# ムゲンエステート（3299） 2024年12月期第1四半期 決算説明資料

Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/3299/disclosure/20240509586413
種別: 決算説明資料
開示日: 2024-05-10
Komoriの読み（0-100）: 74
企業ページ: https://komori.app/company/3299

## 何が変わったか

2024年12月期第1四半期は、売上高が前年同期比5.8%増の123億円となった一方、粗利率の低下と販管費の増加により、営業利益は19.6%減の11.8億円となった。通期予想は据え置かれ、2四半期以降に投資用不動産などの販売を強化する方針が示された。

## 会社が挙げた理由

建築コスト上昇による粗利率の低下、人員増強による人件費・採用費の増加、地方エリア進出に伴う広告宣伝費・出店経費・地代家賃の増加が利益減少の主因。投資用不動産は大型物件の販売が進まず、平均販売単価が低下した。

## 開示の要点

- 資料の種類: 決算説明資料
- 対象決算期: 2024年12月期 第1四半期
- 売上高: {"value":12307,"unit":"百万円","yoy_pct":5.8}
- 営業利益: {"value":1182,"unit":"百万円","yoy_pct":-19.6}
- 経常利益: {"value":993,"unit":"百万円","yoy_pct":-22.4}
- 純利益: {"value":651,"unit":"百万円","yoy_pct":-23}
- 売上総利益率: {"率":21.6,"unit":"%","前年同期比増減ポイント":-1.7}
- 営業利益率: {"率":9.6,"unit":"%","前年同期比増減ポイント":-3.1}
- 販管費: {"value":1477,"unit":"百万円","売上高販管費率":12}
- 当四半期3か月の実績: {"売上高":{"value":12307,"unit":"百万円"},"営業利益":{"value":1182,"unit":"百万円"},"経常利益":{"value":993,"unit":"百万円"},"親会社株主に帰属する四半期純利益":{"value":651,"unit":"百万円"}}
- 通期業績予想: {"売上高":{"value":60896,"unit":"百万円"},"売上総利益":{"value":13594,"unit":"百万円"},"営業利益":{"value":6861,"unit":"百万円"},"経常利益":{"value":6036,"unit":"百万円"},"当期純利益":{"value":3985,"unit":"百万円"}}
- 通期予想に対する進捗率: {"売上高":20.2,"不動産売買事業売上高":20.1,"賃貸その他事業売上高":24.1,"売上総利益":19.6,"営業利益":17.2,"経常利益":16.5,"当期純利益":16.3,"買取再販事業投資用売上高":13.6,"買取再販事業居住用売上高":26,"不動産開発事業売上高":71.5,"その他売上高":2.7,"合計仕入額":31.2,"買取再販事業投資用仕入額":22.5,"買取再販事業居住用仕入額":49.4,"不動産特定共同事業売上高":"not_disclosed","不動産開発事業仕入額":"not_disclosed","不動産特定共同事業仕入額":"not_disclosed"}
- 計画に対する自己評価: 混在（居住用不動産の販売は概ね計画通り、投資用不動産は計画下回り、不動産開発事業は計画を大きく上回る）
- セグメント別実績: {"不動産売買事業":{"売上高":{"value":11730,"unit":"百万円"},"前年同期比_pct":6,"セグメント利益":{"value":1539,"unit":"百万円"},"利益前年同期比_pct":-12.4},"賃貸その他事業":{"売上高":{"value":577,"unit":"百万円"},"前年同期比_pct":3,"セグメント利益":{"value":177,"unit":"百万円"},"利益前年同期比_pct":-2.6},"買取再販事業投資用":{"売上高":{"value":4398,"unit":"百万円"},"前年同期比_pct":-18.3},"買取再販事業居住用":{"売上高":{"value":5668,"unit":"百万円"},"前年同期比_pct":5.8},"不動産開発事業":{"売上高":{"value":1647,"unit":"百万円"},"前年同期比_pct":477.1},"不動産特定共同事業":{"売上高":"not_disclosed"}}
