# 相続対策層・年金対策層・海外投資家への販売注力｜ムゲンエステート（3299）の変遷

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## 経過

- FY2016-Q2 初出 「また、主な販売ターゲットとして相続対策層、年金対策層（資産形成層）及び海外投資家への販売に注力し、取扱物件の大型化を推進した結果、３億円超の一棟投資用不動産を19件（前年同期比７件増、うち10億円超の物件は２件）販売する等、引き続き全社業績を大きく牽引し、順調に推移しております。」 — 販売対象を三つの顧客層として明示し、それらへの販売を重点化している。 (https://komori.app/company/3299/filing/2016-q1)
- FY2016-Q3 再定義 「不動産売買事業における投資用不動産販売につきましては、良好な資金調達環境を背景に、固定資産として取得する法人への販売が奏功するとともに、相続対策層への販売も順調に進捗致しました。」 — 従来の相続対策層・年金対策層・海外投資家という整理に加え、固定資産として取得する法人への販売が明示され、販売先の説明が組み替えられている。 (https://komori.app/company/3299/filing/2016-q2)
- FY2016 再定義 「富裕層、相続対策層、一般の事業法人を中心とした国内投資家、並びに主にアジア地域を中心とした海外の不動産投資家の高い需要が継続する中、商品ラインナップの更なる充実に努めてまいりました。」 — 従来の相続対策層・年金対策層・海外投資家という整理から、富裕層、相続対策層、一般事業法人を中心とする国内投資家、アジア中心の海外投資家という説明に組み替えられている。 (https://komori.app/company/3299/filing/2016-fy)
- FY2017-Q1 再掲 「また、金融緩和による法人投資家の資金調達環境が良好なこともあり、相続対策層や海外投資家等を含め、販売も堅調に推移しております。」 — 法人投資家、相続対策層、海外投資家等への販売が堅調との説明が続いている。 (https://komori.app/company/3299/filing/2017-q1)
- FY2017-Q2 再掲 「引き続き、金融緩和による法人投資家の資金調達環境が良好なこともあり、相続対策層や海外投資家等を含め、販売も堅調に推移しております。」 — 法人投資家、相続対策層、海外投資家等への販売が堅調との説明が継続している。 (https://komori.app/company/3299/filing/2017-q2)
- FY2017 再掲 「富裕層や事業法人を中心とした国内投資家、並びにアジア地域を中心とした海外投資家への販売を強化しました。」 — 富裕層・事業法人を中心とする国内投資家およびアジア中心の海外投資家への販売強化が続いている。 (https://komori.app/company/3299/filing/2017-fy)
- FY2018 再掲 「一部金融機関による不適切な融資問題等の影響により、金融機関の融資姿勢は十分な自己資金を準備できない個人投資家に対して厳格化する動きが見られたものの、国内富裕層及び海外投資家の物件取得意欲は継続して旺盛であり」 — 個人投資家向け融資が厳格化する一方、国内富裕層・海外投資家への販売対象と需要を重視する説明が続いている。 (https://komori.app/company/3299/filing/2018-fy)
- FY2019 悪化 「投資用不動産の販売は、大型物件や個人投資家を中心に販売していた投資用区分物件の販売が低迷しました。」 — 従来注力していた大型物件および個人投資家向け投資用区分物件の販売が低迷したと説明している。 (https://komori.app/company/3299/filing/2019-fy)
- FY2020-Q3 悪化 「投資用不動産の販売状況は、引き続き、海外投資家の渡航制限などで販売件数は前年同期比並びに感染症拡大前の水準まで回復しておりませんが、居住用不動産の売上高は前年同期間を上回るなど感染症拡大前の水準に回復しております。」 — 海外投資家の渡航制限等により、投資用不動産の販売件数が前年同期および感染症拡大前の水準まで回復していないと説明されている。 (https://komori.app/company/3299/filing/2020-q3)
