# 物件開発・仲介から開発支援・物件販売までのターンキー展開｜パルマ（3461）の変遷

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## 経過

- FY2016-Q3 初出 「前期より本格的に始動した当サービスでは、セルフストレージ事業者への物件の開発や仲介を行っており、セルフストレージ事業を直ちに稼働できる状態で提供しております。また、自主運営事業者による一括管理依頼や新規参入者の開発支援需要にも積極対応をすすめております。当第３四半期累計期間は、投資家向けにセルフストレージ開発企画コンサルティング及び物件販売が順調に進捗した結果、売上高は181,085千円（前年同四半期比106.8％増）となりました。」 — 物件の開発・仲介、一括管理、新規参入者支援、投資家向けコンサルティング・物件販売を一体で提供する事業として展開している。 (https://komori.app/company/3461/filing/2016-q1)
- FY2016 前進 「さらに、ターンキーソリューションサービスとして、前事業年度より開始したセルフストレージ施設の開発販売、仲介、及び企画コンサルティングも順調に拡大し、ビジネスソリューションサービスに並ぶ当社の柱に成長してまいりました。当事業年度はセルフストレージ物件の売却を17件、及び企画コンサルティングを２件行いました。」 — 開発販売・仲介・企画コンサルティングが主要な柱に成長したと説明し、物件売却17件、企画コンサルティング2件の実績を示している。 (https://komori.app/company/3461/filing/2015-fy)
- FY2017-Q1 前進 「当第１四半期累計期間は、前事業年度より開拓してきた仕入ルートからの情報が増加し、開発用地の取得が順調に進みました。また、前事業年度に開発したセルフストレージ物件が完成し、投資家への引渡、決済が完了しました。以上の結果、売上高は306,527千円（前年同期は2,279千円）となりました。」 — 開拓した仕入ルートからの情報増加と開発用地取得の進展に加え、前事業年度に開発した物件の完成・投資家への引渡し・決済完了という具体的なマイルストーンを示している。 (https://komori.app/company/3461/filing/2016-q2)
- FY2017-Q2 前進 「当第２四半期累計期間は、引き続きセルフストレージ開発用地の取得が順調に進みました。また、販売用セルフストレージ物件を売却した結果、売上高は436,408千円となりました。」 — セルフストレージ開発用地の取得が継続して進み、販売用物件の売却により売上高436,408千円を計上している。 (https://komori.app/company/3461/filing/2017-q1)
- FY2017-Q3 前進 「６月にはキーピット国立弁天通りがオープンし、当期の開発・販売実績は２件となりました。」 — 開発物件「キーピット国立弁天通り」が6月にオープンし、当期の開発・販売実績が2件となった。ターンキーソリューションでは、事業会社向けに開発物件1物件を販売し、売上高578,876千円、前年同四半期比219.7％増を計上している。 (https://komori.app/company/3461/filing/2017-q2)
- FY2017 前進 「さらに、ターンキーソリューションサービスとして、セルフストレージ施設の開発販売、及び企画コンサルティングも順調に拡大し、当事業年度のサービス別の売上高としては最大のサービスに成長しました。」 — ターンキーソリューションがサービス別売上高で最大のサービスに成長し、物件売却8件、企画コンサルティング1件、売上高1,672,323千円（前期比245.3％増）となった。 (https://komori.app/company/3461/filing/2016-fy)
- FY2018-Q1 前進 「当第１四半期累計期間は、前事業年度より開拓してきた仕入ルートからの情報が増加し、開発用地の取得が順調に進みました。また、前事業年度に開発したセルフストレージ物件が完成し、投資家への引渡、決済が完了しました。以上の結果、売上高は304,576千円（前年同四半期比0.6％減）となりました。」 — 開拓した仕入ルートからの情報増加と開発用地取得の進展に加え、開発物件の完成・投資家への引渡し・決済完了というマイルストーンを示している。サービス売上高は304,576千円となった。 (https://komori.app/company/3461/filing/2017-q3)