- 増減要因の内訳: {"営業利益":{"増収による粗利増":"not_disclosed","粗利率の差異":"約▲200百万円","人件費の増加":"not_disclosed","広告宣伝費の増加":"not_disclosed","租税公課の減少":"not_disclosed","その他販管費の増加":"not_disclosed","合計減少":"約▲280百万円"}}
- 主要KPI: [object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]
- 単価と数量の指標: {"買取再販事業":{"販売件数":{"value":165,"unit":"件","yoy_pct":25},"平均販売単価":{"value":61,"unit":"百万円","yoy_pct":-25}},"投資用不動産":{"販売件数":{"value":39,"unit":"件","yoy_pct":25.8},"平均販売単価":{"value":112.7,"unit":"百万円","yoy_pct":-35.1}},"居住用不動産":{"販売件数":{"value":126,"unit":"件","yoy_pct":24.8},"平均販売単価":{"value":44.9,"unit":"百万円","yoy_pct":-15.2}},"外国人向け":{"販売件数":{"value":16,"unit":"件","yoy_pct":45.5},"平均販売単価":{"value":59.6,"unit":"百万円","yoy_pct":-56.6}}}
- 店舗数・拠点数: {"期末の数":"営業所11拠点（渋谷営業所は2024年5月開設予定）","期中の出退店数":"札幌・名古屋・福岡営業所を2024年1月に開設、渋谷営業所を5月17日に開設予定"}
- 従業員数: {"人数":"連結385名、単体302名（2024年3月31日現在）","期中の増減・採用計画":"2024年度に新卒55名を採用（営業54名）、中途採用者96名（営業53名）。営業人員を引き続き増員予定"}
- 業績見通しの前提: 不動産需要は堅調に推移する前提。建築コストの上昇や金利の動向を注視すると記載されているが、数値前提はnot_disclosed
- 見通しに織り込んだリスク額: not_disclosed
- 中期経営計画の目標: {"対象":"第2次中期経営計画（2022-2024）","目標年度":"2024年度","目標値":"売上高CAGR15.0%以上、EPS成長率30.0%以上、ROE11.0%以上、棚卸資産回転率1.5回以上、配当性向40.0%以上、自己資本比率30.0～35.0%、ネットDEレシオ1.2～1.5倍"}
- 財務目標: {"ROE":{"目標":"11.0%以上","2023年度実績":14,"2024年度予想":13.7},"自己資本比率":{"目標":"30.0～35.0%","2023年度実績":34.5,"2024年度予想":36.8},"ネットDEレシオ":{"目標":"1.2～1.5倍","2023年度実績":0.98,"2024年度予想":0.86},"棚卸資産回転率":{"目標":"1.5回以上","2023年度実績":0.95,"2024年度予想":1.08}}
- 年間配当: {"1株当たり年間配当額":68,"unit":"円","中間・期末の内訳":"not_disclosed"}
- 配当性向: {"率":40.3,"unit":"%","目標":"40%以上"}
- 自己株式取得: 機動的に対応（取得枠・株数・期間はnot_disclosed）
- 設備投資額: not_disclosed
- 受注高・受注残高: not_disclosed
- 市場規模・シェア: not_disclosed
- 質疑応答の論点: not_disclosed
- 新しい施策: 渋谷営業所の開設、全国エリアへの営業所展開と営業人員の増強、第5弾商品『すみだ両国プロジェクト』の販売開始、第6弾商品の販売に向けた新規物件購入、Scope3排出量の算定・Web開示、女性活躍推進プロジェクト第2期の始動、新しい社外取締役・社外監査役の招聘、情報セキュリティシステムの強化、人事・採用システムの刷新・導入

