# 分譲マンションの早期完売に向けた販売費増加による利益圧迫｜エストラスト（3280）の変遷

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## 経過

- FY2017-Q1 初出 「費用面においては、分譲マンションの早期完売にむけた販売費が増加いたしました。」 — 早期完売に向けた販売費の増加が、当四半期の費用面の変化として実際に発生したと記載されている。 (https://komori.app/company/3280/filing/2016-q1)
- FY2017-Q2 削除 「広告宣伝費 107百万円」 — 当四半期報告書本文では、分譲マンションの早期完売に向けた販売費増加についての記載がなく、広告宣伝費は前年同期の152百万円から107百万円となっている。 (https://komori.app/company/3280/filing/2016-q2)
- FY2018-Q1 再掲 「なお、費用面においては、分譲マンションの早期完売にむけた販売費が増加いたしました。」 — 前回報告書では明示されなかったが、分譲マンションの早期完売に向けた販売費増加が再び記載された。 (https://komori.app/company/3280/filing/2017-q1)
- FY2018 削除 「主な増加の要因は、広告宣伝費34百万円であります。」 — 当年度の販売費及び一般管理費の増加要因は広告宣伝費と記載されており、分譲マンションの早期完売に向けた販売費増加という従来の具体的な記載はない。 (https://komori.app/company/3280/filing/2017-fy)
- FY2020-Q2 その他 「費用面においては、広告宣伝費などの販売費が増加いたしました。」 — 販売費増加の記載が再び現れた。広告宣伝費は前年同期の150百万円から227百万円へ増加し、分譲事業のセグメント利益は前年同期比24.0％減となった。 (https://komori.app/company/3280/filing/2019-q2)
- FY2020-Q3 再掲 「費用面においては、広告宣伝費などの販売費が増加いたしました。」 — 販売費の増加が引き続き記載されている。 (https://komori.app/company/3280/filing/2019-q3)
- FY2020 悪化 「当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、前連結会計年度に比べて227百万円増加し、2,022百万円となりました。広告宣伝費112百万円及び支払手数料132百万円が増加したことにより、営業利益は、前連結会計年度に比べて691百万円減少し、720百万円となりました。」 — 販売費及び一般管理費が227百万円増加し、広告宣伝費・支払手数料の増加と営業利益の大幅減少との関係が通期で明示された。 (https://komori.app/company/3280/filing/2019-fy)
- FY2021-Q1 悪化 「販売費及び一般管理費
412
514
営業利益又は営業損失（△）
81
△
151」 — 販売費及び一般管理費は前年同期の412百万円から514百万円へ増加し、営業利益は81百万円の黒字から151百万円の損失へ転じた。 (https://komori.app/company/3280/filing/2020-q1)
- FY2021-Q2 再掲 「費用面においては、支払手数料などの販売費が増加いたしました。」 — 販売費の増加が引き続き記載されている。販売費及び一般管理費は前年同期の875百万円から1,022百万円へ増加した一方、営業利益は黒字に転換した。 (https://komori.app/company/3280/filing/2020-q2)
- FY2021-Q3 再掲 「費用面においては、支払手数料などの販売費が増加いたしました。」 — 支払手数料などの販売費増加が引き続き記載されている。 (https://komori.app/company/3280/filing/2020-q3)
- FY2021 再掲 「当連結会計年度における販売費及び一般管理費は、前連結会計年度に比べて133百万円増加し、2,156百万円となりました。支払手数料が114百万円増加したことにより、営業利益は、前連結会計年度に比べて258百万円増加し、979百万円となりました。」 — 販売費及び一般管理費と支払手数料は増加したが、営業利益も増加した。販売費増加の記載は継続している。 (https://komori.app/company/3280/filing/2020-fy)
- FY2022-Q1 その他 「販売費及び一般管理費
492
870
営業利益又は営業損失（△）
△
151
357」 — 販売費及び一般管理費は前年同期の492百万円から870百万円へ増加した一方、営業損失151百万円から営業利益357百万円へ転じた。 (https://komori.app/company/3280/filing/2021-q1)
- FY2022-Q2 再掲 「不動産分譲事業におきましては、分譲マンション271戸(前年同期比86戸増)、分譲戸建16戸(前年同期比９戸減)の引渡を行いました。また、支払手数料などの販売費が増加いたしました。」 — 支払手数料などの販売費増加が継続して記載されている。一方、分譲事業は利益を計上している。 (https://komori.app/company/3280/filing/2021-q2)