- FY2018-Q2 前進 「当第２四半期累計期間は、引き続きセルフストレージ開発用地の取得が順調に進みました。また、販売用セルフストレージ物件を売却した結果、売上高は482,994千円（前年同四半期比10.7％増）となりました。」 — セルフストレージ開発用地の取得が継続して進み、販売用物件の売却により売上高482,994千円、前年同四半期比10.7％増を計上している。 (https://komori.app/company/3461/filing/2018-q1)
- FY2018-Q3 その他 「当第３四半期累計期間は、開発中のセルフストレージ物件の竣工が第4四半期に集中するため、開発物件の販売がございませんでした。以上の結果、売上高は486,399千円（前年同四半期比16.0％減）となりました。」 — 開発物件の竣工が第4四半期に集中するため当第3四半期の販売はなく、ターンキーソリューションサービスの売上高は486,399千円、前年同四半期比16.0％減となった。 (https://komori.app/company/3461/filing/2018-q2)
- FY2018 前進 「さらに、ターンキーソリューションサービスとして、セルフストレージ施設の開発販売は順調に拡大し、前事業年度に引き続き当事業年度のサービス別の売上高として最大となっております。また投資家につきましても、前事業年度よりも幅が広がり、国内外の投資家が積極的にセルフストレージ物件の購入の検討を開始しており、個人から海外の機関投資家まで裾野が拡大してきております。」 — 開発販売がサービス別売上高で最大のサービスである状態を維持し、当事業年度はセルフストレージ物件を8件売却した。投資家層も個人から海外機関投資家まで広がっている。 (https://komori.app/company/3461/filing/2017-fy)
- FY2019-Q1 その他 「当第１四半期累計期間は、稼働物件の投資家間売買の仲介を１件行いましたが、開発物件の販売がなかったため、前年同期比では減収となりました。その一方で開発用地は想定以上に取得することができました。以上の結果、売上高は15,054千円（前年同四半期比95.1％減）となりました」 — 稼働物件の投資家間売買を1件仲介した一方、開発物件の販売はなく、売上高は15,054千円、前年同期比95.1％減となった。開発用地は想定以上に取得した。 (https://komori.app/company/3461/filing/2018-q3)
- FY2019-Q2 前進 「当第２四半期累計期間は、引き続きセルフストレージ開発用地の取得が順調に進みました。また、販売用セルフストレージ物件を３物件売却した結果、売上高は757,223千円（前年同四半期比56.8％増）となりました。」 — 開発用地の取得が継続して進み、販売用セルフストレージ物件を3物件売却した。売上高は757,223千円、前年同四半期比56.8％増となった。 (https://komori.app/company/3461/filing/2019-q1)
- FY2019-Q3 前進 「当第３四半期累計期間は、引き続きセルフストレージ開発用地の取得が順調に進みました。また、販売用セルフストレージ物件を４件売却した結果、売上高は1,087,704千円（前年同四半期比123.6％増）となりました。」 — 開発用地の取得が継続して進み、販売用セルフストレージ物件を4件売却した。売上高は1,087,704千円、前年同四半期比123.6％増となった。 (https://komori.app/company/3461/filing/2019-q2)
- FY2019 前進 「販売は順調に拡大し、前事業年度に引き続き当事業年度のサービス別の売上高として最大となっております。また投資家につきましても、海外の大手ファンド等の海外投資家が積極的にセルフストレージ物件の購入の検討をしており、個人から海外の機関投資家まで裾野が拡大してきております。当事業年度はセルフストレージ物件の売却を13件行いました。」 — ターンキーソリューションがサービス別売上高で最大の状態を維持し、物件売却は前期8件から13件へ増加した。投資家層も個人から海外機関投資家まで拡大している。 (https://komori.app/company/3461/filing/2018-fy)