## 評価の根拠

- 通期予想に対する進捗率は、どの粒度で示されているか。: セグメント別に開示（原文: 「売上高20.2%、営業利益17.2%、不動産売買事業20.1%、賃貸その他事業24.1%などの進捗率を記載。」）
- 実績が自社の計画に対してどうだったかを、会社自身がどう評価しているか。: 強弱が混在（原文: 「「居住用不動産の販売は概ね計画通り」「投資用不動産の販売については…計画を下回り」「不動産開発事業は…計画を大きく上回った」。」）
- 累計だけでなく、当四半期の3か月単独の数値が示されているか。: あり（原文: 「「2024年12月期1Q」の売上高12,307百万円、営業利益1,182百万円などを記載。」）
- 売上・利益・KPIのいずれかで「過去最高」を更新したという主張があるか。: なし（原文: 「「前年同期比増収減益」などの記載はあるが、「過去最高」の記載はない。」）
- この資料の中で、通期予想を修正した、または据え置いたことが明示されているか。: あり（原文: 「「2024年の当初計画を修正」とし、売上高53,224百万円から修正計画60,896百万円を記載。」）
- 増減の要因は、どの形で分解して示されているか。: 表で金額あり（原文: 「「粗利率の低下により▲2.0億円、販管費の増加により▲2.4億円」。」）
- 会社が業績の増減の主たる要因として挙げているのはどれか。: 価格・コスト（原文: 「「建築コスト上昇による粗利率の低下と人員増強による販管費（人件費）の増加」。」）
- セグメント情報はどの粒度で示されているか。: セグメント別の売上と利益（原文: 「「セグメント別業績」で各事業の売上高とセグメント利益を掲載。」）
- 売上原価または販管費の内訳・増加要因が数値で示されているか。: あり（原文: 「人件費653百万円、広告宣伝費45百万円、その他288百万円などの内訳を記載。」）
- この期のマイナスの事実は、どこまで説明されているか。: マイナス材料に金額あり（原文: 「営業利益は前年同期比288百万円減、粗利率低下約▲2.0億円、販管費増加約▲2.4億円。」）
- 業績見通しの前提は、どこまで数値で示されているか。: 定性的（原文: 「「不動産需要は引き続き堅調に推移」「建築コストの上昇や金利の動向を注視」。」）
- 見通しに織り込んだリスクやマイナス要因の金額が示されているか。: なし（原文: 「建築コスト上昇や金利動向への言及はあるが、リスク額の記載はない。」）
- 通期予想の達成に向けて、残り期間に何が必要かがどこまで示されているか。: 言及のみ（原文: 「「2Q以降は販売活動へシフトチェンジし売上高と利益を積み上げていく」。」）
- 中期経営計画は、この資料でどこまで扱われているか。: 進捗を数値で開示（原文: 「ROE、自己資本比率、ネットDEレシオ、配当性向などについて目標、2023年度実績、2024年度予想を掲載。」）
- 新しい施策・投資・提携・製品が、この資料で具体的に示されているか。: あり（原文: 「「渋谷営業所を開設予定」「すみだ両国プロジェクトの販売を開始」「人事システムの刷新及び採用システム導入」。」）
- 財務諸表以外の事業指標は、いくつ数値で示されているか。: 5件以上（原文: 「販売件数、平均販売単価、販売用不動産、Scope3排出量、自己資本比率などを掲載。」）
- 示された事業指標は、前年・前期に対してどの方向に動いているか。: 強弱が混在（原文: 「販売件数は25.0%増、平均販売単価は25.0%減、外国人向け売上高は36.8%減。」）
- 客数と客単価、数量と単価、ARPUと契約数のように、単価と量に分解した指標が示されているか。: あり（原文: 「「販売件数（件）」と「平均販売単価」を各事業について記載。」）
- 従業員数または採用の状況が数値で示されているか。: あり（原文: 「「連結385名、単体302名」「新卒入社55名」「中途採用者96名」。」）
- 市場規模、シェア、競合との比較が数値で示されているか。: なし（原文: 「該当する市場規模・シェア・競合比較の記載はない。」）
- 株主還元は、どこまで具体的に示されているか。: 還元方針を数値で開示（原文: 「「中長期的な連結配当性向の目標水準を40％以上」「2024年12月期…68円（配当性40.3％）を予想」。」）
- 自己株式の取得または消却への言及があるか。: あり（原文: 「「自己株式取得　機動的に対応」。」）
- ROE・ROIC・D/Eレシオ・自己資本比率などの財務目標の数値が示されているか。: あり（原文: 「ROE11.0%以上、自己資本比率30.0～35.0%、ネットDEレシオ1.2～1.5倍。」）
- 設備投資額・成長投資額・研究開発費のいずれかが金額で示されているか。: なし（原文: 「該当する投資額・研究開発費の金額の記載はない。」）
- この資料はどの形式にあたるか。: 決算説明資料（原文: 「表題が「2024年12月期第1四半期 決算説明資料」で、業績概要・予想・中期計画を掲載。」）
- 経営理念・会社概要など、業績と直接関係のない定型頁がどの程度を占めるか。: 定型頁がある程度ある（原文: 「「Appendix：会社概要」として会社概要、沿革、事業内容、株式の状況を掲載。」）
- 「差し控えたい」「未定」など、数値の開示を明確に見送った箇所があるか。: なし（原文: 「「差し控えたい」「未定」などの記載はない。」）
- 見通しと計画の説明はどれだけ断定的か。: 概ね断定的（原文: 「「売上高と利益を積み上げていく」とする一方、「その達成を約束する趣旨のものではない」「大きく異なる可能性」と記載。」）