- FY2022-Q3 再掲 「不動産分譲事業におきましては、分譲マンション310戸(前年同期比28戸増)、分譲戸建28戸(前年同期比７戸減)の引渡を行いました。また、支払手数料などの販売費が増加いたしました。」 — 支払手数料などの販売費増加が引き続き記載されている。 (https://komori.app/company/3280/filing/2021-q3)
- FY2022 削除 「当連結会計年度における営業利益は781百万円（前期比197百万円減）となりました。主な減少の要因は、役員退職慰労金300百万円計上したことに伴う、販売費及び一般管理費の増加によるものであります。」 — 通期では営業利益減少の主因が早期完売に向けた販売費ではなく、役員退職慰労金300百万円計上に伴う販管費増加と説明されており、従来のテーマは明示されていない。 (https://komori.app/company/3280/filing/2021-fy)
- FY2023-Q2 対処 「費用面については、退職金や支払手数料などの販管費が減少いたしました。」 — 従来記載されていた支払手数料などの販売費増加に対し、当第2四半期累計期間では退職金や支払手数料などの販管費が減少したと記載されている。 (https://komori.app/company/3280/filing/2022-q2)
- FY2023 対処 「しかし、当連結会計年度に引渡の分譲マンションの契約進捗が好調に推移したことから、販売促進に関するコストが減少いたしました。」 — 分譲マンションの契約進捗が好調に推移した結果、早期完売に向けた販売促進コストが減少したと記載されている。 (https://komori.app/company/3280/filing/2022-fy)
- FY2024-Q2 悪化 「費用面については、広告宣伝費や給与手当などの販管費が増加いたしました。」 — 広告宣伝費や給与手当などの販管費増加が再び明示され、不動産分譲事業のセグメント利益は前年同期比90.7％減の53百万円となった。 (https://komori.app/company/3280/filing/2023-q2)
- FY2024-Q3 再掲 「費用面については、広告宣伝費などの販売費及び一般管理費が増加いたしました。」 — 広告宣伝費などの販売費及び一般管理費の増加が引き続き記載されている。 (https://komori.app/company/3280/filing/2023-q3)
- FY2025-H1 対処 「費用面については、広告宣伝費などの販管費が減少いたしました。」 — 前中間連結会計期間938百万円から918百万円へ販売費及び一般管理費が減少し、広告宣伝費も261百万円から212百万円へ減少した。販売促進に伴う費用負担の増加傾向は当中間連結会計期間には緩和されている。 (https://komori.app/company/3280/filing/2024-h1)
- FY2025 対処 「費用面については、モデルルーム費などの販売費及び一般管理費が減少いたしました。」 — モデルルーム費などの販売費及び一般管理費が減少し、営業利益の増加要因となった。早期販売に伴う費用負担は当年度に緩和された。 (https://komori.app/company/3280/filing/2024-fy)
- FY2026-H1 悪化 「広告宣伝費212百万円、312百万円。支払手数料124百万円、315百万円。」 — 広告宣伝費は前年同期の212百万円から312百万円、支払手数料は124百万円から315百万円へ増加し、販売費及び一般管理費も918百万円から1,359百万円へ増加した。 (https://komori.app/company/3280/filing/2025-h1)
- 2026-04-10 悪化 「費用面については、広告宣伝費やモデルルーム費などの販売費及び一般管理費が増加いたしました。」 — 前年度に緩和されていた販売費及び一般管理費の増加が再び示された。 (https://komori.app/company/3280/disclosure/20260410501669)
- 2026-04-10 悪化 「一方で、建築コスト高騰等による原価の増加、経費増加により収益性には一定の圧迫があり、スポット収益の寄与が大きい構成となる」 — 販管費は前期2,175百万円から2,512百万円へ増加し、原価・経費増加による収益性の圧迫が記載された。 (https://komori.app/company/3280/disclosure/20260410501700)
- FY2026 悪化 「不動産分譲事業におきましては、分譲マンション404戸(前期比21戸減)、分譲戸建68戸(前期比1戸減)の引渡を行いました。建築コスト上昇等に伴う価格転嫁の進展により売上高は増加いたしましたが、広告宣伝費やモデルルーム費などの販売費及び一般管理費が増加いたしました。」 — 広告宣伝費は443百万円から572百万円、モデルルーム費は26百万円から99百万円へ増加し、分譲事業のセグメント利益は6.4％減少した。 (https://komori.app/company/3280/filing/2025-fy)
- FY2027-H1 対処 「広告宣伝費
312
275
支払手数料
315
97
給与
217
233」 — 広告宣伝費は前年同期312百万円から275百万円、支払手数料は315百万円から97百万円へ減少し、販売費及び一般管理費も前年同期1,359百万円から1,116百万円へ減少した。 (https://komori.app/company/3280/filing/2026-h1)