- FY2020-Q1 前進 「当第１四半期累計期間は、引き続きセルフストレージ開発用地の取得・施設の開発を積極的に進め、10プロジェクトの開発が進行しております。第１四半期累計期間は、セルフストレージ物件を１物件売却した結果、売上高は604,727千円（前年同四半期比3,916.8％増）となりました。」 — 開発用地取得・施設開発を積極的に進め、10プロジェクトが進行中となった。加えて1物件を売却し、売上高604,727千円、前年同四半期比3,916.8％増を計上している。 (https://komori.app/company/3461/filing/2019-q3)
- FY2020-Q2 前進 「当第２四半期累計期間は、新型コロナウイルス感染拡大よる市況変化を見据え、首都圏エリアの既取得物件の開発・運用を進めてまいりました。当第２四半期累計期間は、「キーピット駒沢深沢」「キーピット茅ヶ崎」の売却等により、売上高は895,690千円（前年同四半期比18.3％増）となりました。」 — 市況変化を見据えて首都圏の既取得物件の開発・運用を進め、「キーピット駒沢深沢」「キーピット茅ヶ崎」の売却等により売上高895,690千円、前年同四半期比18.3％増となった。 (https://komori.app/company/3461/filing/2020-q1)
- FY2020-Q3 前進 「当第３四半期累計期間は、新型コロナウイルス禍により、多くの投資家において投資様子見ムードが広がっておりましたが、ウィルス収束後の投資再開に向け徐々に動きが出始めた中、施設の新規開発や当社開発物件の運用に注力してまいりました。当第３四半期累計期間は、「キーピット駒沢深沢」「キーピット茅ヶ崎」「キーピット中野」の売却等により、売上高は1,478,367千円（前年同四半期比35.9％増）となりました。」 — 投資家の様子見ムードがある中でも、新規施設開発と自社開発物件の運用に注力し、3物件の売却等により売上高1,478,367千円、前年同四半期比35.9％増となった。 (https://komori.app/company/3461/filing/2020-q2)
- FY2020 前進 「当事業年度は、「キーピット駒沢深沢」「キーピット江東北砂」「キーピット西葛西Ⅱ」「キーピット調布つつじヶ丘」等８施設の売却や当社開発施設等約5,500室の施設の運用を進めました。」 — ターンキーソリューションで8施設を売却し、自社開発施設等約5,500室の運用を進めた。 (https://komori.app/company/3461/filing/2019-fy)
- FY2021-Q1 前進 「当第１四半期累計期間におきましては、セルフストレージ施設開発事業量の拡大を本格的に再開し、「大田区南馬込」など４物件の開発用地の新規仕入を進めました。以上の結果、当第１四半期累計期間の業績は、「キーピットあざみ野」等の売却や当社開発施設等約5,500室の施設運用により、売上高は939,338千円（前年同四半期比55.4％増）、営業利益は38,272千円（同4.4％減）となりました。」 — 施設開発事業量の拡大を本格的に再開し、4物件の開発用地を新規取得した。さらに「キーピットあざみ野」等を売却し、約5,500室の施設運用を進めた。 (https://komori.app/company/3461/filing/2020-q3)
- FY2021-Q2 前進 「当四半期におきましては、東京圏エリアにてセルフストレージ施設開発事業量の拡大を推進し、「大田区南馬込」「世田谷区上用賀」など４物件の開発用地の新規仕入を進めました。以上の結果、当第２四半期連結累計期間の業績は、「キーピットあざみ野」等の売却や、当社開発販売施設の安定運用化支援のためのマスターリース（一括借り上げ・空室保証・運営管理）の取組積極化により、売上高は1,006,685千円、営業損失は45,982千円となりました。」 — 東京圏で開発事業量の拡大を進め、4物件の開発用地を新規仕入れた。また、「キーピットあざみ野」等を売却し、開発販売施設の安定運用化に向けたマスターリースにも取り組んでいる。 (https://komori.app/company/3461/filing/2021-q1)