- FY2020 その他 「2020年後半からは徐々に投資意欲も回復しつつあり、国内投資家の需要はほぼコロナ前の水準まで戻りましたが、海外投資家の需要は厳しい入国制限が継続されているため、コロナ前の水準にまで回復するには時間がかかると予想しております。」 — 投資家需要は一様ではなく、国内投資家はほぼコロナ前まで回復した一方、海外投資家は入国制限により回復に時間を要すると説明されている。 (https://komori.app/company/3299/filing/2020-fy)
- FY2021-Q1 その他 「新型コロナウイルス感染症の再拡大により、緊急事態宣言が再発令されるなど、先行き不透明な状況が続いておりますが、世界的な財政・金融緩和により不動産市場への資金流入が今後も続くと見込まれ、国内外の不動産投資家からの堅調な需要が続くと予測されています。」 — 感染症再拡大による不透明感が続く一方、世界的な財政・金融緩和を背景に国内外の不動産投資家からの堅調な需要が続くと予測している。 (https://komori.app/company/3299/filing/2021-q1)
- FY2021 その他 「投資用不動産に関しましては、インバウンド向け投資需要は依然として回復には至らないものの、低金利が続くなか、国内の不動産投資家の投資意欲は変わらず高い需要を維持してきました。」 — インバウンド向け投資需要は未回復の一方、低金利を背景に国内不動産投資家の需要は高水準を維持した。 (https://komori.app/company/3299/filing/2021-fy)
- FY2022-Q2 その他 「また、円安が進行している中、日本の不動産の割安感が増しており、今後、インバウンドの回復による資金流入の拡大が見込まれます。」 — 海外投資需要は回復途上にある一方、円安による日本の不動産の割安感を背景に、インバウンド回復に伴う資金流入拡大が見込まれている。 (https://komori.app/company/3299/filing/2022-q2)
- FY2022-Q3 その他 「また、記録的な円安が進行している中、日本の不動産の割安感が増しており、今後インバウンドの回復による資金流入の拡大が見込まれます。」 — インバウンド需要はなお回復途上だが、記録的な円安による日本の不動産の割安感を背景に、回復後の海外資金流入拡大への期待が示されている。 (https://komori.app/company/3299/filing/2022-q3)
- FY2022 その他 「また、直近では新型コロナウイルス感染症の水際対策の緩和や円安を背景に、海外投資家の日本の不動産に対する需要が高まりつつあります。」 — 従来は海外投資家需要の回復遅延や資金流入期待が中心だったが、水際対策の緩和と円安を背景に需要が高まりつつあるとの説明に進んだ。 (https://komori.app/company/3299/filing/2022-fy)
- FY2023-Q1 その他 「また、ウィズコロナの下で規制が緩和されて、訪日外国人が増加する中、海外投資家の日本の不動産に対する需要が高まりつつあります。」 — 水際・行動規制の緩和と訪日外国人の増加を背景に、海外投資家の日本不動産需要が回復途上から高まりつつあるとの説明に進んだ。 (https://komori.app/company/3299/filing/2023-q1)
- FY2023-Q2 前進 「このような事業環境の下、当社グループの主力事業である不動産売買事業は、昨年から続く堅調な需要を維持しました。要因としては、住居系（一棟賃貸マンション・区分オーナーチェンジ・区分所有マンション・戸建等）の中古不動産が、新築住宅の価格上昇に伴い高い需要が継続していることやインバウンド需要の回復により、海外投資家への販売がコロナ禍前の水準まで戻っていることが挙げられます。」 — インバウンド需要の回復を背景に、海外投資家への販売がコロナ禍前の水準まで戻ったと説明されている。海外投資家需要は回復途上から、販売実績がコロナ禍前水準に戻る段階へ進んだ。 (https://komori.app/company/3299/filing/2023-q2)
