# 既存投資案件のバリューアップと目利き実績の活用｜ファーストブラザーズ（3454）の変遷 Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/3454/threads/e339ed1e2e8c 企業ページ: https://komori.app/company/3454 ## 経過 - FY2016-Q2 初出 「既存の投資案件のバリューアップを行うとともに、当社グループの投資案件に対する目利きやバリューアップの実績を活かし、」 — 既存案件の価値向上と、過去の案件選別・価値向上の実績を活用する方法を示している。 (https://komori.app/company/3454/filing/2016-q1) - FY2016-Q3 再掲 「既存の投資案件のバリューアップを行うとともに、当社グループの投資案件に対する目利きやバリューアップの実績を活かし、」 — 既存案件のバリューアップと投資案件の選別・価値向上実績の活用が、同じ施策として再掲されている。 (https://komori.app/company/3454/filing/2016-q2) - FY2016 再掲 「既存の投資案件のバリューアップを行うとともに、当社グループの投資案件に対する目利きやバリューアップの実績を活かし、」 — 既存案件のバリューアップと、投資案件の選別・価値向上実績の活用が継続して示されている。 (https://komori.app/company/3454/filing/2015-fy) - FY2017-Q1 再掲 「既存の投資案件のバリューアップを行うとともに、当社グループの投資案件に対する目利きやバリューアップの実績を活かし、」 — 既存案件のバリューアップと過去の目利き・バリューアップ実績の活用が再掲されている。 (https://komori.app/company/3454/filing/2016-q3) - FY2017-Q2 再掲 「既存の投資案件のバリューアップを行うとともに、当社グループの投資案件に対する目利きやバリューアップの実績を活かし、」 — 既存投資案件のバリューアップと、過去の目利き・バリューアップ実績の活用が再掲されている。 (https://komori.app/company/3454/filing/2017-q1) - FY2017 再掲 「不動産投資案件に対する目利きやバリューアップの経験を活かして」 — 投資案件の選別と既存案件の価値向上に関する経験を活用する施策が再掲されている。 (https://komori.app/company/3454/filing/2016-fy) - FY2018-Q1 再掲 「不動産投資案件に対する目利きやバリューアップの実績を活かし、十分な投資リターンが見込める投資案件の発掘に努めるとともに、保有する賃貸不動産のバリューアップを行いました。」 — 投資案件の目利き・バリューアップ実績の活用と、保有賃貸不動産の価値向上が再確認されている。 (https://komori.app/company/3454/filing/2017-q3) - FY2018-Q2 再掲 「不動産投資案件に対する目利きやバリューアップの実績を活かし、十分な投資リターンが見込める投資案件の発掘に努めるとともに、保有する賃貸不動産のバリューアップを行いました。」 — 投資案件の目利き・バリューアップ実績の活用と、保有賃貸不動産のバリューアップが再確認されている。 (https://komori.app/company/3454/filing/2018-q1) - FY2018-Q3 再掲 「このような事業環境の中、当社グループは、不動産投資案件に対する目利きやバリューアップの実績を活かし、十分な投資リターンが見込める投資案件の取得を進めるとともに、保有する賃貸不動産のバリューアップを行いました。」 — 不動産投資案件の目利き・バリューアップ実績の活用と、保有賃貸不動産のバリューアップが再確認されている。 (https://komori.app/company/3454/filing/2018-q2) - FY2019-Q1 再掲 「不動産投資案件に対する目利きやバリューアップの実績を活かし、十分な投資リターンが見込める投資案件の取得を進めるとともに、保有する賃貸不動産のバリューアップを行い安定的収益（賃貸料収入）の向上に努めました。」 — 投資案件の目利き・バリューアップ実績の活用と、保有賃貸不動産のバリューアップが継続して示されている。 (https://komori.app/company/3454/filing/2018-q3) - FY2019-Q2 前進 「このような事業環境の中、当社グループは、不動産投資案件に対する目利きやバリューアップの実績を活かし、十分な投資リターンが見込める投資案件を取得するとともに、保有する賃貸不動産からの安定的収益（賃貸料収入）を向上させることを通じて、賃貸不動産ポートフォリオを拡充しました。」 — 目利き・バリューアップ実績を活用した投資案件の取得と、賃貸料収入の向上を通じた賃貸不動産ポートフォリオの拡充が、実績として示された。 (https://komori.app/company/3454/filing/2019-q1) - FY2019-Q3 前進 「このような事業環境の中、当社グループは、不動産投資案件に対する目利きやバリューアップの実績を活かし、十分な投資リターンが見込める投資案件を取得するとともに（外部成長）、保有する賃貸不動産からの安定収益である賃貸収益を向上させることを通じて（内部成長）、賃貸不動産ポートフォリオを拡充しました。加えて、本年４月に東北エリアにおいて多数の優良な賃貸不動産を保有運営している株式会社東日本不動産をグループ会社化し、グループ全体の賃貸不動産ポートフォリオをより一層拡充しました。これにより、当社グループの賃貸不動産ポートフォリオは簿価ベースで48,600,082千円（前連結会計年度末比42.9％増）となり、安定収益である賃貸収益も大幅に増加しました。」 — 外部成長による投資案件取得、内部成長による賃貸収益向上、東日本不動産のグループ会社化を通じたポートフォリオ拡充が進展した。ポートフォリオは簿価ベース486億8万2千円、前期末比42.9％増となった。 (https://komori.app/company/3454/filing/2019-q2) - FY2019 前進 「このような事業環境の中、当社グループは、不動産投資案件に対する目利きやバリューアップの実績を活かし、十分な投資リターンが見込める投資案件を取得するとともに、保有する賃貸不動産の賃貸収益を向上させる施策を実施しました。加えて、2019年４月に東北エリアにおいて多数の優良な賃貸不動産を保有運営している株式会社東日本不動産をグループ会社化し、グループ全体の賃貸不動産ポートフォリオをより一層拡充しました。」 — 投資案件の取得、賃貸収益向上、東日本不動産のグループ会社化を通じたポートフォリオ拡充が通期実績として示された。 (https://komori.app/company/3454/filing/2018-fy) - FY2020-Q1 前進 「このような事業環境の中、当社グループは、不動産投資案件に対する目利きやバリューアップの実績を活かし、十分な投資リターンが見込める投資案件を取得するとともに、保有する賃貸不動産の賃貸収益を向上させる施策を実施しました。これらの活動により、当社グループの賃貸不動産ポートフォリオは簿価ベースで48,071,163千円（前連結会計年度末比8.4％増）となり、賃貸不動産からの賃貸収益は当社グループの販売費及び一般管理費を上回る水準で推移しました。」 — 投資案件の取得、賃貸収益向上施策を実施し、賃貸不動産ポートフォリオは簿価ベース480億7,116万3千円、前期末比8.4％増となった。賃貸収益は販売費及び一般管理費を上回る水準で推移した。 (https://komori.app/company/3454/filing/2019-q3) - FY2020-Q2 前進 「このような事業環境の中で当社グループは、不動産投資案件に対する目利きやバリューアップの実績を活かし、十分な投資リターンが見込める投資案件を取得するとともに、保有する賃貸不動産の賃貸収益を向上させる施策を実施しました。これらの活動により当社グループの賃貸不動産ポートフォリオは簿価ベースで56,250,021千円（前連結会計年度末比26.9％増）となり、賃貸不動産からの賃貸収益は当社グループの販売費及び一般管理費を上回る水準で推移しました。」 — 投資案件の取得、賃貸収益向上施策を実施し、賃貸不動産ポートフォリオは簿価ベース562億5,002万1千円、前期末比26.9％増となった。賃貸収益が販管費を上回る水準で推移したことも示された。 (https://komori.app/company/3454/filing/2020-q1) - FY2020-Q3 前進 「このような事業環境の中で当社グループは、不動産投資案件に対する目利きやバリューアップの実績を活かし、十分な投資リターンが見込める投資案件を取得するとともに、保有する賃貸不動産の賃貸収益を向上させる施策を実施しました。これらの活動により当社グループの賃貸不動産ポートフォリオは簿価ベースで59,908百万円（前連結会計年度末比35.1％増）となり、足元の月次ベースにおいては、ポートフォリオからの賃貸収益が、販売費及び一般管理費と支払利息の合計額を超える水準に至っております。」 — 投資案件の取得、賃貸収益向上施策を実施し、賃貸不動産ポートフォリオは簿価ベース599億800万円、前期末比35.1％増となった。ポートフォリオの賃貸収益が販管費と支払利息の合計額を超える水準に至ったことも示された。 (https://komori.app/company/3454/filing/2020-q2) - FY2020 前進 「これらの活動により、投資銀行事業においては、賃貸不動産ポートフォリオが簿価ベースで56,179百万円（前期比26.7％増）となり、ポートフォリオからの賃貸収益は、当連結会計年度末の月次ベースで、販売費及び一般管理費と支払利息の合計額を超える水準に至っております。」 — 投資案件の取得、賃貸収益向上、ポートフォリオ拡充の施策が進み、賃貸不動産ポートフォリオは簿価ベースで561億7,900万円、前期比26.7％増となった。賃貸収益は販管費と支払利息の合計額を超える水準に至った。 (https://komori.app/company/3454/filing/2019-fy) - FY2021-Q1 前進 「このような事業環境の中、当社グループは、不動産投資案件に対する目利きやバリューアップの実績を活かし、十分な投資リターンが見込める投資案件を取得するとともに、保有する賃貸不動産の賃貸収益を向上させる施策を実施しました。これらの活動により、当社グループの賃貸不動産ポートフォリオは簿価ベースで57,744百万円（前連結会計年度末比2.8％増）となり、ポートフォリオからの賃貸収益は当社グループの販売費及び一般管理費と支払利息の合計額を超える水準に至っております。」 — 投資案件の取得と賃貸収益向上施策を実施し、賃貸不動産ポートフォリオは簿価ベース577億4,400万円、前期末比2.8％増となった。賃貸収益が販管費と支払利息の合計額を超える水準も継続して示された。 (https://komori.app/company/3454/filing/2020-q3) - FY2021-Q2 前進 「このような事業環境の中、当社グループは、不動産投資案件に対する目利きやバリューアップの実績を活かし、十分な投資リターンが見込める投資案件を取得するとともに、保有する賃貸不動産の賃貸収益を向上させる施策を実施しました。これらの活動により、当社グループの賃貸不動産ポートフォリオは簿価ベースで57,955百万円（前連結会計年度末比3.2％増）となり、ポートフォリオからの賃貸収益は当社グループの販売費及び一般管理費と支払利息の合計額を超える水準に至っております。」 — 投資案件の取得と賃貸収益向上施策を継続し、賃貸不動産ポートフォリオは簿価ベース579億5,500万円、前連結会計年度末比3.2％増となった。賃貸収益が販管費と支払利息の合計額を超える水準も継続している。 (https://komori.app/company/3454/filing/2021-q1) - FY2021-Q3 前進 「このような事業環境の中、当社グループは、不動産投資案件に対する目利きやバリューアップの実績を活かし、十分な投資リターンが見込める投資案件を取得するとともに、保有する賃貸不動産の賃貸収益を向上させる施策を実施しました。これらの活動により、当社グループの賃貸不動産ポートフォリオは簿価ベースで67,669百万円（前連結会計年度末比20.5％増）となり、ポートフォリオからの賃貸収益は当社グループの販売費及び一般管理費と支払利息の合計額を超える水準に至っております。」 — 投資案件の取得と賃貸収益向上施策を継続し、賃貸不動産ポートフォリオは簿価ベース676億6,900万円、前連結会計年度末比20.5％増となった。賃貸収益が販管費と支払利息の合計額を超える水準も継続している。 (https://komori.app/company/3454/filing/2021-q2) - FY2022-Q1 再掲 「不動産投資案件に対する目利きやバリューアップの実績を活かし、十分な投資リターンが見込める賃貸不動産の取得活動を進めるとともに、保有する賃貸不動産の賃貸収益を向上させる施策を実施しました。」 — 目利き・バリューアップ実績を活用した取得と、保有賃貸不動産の収益向上施策が継続している。 (https://komori.app/company/3454/filing/2021-q3) - FY2022-Q2 再掲 「このような事業環境の中、当社グループは、不動産投資案件に対する目利きやバリューアップの実績を活かし、十分な投資リターンが見込める投資案件の発掘に努めるとともに、保有する賃貸不動産の賃貸収益を向上させる施策を実施しました。」 — 投資案件の目利き・バリューアップ実績の活用と、保有賃貸不動産の賃貸収益向上施策が継続して示された。 (https://komori.app/company/3454/filing/2022-q1) - FY2022-Q3 前進 「このような事業環境の中、当社グループは、不動産投資案件に対する目利きやバリューアップの実績を活かし、十分な投資リターンが見込める投資案件を取得するとともに、保有する賃貸不動産の賃貸収益を向上させる施策を実施しました。これらの活動の結果、当第３四半期連結会計期間末の賃貸不動産ポートフォリオは簿価ベースで64,353百万円（前連結会計年度末比3.9％増）となりました。」 — 目利き・バリューアップ実績を活用した投資案件の取得と賃貸収益向上施策を継続し、賃貸不動産ポートフォリオは64,353百万円、前期末比3.9％増となった。 (https://komori.app/company/3454/filing/2022-q2) - FY2023-Q1 前進 「不動産投資案件に対する目利きやその潜在価値向上の実績を活かし、十分な投資リターンが見込める賃貸不動産の取得活動を進めるとともに、保有する賃貸不動産の賃貸収益を向上させる施策を実施しました。これらの活動により、当社グループの賃貸不動産ポートフォリオは簿価ベースで66,388百万円（前連結会計年度末比1.9％増）となりました。」 — 目利き・潜在価値向上の実績を活用した取得と、保有賃貸不動産の収益向上を継続し、ポートフォリオの増加が数値で示された。 (https://komori.app/company/3454/filing/2022-q3) - FY2023-Q2 前進 「このような事業環境の中、当社グループは、不動産投資案件に対する目利きやバリューアップの実績を活かし、十分な投資リターンが見込める投資案件の発掘に努めるとともに、保有する賃貸不動産の賃貸収益を向上させる施策を実施しました。これらの活動により、当社グループの賃貸不動産ポートフォリオは簿価ベースで65,530百万円（前連結会計年度末比0.6％増）となりました。」 — 目利き・バリューアップ実績を活用した投資案件の発掘と賃貸収益向上施策を継続し、ポートフォリオが前期末比0.6％増となった。 (https://komori.app/company/3454/filing/2023-q1) - FY2023-Q3 前進 「優良な賃貸不動産の取得を進めるとともに保有する賃貸不動産の収益性を向上させる施策を実施し、当第３四半期末の賃貸不動産ポートフォリオは簿価ベースで69,975百万円（前連結会計年度末比7.4％増）となり、賃貸収益も増加させました。」 — 賃貸不動産の取得と収益性向上施策を継続し、ポートフォリオが69,975百万円、前期末比7.4％増となり、賃貸収益も増加した。 (https://komori.app/company/3454/filing/2023-q2) - FY2024-Q1 前進 「投資銀行事業では、流通件数が多い中小型の賃貸不動産を投資対象としており、首都圏のみならず全国を投資対象とすることで良質な不動産を厳選・取得し、ポートフォリオの利回りを確保しています。期中運用においては物件が持つ個別性からストーリーを描き、価値が最大化されるよう様々な施策を行います。」 — 中小型物件を全国から厳選・取得し、期中運用では物件ごとの価値最大化施策を行うという運営方法が、従来の目利き・バリューアップ施策をより具体的に示す形で進展した。 (https://komori.app/company/3454/filing/2023-q3) - FY2024-Q2 再掲 「期中運用においては物件が持つ個別性からストーリーを描き、価値が最大化されるよう様々な施策を行います。」 — 物件ごとの個別性を踏まえて価値最大化の施策を行う運用方法が、前四半期に続き再確認された。 (https://komori.app/company/3454/filing/2024-q1) - FY2025-H1 前進 「保有する賃貸不動産の収益性を向上させる施策を実施し、賃貸収益が増加しましたことから、売上高は4,389百万円（前年同期比27.0％増）、営業利益は1,277百万円（前年同期比19.0％増）となりました。」 — 保有賃貸不動産の収益性向上施策を実施し、賃貸収益の増加が投資銀行事業の売上高4,389百万円、営業利益1,277百万円として示された。 (https://komori.app/company/3454/filing/2024-h1) - FY2025 実績引用 「直近のコロナ禍での逆張り投資とその後の出口戦略の成功に象徴されるように、今後も市場の歪みや変化を敏速に捉え、収益性の高い投資機会を追求してまいります。」 — 投資機会の探索・実行方法について、コロナ禍での逆張り投資とその後の出口戦略を過去の成功例として引用し、市場の歪みや変化を捉える方針を再確認した。 (https://komori.app/company/3454/filing/2024-fy) - 2026-04-10 再掲 「期中運用においては物件が持つ個別性からストーリーを描き、価値が最大化されるよう様々な施策を行います。」 — 物件の個別性を踏まえた価値最大化施策が再確認された。 (https://komori.app/company/3454/disclosure/20260409501118) - 2026-04-10 前進 「1Qにおける新規取得、既存案件の価値向上により、含み益は前年同期比では減少、前期末比では増加」 — 新規取得と既存案件の価値向上を通じて、含み益を拡大する運用の進展が示された。 (https://komori.app/company/3454/disclosure/20260410501729) - 2026-07-10 再掲 「期中運用においては物件の個別性を踏まえてストーリーを描き、価値が最大化されるよう様々な施策を行います。」 — 物件ごとの個別性を踏まえた価値最大化施策が再確認された。 (https://komori.app/company/3454/disclosure/20260708589552) - 2026-07-10 前進 「• 改修・運営改善/新規開発 • 売却で含み益を顕在化→再投資」 — 既存物件の改修・運営改善や新規開発を通じて価値を高め、売却益を再投資する運用サイクルが、施策の組み合わせとして具体化した。 (https://komori.app/company/3454/disclosure/20260710591583) - FY2026-H1 前進 「投資銀行事業では、流通件数が多い中小型の賃貸不動産を投資対象としており、首都圏のみならず全国を投資対象とすることで良質な不動産を厳選・取得し、ポートフォリオの利回りを確保しています。期中運用においては物件の個別性を踏まえてストーリーを描き、価値が最大化されるよう様々な施策を行います。」 — 全国からの物件選別・取得に加え、物件の個別性を踏まえた期中運用と価値最大化の方法が継続して示された。また、当中間期は期初から積極的に物件取得・売却を実行した。 (https://komori.app/company/3454/filing/2025-h1) - 2026-09-30 前進 「当社グループが同社の経営を承継し、商業不動産運営に係るノウハウ・専門性と資本力を活かして設備投資と運営の最適化を進めることで、地域に不可欠な生活基盤の維持と、同施設の潜在価値の発現による収益機会の拡大の両立を図ってまいります。」 — 新たに取得する商業不動産について、設備投資と運営最適化により潜在価値を発現させる具体的なバリューアップ施策が示された。株式譲渡実行日は2026年10月30日予定であり、実行完了ではない。 (https://komori.app/company/3454/disclosure/20260930542930) - 2026-10-09 前進 「当社グループの商業不動産運営に係るノウハウ・専門性と資本力を活かし、設備投資と運営の最適化を進める。」 — サワラシティの取得後施策として、計画的な設備投資と運営最適化による物件価値向上が具体化した。 (https://komori.app/company/3454/disclosure/20261009548540)