- FY2021-Q3 前進 「当第３四半期におきましては、東京圏エリアにてセルフストレージ施設開発事業量の拡大を推進し、「大田区南馬込」「世田谷区上用賀」など６物件の開発用地の新規仕入を進めました。当第３四半期連結累計期間の業績は、当社開発施設「キーピット」２棟等の売却や、当社開発販売施設の安定運用化支援のためのマスターリース（一括借り上げ・空室保証・運営管理）の取組積極化により、売上高は1,701,870千円、営業損失は55,995千円となりました。」 — 東京圏での開発用地の新規仕入を従来の4物件から6物件へ進め、当社開発施設「キーピット」2棟等を売却した。売却後の安定運用化支援としてマスターリースの取り組みも積極化している。 (https://komori.app/company/3461/filing/2021-q2)
- FY2022-Q1 その他 「当四半期の新規の物件仕入・売却はありませんが、国内外の各種投資家層や事業法人等からセルフストレージ投資に対する反響は増加しており、販売活動を進めております。以上の結果、当第１四半期累計期間の業績は、売上高は86,800千円（前年同四半期比90.8％減）、営業損失は85,483千円（前年同四半期は38,272千円の営業利益）となりました。」 — ターンキーソリューションでは新規物件の仕入・売却がなかった一方、投資家・事業法人からの反響増加を受けて販売活動を継続している。売上高は86,800千円、営業損失は85,483千円となった。 (https://komori.app/company/3461/filing/2021-q3)
- FY2022-Q2 前進 「当第２四半期会計期間は、「大田区東雪谷」等の開発プロジェクトを販売いたしました。加えて、施設ごとの利用動向を反映した弾力的な賃料設定や広告施策を実施、運営施設稼働向上を図ってまいりました。」 — 前四半期に新規売買がなかった状態から、「大田区東雪谷」等の開発プロジェクトを販売し、施設ごとの賃料設定・広告施策による運営施設の稼働向上にも取り組んでいる。 (https://komori.app/company/3461/filing/2022-q1)
- FY2022-Q3 前進 「当第３四半期累計期間は、「大田区雪谷」、「江戸川区松江」所在のセルフストレージ施設を開発し販売いたしました。加えて「横浜市中区本牧原」所在のセルフストレージ開発用地を取得しております。」 — セルフストレージ施設2施設の開発・販売と、1件の開発用地取得という具体的な進捗を示している。 (https://komori.app/company/3461/filing/2022-q2)
- FY2022 前進 「また、セルフストレージ施設の開発投資事業量は前事業年度に比べ減少となりましたが、新たにパイプライン契約を締結したシンガポール大手のセルフストレージ企業StorHubグループの投資会社や、国内セルフストレージ事業者に「Keep it」等のセルフストレージ施設４棟を販売いたしました。」 — 開発投資事業量が減少する中でも、StorHubグループの投資会社とのパイプライン契約を締結し、国内事業者等へセルフストレージ施設4棟を販売した。 (https://komori.app/company/3461/filing/2021-fy)
- FY2023-Q1 前進 「当第１四半期会計期間は、昨年９月にパイプライン契約（投資対象セルフストレージ物件等に関する情報提供・優先交渉権の付与）を締結したシンガポールの大手セルフストレージ運営会社 StorHubのグループ企業に投資適格物件を紹介いたしました。さらに、集客オペレーションや広告宣伝手法の継続的な見直しにより、運営施設の賃料収入が前年同期比２割増加するなど、施設の稼働向上を進めました。」 — StorHubグループへの投資適格物件の紹介が進み、販売・開発面で具体的なパイプライン活用を示している。また、集客オペレーションと広告宣伝手法の見直しにより、運営施設の賃料収入が前年同期比2割増加した。 (https://komori.app/company/3461/filing/2022-q3)
