# ムゲンエステート（3299） 2022年12月期　第２四半期決算説明資料

Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/3299/disclosure/20220804512156
種別: 決算説明資料
開示日: 2022-08-05
Komoriの読み（0-100）: 75
企業ページ: https://komori.app/company/3299

## 何が変わったか

2022年12月期第2四半期は、仕入れを優先して販売ペースが落ちたため、売上高と各利益が前年同期を下回った。一方、利益重視の販売で売上総利益率は改善し、仕入れ・在庫・人員は増加した。

## 会社が挙げた理由

買取再販事業の仕入活動に注力したことで販売ペースが低調だったことが減収減益の主因。利益重視の販売により売上総利益率は改善した。また、人員増に伴う人件費、仕入れ好調による租税公課、支払利息が増加した。

## 開示の要点

- 資料の種類: 決算説明資料
- 対象決算期: 2022年12月期 第2四半期
- 売上高: {"value":14006,"unit":"百万円","yoy_pct":-21.3}
- 営業利益: {"value":1093,"unit":"百万円","yoy_pct":-17.1}
- 経常利益: {"value":793,"unit":"百万円","yoy_pct":-24.5}
- 純利益: {"value":588,"unit":"百万円","yoy_pct":-20.3}
- 売上総利益率: {"value":21.7,"unit":"%","yoy_change_pt":5.6}
- 営業利益率: {"value":7.8,"unit":"%","yoy_change_pt":0.4}
- 販管費: {"value":1949,"unit":"百万円","売上高販管費率":13.9}
- 当四半期3か月の実績: not_disclosed
- 通期業績予想: {"売上高":{"value":38847,"unit":"百万円"},"売上総利益":{"value":6675,"unit":"百万円"},"営業利益":{"value":2624,"unit":"百万円"},"経常利益":{"value":2066,"unit":"百万円"},"親会社株主に帰属する当期純利益":{"value":1314,"unit":"百万円"},"EPS":{"value":56.3,"unit":"円"}}
- 通期予想に対する進捗率: {"売上高":36.1,"売上総利益":45.6,"営業利益":41.6,"経常利益":38.4,"親会社株主に帰属する当期純利益":44.8,"セグメント売上高":{"不動産売買事業":35.3,"買取再販事業（居住用）":30.3,"買取再販事業（投資用）":50.4,"不動産開発事業":0,"不動産特定共同事業":6.3,"賃貸その他事業":49.2}}
- 計画に対する自己評価: 売上は計画未達、利益ベースでは概ね計画通り。仕入は計画以上に進捗
- セグメント別実績: {"不動産売買事業":{"売上高":{"value":12925,"unit":"百万円","yoy_pct":-22.7},"セグメント利益":{"value":1616,"unit":"百万円","yoy_pct":2}},"賃貸その他事業":{"売上高":{"value":1080,"unit":"百万円","yoy_pct":0.6},"セグメント利益":{"value":362,"unit":"百万円","yoy_pct":-4.7}}}
- 増減要因の内訳: {"売上高減少":"買取再販事業の仕入活動に注力し販売ペースが低調","売上総利益率改善":"利益重視の販売活動","販管費増加":{"人件費":210,"租税公課":206,"その他":27,"販売手数料":-53,"広告宣伝費":-5},"営業外費用増加":{"支払利息":41}}
- 主要KPI: [object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]
- 単価と数量の指標: {"買取再販事業":{"販売件数":{"value":148,"unit":"件","yoy_pct":-13.5},"平均販売単価":{"value":85.9,"unit":"百万円","yoy_pct":-9.7}},"投資用不動産":{"販売件数":{"value":32,"unit":"件","yoy_pct":-61},"平均販売単価":{"value":259.4,"unit":"百万円","yoy_pct":74.3}},"居住用不動産":{"販売件数":{"value":116,"unit":"件","yoy_pct":30.3},"平均販売単価":{"value":38,"unit":"百万円","yoy_pct":-16.7}}}
- 店舗数・拠点数: 営業所は北千住、船橋、荻窪、赤羽、池袋の5拠点。期中の出退店数はnot_disclosed
- 従業員数: {"連結":273,"単位":"名","期中増減":"前期末243名から30名増","採用計画":267}
- 業績見通しの前提: not_disclosed
- 見通しに織り込んだリスク額: not_disclosed
- 中期経営計画の目標: {"最終年度":"2024年度","売上高":53224,"営業利益":4991,"営業利益率":9.4,"経常利益":4411,"当期純利益":2805,"ROE":"11.0%以上","配当性向":"30.0%以上","自己資本比率":"30.0～35.0%","ネットD/Eレシオ":"1.2～1.5倍"}
- 財務目標: {"ROE":"11.0%以上","自己資本比率":"30.0～35.0%","ネットD/Eレシオ":"1.2～1.5倍","実績":{"自己資本比率":32.6,"ネットD/Eレシオ":1.19}}
- 年間配当: {"value":17,"unit":"円/株","中間":"not_disclosed","期末":17}
- 配当性向: 30.2
- 自己株式取得: {"取得株式数上限":650000,"単位":"株","取得価額総額上限":300,"金額単位":"百万円","期間":"2021/11/16～2022/5/13","実績取得株式数":608000,"実績取得価額":"299,957,100円"}
- 設備投資額: not_disclosed
- 受注高・受注残高: not_disclosed
- 市場規模・シェア: not_disclosed
- 質疑応答の論点: not_disclosed
- 新しい施策: 不動産開発事業で2棟を竣工し、合計4棟の竣工実績、不動産特定共同事業の第3弾『世田谷プロジェクト』を募集開始し、第1期を組成、サステナビリティ委員会を設置、新執行役員体制と業績連動報酬を導入

