# ムゲンエステート（3299） 2023年12月期　第１四半期決算説明資料

Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/3299/disclosure/20230510563256
種別: 決算説明資料
開示日: 2023-05-12
Komoriの読み（0-100）: 78
企業ページ: https://komori.app/company/3299

## 何が変わったか

2023年12月期第1四半期は、居住用・投資用不動産の販売増加と高価格帯物件の販売により、大幅な増収増益となった。通期業績予想は維持しつつ、配当方針を配当性向40％以上へ引き上げ、年間配当予想を32円に増額した。

## 会社が挙げた理由

前年同期は仕入れに注力して低調だった一方、今期は好調な市場環境、積極的な販売活動、高価格帯物件の販売により増収増益となった。人員増強による販売活動の強化も販売増加に寄与した。

## 開示の要点

- 資料の種類: 決算説明資料
- 対象決算期: 2023年12月期 第1四半期
- 売上高: {"value":11627,"unit":"百万円","yoy_pct":146.6}
- 営業利益: {"value":1470,"unit":"百万円","yoy_pct":513}
- 経常利益: {"value":1279,"unit":"百万円","yoy_pct":1176.4}
- 純利益: {"value":845,"unit":"百万円","yoy_pct":676.7}
- 売上総利益率: {"value":23.3,"yoy_change_points":0}
- 営業利益率: {"value":12.7,"yoy_change_points":7.6}
- 販管費: {"value":1233,"unit":"百万円","売上高販管費率":10.6}
- 当四半期3か月の実績: not_disclosed
- 通期業績予想: {"売上高":{"value":45865,"unit":"百万円"},"営業利益":{"value":3625,"unit":"百万円"},"経常利益":{"value":2840,"unit":"百万円"},"当期純利益":{"value":1863,"unit":"百万円"},"売買事業":{"value":43372,"unit":"百万円"},"賃貸その他事業":{"value":2492,"unit":"百万円"}}
- 通期予想に対する進捗率: {"売上高":25.4,"売買事業売上高":25.5,"賃貸その他事業売上高":22.5,"営業利益":40.6,"経常利益":45,"当期純利益":45.4,"買取再販事業投資用売上高":26.1,"買取再販事業居住用売上高":29.5,"不動産開発事業売上高":10.3,"不動産特定共同事業売上高":0}
- 計画に対する自己評価: 進捗率は概ね計画通りに推移
- セグメント別実績: {"不動産売買事業":{"売上高":{"value":11067,"unit":"百万円","yoy_pct":165.1},"セグメント利益":{"value":1757,"unit":"百万円","yoy_pct":300.7}},"賃貸その他事業":{"売上高":{"value":560,"unit":"百万円","yoy_pct":3.7},"セグメント利益":{"value":182,"unit":"百万円","yoy_pct":-2.3}}}
- 増減要因の内訳: {"営業利益増加要因":{"増収による粗利増":"約16億円"},"営業利益減少要因":{"人件費増":"約1億円","広告・販売手数料増":"約2億円"}}
- 主要KPI: [object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]
- 単価と数量の指標: {"販売件数":{"合計":{"value":132,"unit":"件","yoy_pct":120},"投資用不動産":{"value":31,"unit":"件","yoy_pct":138.5},"居住用不動産":{"value":101,"unit":"件","yoy_pct":114.9}},"平均販売単価":{"全体":{"value":81.3,"unit":"百万円","yoy_pct":18},"投資用不動産":{"value":173.6,"unit":"百万円","yoy_pct":6.2},"居住用不動産":{"value":53,"unit":"百万円","yoy_pct":23.9},"外国人向け":{"value":137.4,"unit":"百万円","yoy_pct":312.7}}}
- 店舗数・拠点数: {"期末の数":"営業所8拠点、支店1拠点、大阪営業所を2023年5月12日に開設","期中の出退店数":"大阪営業所を開設"}
- 従業員数: {"連結":{"value":300,"unit":"名"},"単体":{"value":228,"unit":"名"},"期中の増減":"居住用不動産の営業社員が前年同期比29名増"}
- 業績見通しの前提: not_disclosed
- 見通しに織り込んだリスク額: not_disclosed
- 中期経営計画の目標: {"対象":"第2次中期経営計画（2022～2024）","2023年度修正計画":{"売上高":"45,865百万円","営業利益":"3,625百万円","経常利益":"2,840百万円","当期純利益":"1,863百万円"},"2024年度目標":{"売上高":"53,224百万円","営業利益":"4,991百万円","営業利益率":"9.4％","経常利益":"4,411百万円","当期純利益":"2,805百万円"}}
- 財務目標: {"ROE":"11.0％以上","棚卸資産回転率":"1.5回以上","自己資本比率":"30.0～35.0％","ネットD／Eレシオ":"1.2～1.5倍"}
- 年間配当: {"1株当たり年間配当":"32円","中間配当":"not_disclosed","期末配当":"32円"}
- 配当性向: 40.4％予定。中長期的な目標水準を40％以上へ変更
- 自己株式取得: 機動的に対応
- 設備投資額: not_disclosed
- 受注高・受注残高: not_disclosed
- 市場規模・シェア: not_disclosed
- 質疑応答の論点: not_disclosed
- 新しい施策: 大阪営業所の開設、仲介会社専用ページの開設・リニューアル、SIDEPLACE SASAZUKAの竣工、第4弾ナーシングケア江戸川プロジェクトの募集開始、配当性向目標を30％以上から40％以上へ変更、株主優待制度の廃止、TCFD提言に基づく開示、人的資本に関する取組み、サステナビリティページの改修