- FY2023-Q2 前進 「当第２四半期会計期間は、昨年９月にパイプライン契約（投資対象セルフストレージ物件等に関する情報提供・優先交渉権の付与）を締結したシンガポールの 大手セルフストレージ運営会社 StorHubのグループ企業への投資適格物件紹介に加え、「横浜市中区本牧原」物件を開発し、セルフストレージ事業者に対し販売いたしました。また、投資事業量と将来の運営サービス提供機会の拡大するために、本州に点在する稼働中のコンテナ型トランクルーム２０施設を取得いたしました。」 — StorHubグループへの物件紹介と「横浜市中区本牧原」物件の開発・販売に加え、将来の運営機会拡大を目的に稼働中のコンテナ型トランクルーム20施設を取得した。 (https://komori.app/company/3461/filing/2023-q1)
- FY2023-Q3 前進 「当第３四半期累計期間は、昨年９月にパイプライン契約（投資対象セルフストレージ物件等に関する情報提供・優先交渉権の付与）を締結したシンガポールの大手セルフストレージ運営会社 StorHubのグループ企業への投資適格物件紹介に加え、「横浜市中区本牧原」物件を開発し、セルフストレージ事業者に対し販売いたしました。加えて、投資事業量と将来の運営サービス提供機会の拡大するために、「北区岩淵町」、「世田谷区瀬田」所在のセルフストレージ施設開発用地や本州に点在する稼働中のコンテナ型トランクルーム２０施設を取得いたしました。」 — StorHubグループへの投資適格物件紹介、「横浜市中区本牧原」物件の開発・販売に加え、2か所の開発用地と稼働中のコンテナ型トランクルーム20施設を取得した。 (https://komori.app/company/3461/filing/2023-q2)
- FY2023 前進 「当事業年度は、StorHubのグループ企業への投資適格物件の紹介や、「横浜市中区本牧原」物件の開発販売、本州に点在する稼働中のコンテナ型トランクルーム２０施設の投資再販を行いました。加えて、投資事業量と将来の運営サービス提供機会の拡大するために、「北区岩淵町」、「世田谷区瀬田」所在のセルフストレージ施設開発用地を取得いたしました。」 — StorHubグループへの物件紹介、横浜市中区本牧原物件の開発販売、稼働中コンテナ型トランクルーム20施設の投資再販に加え、2か所の開発用地を取得した。 (https://komori.app/company/3461/filing/2022-fy)
- FY2024-Q1 前進 「コンテナ型トランクルームの投資開発を推進、東日本を中心に14施設の開発投資を進めております。さらに、これまで多数の取組により培った施設開発・運営ノウハウを活かした「物件診断・マーケティング・事業プラン提案 ⇒ 施設工事」と施設開業までのワンストップサービスを本格着手」 — 東日本を中心に14施設の開発投資を進めるとともに、物件診断からマーケティング、事業プラン提案、施設工事までを含む開業ワンストップサービスに本格着手した。 (https://komori.app/company/3461/filing/2023-q3)
- FY2024-Q2 前進 「当第２四半期累計期間は、コンテナ型トランクルームの投資開発を推進、東日本を中心に14施設の開発投資を進めており、うち７施設が３月末までに運営稼働を始めております。さらに、これまで多数の取組により培った施設開発・運営ノウハウを活かした「物件診断・マーケティング・事業プラン提案 ⇒ 施設工事」と施設開業までのワンストップサービスを本格着手」 — 東日本を中心とする14施設の開発投資のうち、7施設が3月末までに運営稼働を開始した。また、物件診断から施設工事・開業までのワンストップサービスに本格着手した。 (https://komori.app/company/3461/filing/2024-q1)
- FY2024 前進 「ターンキーソリューションサービスにおきましては、従来からの主力物件一棟屋内型セルフストレージ施設に加え、屋外コンテナ型トランクルーム施設の開発も推進、東日本を中心に24店を出店するなど、投資の積極化と物件開発販売後のビジネスソリューションサービス受託獲得によるサービス継続を進めてまいりました。」 — 屋内型施設に加えて屋外コンテナ型施設の開発を進め、東日本を中心に24店を出店した。通期では屋内型2棟、屋外コンテナ型11施設を販売し、パーティション施工も4件推進している。 (https://komori.app/company/3461/filing/2023-fy)