- FY2023-Q3 再掲 「歴史的な円安やインバウンドの回復による海外投資家需要の増加が挙げられます。」 — 歴史的な円安とインバウンド回復を背景に、海外投資家需要が増加しているとの説明が続いている。 (https://komori.app/company/3299/filing/2023-q3)
- FY2024 前進 「投資用不動産に関しましては、日米金利差に伴う円安や低金利環境の継続により、国内外の不動産投資家の投資意欲は高い水準を維持しております。」 — 円安と低金利を背景に、国内外の不動産投資家の投資意欲が高水準を維持しているとの認識が示されている。 (https://komori.app/company/3299/filing/2024-fy)
- 2026-03-03 再掲 「投資用不動産の需要は依然として高い状況が継続しております。」 — 投資用不動産に対する国内外投資家需要の高水準が再確認された。 (https://komori.app/company/3299/disclosure/20260302573846)
- 2026-05-15 後退 「当社グループの主力事業である不動産買取再販事業は、海外投資家の需要に一部弱含みが見られたことに加え、大型物件の販売が伸び悩んだ影響により、売上高及び利益は前年同期比で大きく減少する結果となりました。」 — 海外投資家需要について、従来の高水準・増加基調を示す説明から、一部弱含みが見られる状況へ変化した。 (https://komori.app/company/3299/disclosure/20260513527737)
- 2026-05-15 再定義 「海外投資家からの需要は限定的と見込んでおり、加えて中東情勢の影響に伴う資材納期の遅延等の不確実性も勘案しつつ、国内投資家及び実需層を主なターゲットとして、柔軟な価格設定の元、販売の強化を進める方針」 — 海外投資家への販売注力を含む従来の販売対象から、国内投資家及び実需層を主なターゲットとする販売方針へ整理が変化した。 (https://komori.app/company/3299/disclosure/20260513527761)
- FY2026-H1 悪化 「このような事業環境の下、当社グループの主力事業である不動産買取再販事業は、海外投資家需要の減退に伴い、国内投資家向けの販売活動を強化しており、足許ではその効果が徐々に現れつつあるものの、当中間連結会計期間における業績貢献は限定的となりました。また、国内外の富裕層が主要な購入層であった居住用不動産における高価格帯物件の販売が低調に推移したことから、売上高及び利益は前年同期を下回る結果となりました。」 — 海外投資家需要の減退が生じ、国内投資家向け販売を強化しているものの、当中間期の業績貢献は限定的だった。国内外の富裕層が主要購入層だった居住用高価格帯物件の販売低調も記載されている。 (https://komori.app/company/3299/filing/2026-h1)
- 2026-08-07 悪化 「当社の主力事業である不動産買取再販事業において海外投資家需要の減退や大型物件の販売が伸び悩んだことから、2026 年 12 月期の連結業績が前回発表予想を下回る見込みとなりましたので、上記のとおり修正いたします。」 — 海外投資家需要の減退が業績予想の下方修正理由として具体化した。一方、国内投資家及び実需層への販売強化等は対応策として示されているが、海外投資家需要の回復やリスクの低減が達成されたとは記載されていない。 (https://komori.app/company/3299/disclosure/20260804507676)
- 2026-08-07 悪化 「当社グループの主力事業である不動産買取再販事業は、海外投資家需要の減退に伴い、国内投資家向けの販売活動を強化しており、足許ではその効果が徐々に現れつつあるものの、当中間連結会計期間における業績貢献は限定的となりました。」 — 海外投資家需要の減退と、国内投資家向け販売強化の効果が限定的な業績貢献にとどまったことが、改めて示された。 (https://komori.app/company/3299/disclosure/20260804507680)
- 2026-08-07 悪化 「海外投資家需要は引き続き限定的となり、海外投資家向け売上割合は約25%まで低下」 — 海外投資家需要の限定的な状況が継続し、売上割合の低下が具体的に示された。 (https://komori.app/company/3299/disclosure/20260804507701)