用影響は現在評価中。後発事象に関する会計基準の適用（日付等）も同様。」 — リース会計基準（IFRS16相当の一部適用想定）の2028年3月期期首からの適用予定 - 「第36期末配当金の総額は2,123百万円、1株当たり135円（2026年6月26日予定の定時株主総会承認事項）。」 — 第36期の期末配当（総額・1株当たり、予定の決議事項） - 「株主優待制度を2026年3月末基準日・9月末基準日で拡充」 — 株主優待制度の拡充（2026年3月末・9月末の基準日） - 「監査役会設置会社。取締役9名（うち社外取締役3名、提出時点）を有する。取締役会は毎月定時、必要に応じて臨時を開催。監査役は取締役会に出席し、監査を実施。社外取締役・社外監査役は独立性要件を満たす。社外取締役4名、社外監査役3名など。」 — 監査役会設置会社の統治体制（取締役会・監査役会の運営、社外役員の独立性等） - 「第5回新株予約権（2026年2月12日付）: 対象 6名、権利数 3,000個、普通株式300,000株、行使期間 2027年3月期～2036年3月1日」 — 第5回新株予約権（付与対象・権利数・普通株式・行使期間等） ### 投資・運用施策・設備投資・関係会社（グループ拡大等） - 「株式分割: 2026年4月1日付で普通株式1株につき2株の分割実施。分割前の株式数で表示」 — 2026年4月1日付の株式分割（普通株式1株につき2株、分割前株式数で表示） - 「キャッシュマネジメントシステム（CMS）を導入しており、各社の余剰資金を統合して資金効率を高めている。」 — キャッシュマネジメントシステム（CMS）導入による資金効率化 - 「生産性の向上と販管費の削減を推進。経営基盤の強化として、経営の見える化を徹底する方針を示している。」 — 生産性向上・販管費削減や経営の見える化による経営基盤強化 - 「設備投資額は総額444百万円（円換算：444,000,000円）」 — 設備投資額（総額444百万円） - 「株式会社よかタウン（福岡市東区、資本金82百万円、分譲住宅事業、議決権50.1%」 — 株式会社よかタウンの会社概要（資本金・事業・議決権・連結子会社） - 「2016年以降、よかタウン、旭ハウジング、建新、エルハウジング、KI-STAR REAL ESTATE AUSTRALIA、KI-STAR REAL ESTATE AMERICA 等を取得・子会社化（時期は沿革参照）」 — グループ会社の取得・子会社化（2016年以降の代表例） - 「デジタル推進・組織運営の高度化、人的資本戦略の推進を通じた技術・運用の向上。」 — デジタル推進・組織運営の高度化や人的資本戦略を通じた技術・運用の向上 - 「株式会社よかタウン（福岡市東区、資本金82百万円、分譲住宅事業、議決権50.1%、連結子会社）」 — 株式会社よかタウンの会社概要（資本金・事業・議決権・連結子会社） - 「株式会社建新（横須賀市、資本金90百万円、分譲住宅事業、議決権72.4%、連結子会社）」 — 株式会社建新の会社概要（資本金・事業・議決権・連結子会社） - 「株式会社エルハウジング（京都市右京区、資本金60百万円、分譲住宅事業、議決権51.6%、連結子会社）」 — 株式会社エルハウジングの会社概要（資本金・事業・議決権・連結子会社） - 「株式会社旭ハウジング（横浜市青葉区、資本金50百万円、分譲住宅事業、議決権100.0%、連結子会社）」 — 株式会社旭ハウジングの会社概要（資本金・事業・議決権・連結子会社） - 「2024年4月: 新山形ホームテック株式取得、ゆたかパートナーズ設立」 — 沿革（2024年4月：新山形ホームテック株式取得、ゆたかパートナーズ設立） - 「2024年5月: TAKASUGI株式取得」 — 沿革（2024年5月：TAKASUGI株式取得） - 「2020年11月、Casa robotics設立」 — 沿革（2020年11月：Casa robotics設立） - 「KI-STAR REAL ESTATE AUSTRALIA PTY LTD（豪州ビクトリア州、資本金2,514百万円」 — KI-STAR REAL ESTATE AUSTRALIA PTY LTDの会社概要（資本金・所在地等）