- FY2025-H1 前進 「当中間会計期間は、「横浜市神奈川区泉町」における一棟屋内型セルフストレージ施設開発用地の取得や、東日本を中心に９か所にてコンテナ型トランクルーム出店に着手するなど、施設の新規開発の積極化を進めました。さらに、昨年３月開業の八幡西郵便局（福岡県）に続き、宇都宮南郵便局（栃木県）・牧志郵便局（沖縄県）・札幌東郵便局（北海道）・松戸北郵便局（千葉県）の４件を郵便局内におけるセルフストレージ出店に向けた開業サポートを開始し、資本提携先の日本郵政キャピタル株式会社が属する日本郵政グループのとの事業共創も進展しております。」 — 一棟屋内型施設の開発用地取得、東日本9か所でのコンテナ型出店着手、郵便局4件の開業サポート開始により、ターンキー展開を拡大している。 (https://komori.app/company/3461/filing/2024-h1)
- FY2025 再定義 「コンテナ型トランクルーム施設の販売においては、８施設に留まり、目標とする販売件数は未達となりました。今後当該施設の販売については、稼働率を高めた上で利回り期待が出来る投資商品として販売を行うべく集客増加に努めております。」 — 屋外コンテナ型施設の販売件数が8施設にとどまり目標未達となった一方、開発後すぐに販売する方針から、自社運営で稼働率を高めて投資商品価値を上げてから販売する方針へ転換している。 (https://komori.app/company/3461/filing/2024-fy)
- 2026-05-12 前進 「一棟屋内型セルフストレージ施設である「キーピット池上・久が原」・「キーピット横浜反町」の施設開発が計画通りに竣工オープンし、利用開始を始めております。また、2026年１月には埼玉県鴻巣市にて投資用収益不動産を取得し、当該物件から賃貸収入を得ておりますが、当事業年度中に物件価値を向上した後に売却を予定しております。」 — 屋内型施設2件の竣工・開業に加え、取得物件を運営して価値向上後に売却する展開を具体化している。 (https://komori.app/company/3461/disclosure/20260424510669)
- 2026-05-12 前進 「一棟屋内型施設が完成し運営を開始、当期中の売却に向けて推進」 — 大田区池上と横浜市神奈川区の一棟屋内型施設が2026年3月に竣工し、2026年9月の売却予定が示されている。開発後の自社運営を経て売却する方針の進捗も記載している。 (https://komori.app/company/3461/disclosure/20260512524361)
- 2026-08-10 前進 「当第３四半期累計期間は、遊休不動産の有効活用を目的として、東電用地株式会社をはじめとする企業に対し、セルフストレージ施設の開発支援を積極的に推進しました。」 — 企業が保有する遊休不動産を対象としたセルフストレージ施設の開発支援を具体的に推進している。 (https://komori.app/company/3461/disclosure/20260722597696)
- 2026-08-10 前進 「竣工・取得物件の売却による資金回収を最優先とし、保有期間中の収益改善と資産価値向上を並行して進める」 — 竣工した2物件と取得した投資用不動産について、当期中の売却と投下資金の回収を進める方針を具体化している。 (https://komori.app/company/3461/disclosure/20260810516148)
- 2026-09-18 後退 「一方、屋外型コンテナの開発・販売プロジェクトについては、販売見込先における購入検討に当初の想定以上の時間を要したこと等から、当期中の売却を見込んでいた複数案件の売却時期が翌期以降にずれ込むこととなりました。」 — 屋外型コンテナの複数案件について、当期中に予定していた売却時期が翌期以降へずれ込んでいる。 (https://komori.app/company/3461/disclosure/20260917538140)
- 2026-09-30 達成 「当社は、本日、下記のとおり販売用不動産（当社開発のセルフストレージ施設）の売却をいたしましたので、お知らせいたします。」 — 当社開発の建物型セルフストレージ施設「キーピット横浜反町」について、2026年9月30日に売却契約の締結と物件引渡しを完了したことを開示している。FY2025に示された、自社運営で稼働率を高めてから販売する方針に沿う施設販売の実績が示された。 (https://komori.app/company/3461/disclosure/20260930542968)