## 評価の根拠

- 通期予想に対する進捗率は、どの粒度で示されているか。: セグメント別に開示（原文: 「「売上高の進捗率は低いものの、利益重視の販売活動により各利益の進捗率は売上高ほど遅れていない」／不動産売買事業35.3%、賃貸その他事業49.2%」）
- 実績が自社の計画に対してどうだったかを、会社自身がどう評価しているか。: 強弱が混在（原文: 「「売上は計画未達であった」／「利益ベースでは、概ね計画通りに進捗」／「計画以上に仕入が進捗」」）
- 累計だけでなく、当四半期の3か月単独の数値が示されているか。: なし（原文: 「表の見出しが「2022年12月期2Q」で、当四半期3か月の損益表は記載されていない。」）
- 売上・利益・KPIのいずれかで「過去最高」を更新したという主張があるか。: あり（原文: 「「居住用不動産（土地含む）の仕入が74億円と過去最高額」」）
- 増減の要因は、どの形で分解して示されているか。: 表で金額あり（原文: 「人件費+210百万円、販売手数料△53百万円、租税公課+206百万円などの内訳表」）
- 会社が業績の増減の主たる要因として挙げているのはどれか。: 構成・構造の変化（原文: 「「利益重視の販売活動」／「販売ポートフォリオを変換」／「居住用不動産の販売比率50%強を目指す」」）
- セグメント情報はどの粒度で示されているか。: セグメント別の売上と利益（原文: 「セグメント別業績表に各事業の「売上高」と「セグメント利益」を掲載」）
- 売上原価または販管費の内訳・増加要因が数値で示されているか。: あり（原文: 「人件費879百万円、租税公課422百万円などの販管費内訳」）
- この期のマイナスの事実は、どこまで説明されているか。: マイナス材料に金額あり（原文: 「「前年同期比減収減益」／販売件数148件（前年同期比△13.5%）／「仕入活動に注力した結果、前年同期比で減収減益」」）
- 見通しに織り込んだリスクやマイナス要因の金額が示されているか。: なし（原文: 「「実際の業績等は様々な要因により大きく異なる可能性」とあるが、織り込みリスク額は示されていない。」）
- 通期予想の達成に向けて、残り期間に何が必要かがどこまで示されているか。: 進捗を数値で開示（原文: 「売上高進捗率36.1%、営業利益41.6%、親会社株主に帰属する当期純利益44.8%／「3Q以降は更に販売活動を強化」」）
- 中期経営計画は、この資料でどこまで扱われているか。: 進捗を数値で開示（原文: 「「第2次中期経営計画の進捗状況」／「居住用不動産の在庫額は前期末より積み上がった」」）
- 新しい施策・投資・提携・製品が、この資料で具体的に示されているか。: あり（原文: 「「第3弾『世田谷プロジェクト』募集開始」／「サステナビリティ委員会を設置」／「新執行役員体制スタート」」）
- 財務諸表以外の事業指標は、いくつ数値で示されているか。: 5件以上（原文: 「販売件数、平均販売単価、販売用不動産、連結従業員数、棚卸資産回転率などを掲載」）
- 示された事業指標は、前年・前期に対してどの方向に動いているか。: 強弱が混在（原文: 「居住用販売件数116件（前年同期比30.3%増）／販売件数148件（同13.5%減）／自己資本比率32.6%（同△4.7pt）」）
- 客数と客単価、数量と単価、ARPUと契約数のように、単価と量に分解した指標が示されているか。: あり（原文: 「「販売件数」「平均販売単価」を投資用不動産、居住用不動産ごとに掲載」）
- 従業員数または採用の状況が数値で示されているか。: あり（原文: 「「連結従業員数は、前期末の243名から2022年2Q末時点で、273名に増強」／人員計画267名」）
- 市場規模、シェア、競合との比較が数値で示されているか。: なし（原文: 「市場規模・シェア・競合比較に関する記載はない。」）
- 株主還元は、どこまで具体的に示されているか。: 還元方針を数値で開示（原文: 「「連結配当性向の目標水準を30％以上とする」／「配当性向30.2％を予想」」）
- 自己株式の取得または消却への言及があるか。: あり（原文: 「取得株式数上限650,000株、取得価額総額上限300百万円、取得期間2021/11/16～2022/5/13」）
- ROE・ROIC・D/Eレシオ・自己資本比率などの財務目標の数値が示されているか。: あり（原文: 「ROE11.0%以上、自己資本比率30.0～35.0%、ネットD/Eレシオ1.2～1.5倍」）
- 設備投資額・成長投資額・研究開発費のいずれかが金額で示されているか。: なし（原文: 「設備投資額・成長投資額・研究開発費の記載はない。」）
- この資料はどの形式にあたるか。: 決算説明資料（原文: 「表題が「2022年12月期 第2四半期決算説明資料」」）
- 経営理念・会社概要など、業績と直接関係のない定型頁がどの程度を占めるか。: 定型頁がある程度ある（原文: 「「Appendix：会社概要」および会社概要、事業内容、株式の状況を掲載」）
- 「差し控えたい」「未定」など、数値の開示を明確に見送った箇所があるか。: なし（原文: 「「差し控えたい」「未定」などの記載はない。」）
- 見通しと計画の説明はどれだけ断定的か。: 条件付き（原文: 「「通期業績予想の達成を目指す」／「工期の短縮が見込まれる」／「実際の業績等は様々な要因により大きく異なる可能性」」）