## 評価の根拠

- 通期予想に対する進捗率は、どの粒度で示されているか。: セグメント別に開示（原文: 「売上高25.4%、売買事業25.5%、賃貸その他事業22.5%、営業利益40.6%、経常利益45.0%、当期純利益45.4%。」）
- 実績が自社の計画に対してどうだったかを、会社自身がどう評価しているか。: 計画どおり（原文: 「『進捗率は概ね計画通りに推移』」）
- 売上・利益・KPIのいずれかで「過去最高」を更新したという主張があるか。: なし（原文: 「『前年同期比増収増益』『大幅な増収増益を達成』」）
- この資料の中で、通期予想を修正した、または据え置いたことが明示されているか。: あり（原文: 「『従来の期末配当予想24円から8円増配した32円を予定』」）
- 増減の要因は、どの形で分解して示されているか。: 増減要因図で金額あり（原文: 「『増収による粗利増』約16億円、『人件費増』約1億円、『販売手数料増』約2億円。」）
- 会社が業績の増減の主たる要因として挙げているのはどれか。: 数量・需要（原文: 「『積極的な販売活動による増収』『販売件数は前年同期比54件増の101件』『住居系不動産の需要が高く』」）
- セグメント情報はどの粒度で示されているか。: セグメント別の売上と利益（原文: 「不動産売買事業の売上高11,067百万円・セグメント利益1,757百万円、賃貸その他事業の売上高560百万円・セグメント利益182百万円。」）
- 売上原価または販管費の内訳・増加要因が数値で示されているか。: あり（原文: 「人件費544百万円、販売手数料305百万円、広告宣伝費8百万円、租税公課199百万円、その他175百万円。」）
- この期のマイナスの事実は、どこまで説明されているか。: マイナス材料に金額あり（原文: 「賃貸その他事業のセグメント利益は前年同期比2.3％減。『経費の増加により』減少。人件費増119百万円、販売手数料増197百万円。」）
- 見通しに織り込んだリスクやマイナス要因の金額が示されているか。: なし（原文: 「リスクとして織り込んだ金額に関する記載はない。」）
- 通期予想の達成に向けて、残り期間に何が必要かがどこまで示されているか。: 言及のみ（原文: 「『更なる人員の強化を進め、回転率の向上を図り、業績予想の達成を目指す』」）
- 中期経営計画は、この資料でどこまで扱われているか。: 進捗を数値で開示（原文: 「第2次中期経営計画の連結数値目標として、2023年度修正計画と2024年度計画を掲載。」）
- 新しい施策・投資・提携・製品が、この資料で具体的に示されているか。: あり（原文: 「『大阪営業所開設』『4月3日仲介会社専用ページ開設』『第4弾ナーシングケア江戸川プロジェクト募集開始』」）
- 財務諸表以外の事業指標は、いくつ数値で示されているか。: 5件以上（原文: 「販売件数、平均販売単価、自己資本比率、有利子負債依存度、棚卸資産回転率、ネットD／Eレシオ等。」）
- 示された事業指標は、前年・前期に対してどの方向に動いているか。: 多くが改善（原文: 「販売件数は前年同期比120.0％、平均販売単価は18.0％増、棚卸資産回転率は0.66回から0.77回へ改善。」）
- 客数と客単価、数量と単価、ARPUと契約数のように、単価と量に分解した指標が示されているか。: あり（原文: 「投資用不動産の販売件数31件・平均販売単価173.6百万円、居住用不動産の販売件数101件・平均販売単価53.0百万円。」）
- 従業員数または採用の状況が数値で示されているか。: あり（原文: 「連結300名、単体228名。居住用不動産の営業社員は『前年同期比29名増』。」）
- 株主還元は、どこまで具体的に示されているか。: 還元方針を数値で開示（原文: 「『連結配当性向の目標水準を30％以上から40％以上へ変更』『配当性向は40.4％を予想』」）
- 自己株式の取得または消却への言及があるか。: あり（原文: 「『自己株式取得　機動的に対応』」）
- ROE・ROIC・D/Eレシオ・自己資本比率などの財務目標の数値が示されているか。: あり（原文: 「『ROE 11.0％以上』『棚卸資産回転率1.5回以上』『自己資本比率30.0～35.0％』『ネットDEレシオ1.2～1.5倍』」）
- この資料はどの形式にあたるか。: 決算説明資料（原文: 「表題が『2023年12月期　第1四半期決算説明資料』で、業績ハイライト、セグメント別業績、進捗状況を掲載。」）
- 経営理念・会社概要など、業績と直接関係のない定型頁がどの程度を占めるか。: 定型頁がある程度ある（原文: 「Appendixに『会社概要及び沿革』『事業内容』『株式の状況』を掲載。」）
- 見通しと計画の説明はどれだけ断定的か。: 概ね断定的（原文: 「『業績予想の達成を目指す』『達成を約束する趣旨のものではない』」）
- 経営理念・会社概要など、業績と直接関係のない定型頁がどの程度を占めるか。: 定型頁がある程度ある（原文: 「Appendixに会社概要・沿革・事業内容・株式の状況を掲載。」）