# エストラスト（3280） FY2025 有価証券報告書 Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/3280/filing/2025-fy 提出日: 2026-05-27 対象期間: 2025-03-01 〜 2026-02-28 企業ページ: https://komori.app/company/3280 原本（EDINET）: https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100Y6PQ.pdf ## 要点 当連結会計年度の業績は、分譲マンション等の引渡しにより売上高が増加し、経常利益・親会社株主に帰属する当期純利益も増加しました。あわせて、自己資本比率は棚卸資産の減少等により28.7％となり、設備投資の総額は1,371百万円とされています。 ## 事業 本報告書に記載された主たる事業は、不動産分譲事業を中心とするエストラストグループの事業活動です。山口県及び九州の主要都市を中心に、不動産分譲マンション（自社ブランド「オーヴィジョン」）及び分譲戸建「オーヴィジョンホーム」を提供するとともに、分譲マンションの販売代理（エストラスト不動産販売）、マンション管理（トラストコミュニティ）、不動産賃貸、その他不動産売買・仲介を展開しています。グループは、山口県及び九州エリアを中心とした開発・販売活動を通じた収益基盤の安定化を図る一方、グループ全体として財務健全性の確保と成長投資の両立を目指しています。 ## 数字 - 設備投資: 14億円 - フリーキャッシュフロー: 30億円 - 従業員数: 95人 ## セグメント - 不動産分譲事業 / 売上高 187億円 / 営業利益 21億円 - 不動産管理事業 / 売上高 8億円 / 営業利益 83百万円 - 不動産賃貸事業 / 売上高 5億円 / 営業利益 2億円 - その他 / 売上高 24億円 / 営業利益 4億円 ## 前回からの変化 ### サプライチェーン 本提出書類で、現行の分譲販売チャネル/販売代理/マンション管理への言及が再確認されたほか、宅建免許（国交大臣第7207号）の有効性情報と、ZEH-M Oriented認定・Kenwa Style（注文住宅）に関する記載が追加された。 - + Kenwa Style注文住宅 - + ZEH-M Oriented認定 ### 戦略的賭け 本書類（提出日 2026-05-27）で、既存16件のうち11件が再言及され、うち「ZEH住宅とZEH-M供給拡大」「分譲戸数計画に基づく能力拡張」では新しい具体情報（GX-ZEH/引渡計画の数値等）が追加されました。あわせて、DX（契約・管理業務のデジタル化）、管理戸数7,000戸目標、賃貸不動産の厳選取得、産学連携による地域活性化、情報セキュリティ対策の強化の5件を新規追加します。 - + 契約・管理業務のDX - + 管理戸数7,000戸目標 - + 賃貸不動産の厳選取得 - + 産学連携による地域活性化 - + 情報セキュリティ対策の強化 ### 外部エクスポージャー 提出日2026-05-27の書類では、既存の外部要因（建築コスト上昇、建築・宅地規制、マンション管理適正化法、住宅ローン金利動向、開発地域の集中リスク）を再言及する一方で、金融市場・金利動向による資金繰り影響、および棚卸資産・引渡時期遅延リスクが新たに明示されました。 - + 金融市場・金利による資金繰り影響 - + 棚卸資産と引渡時期遅延リスク ### 技術 提出書類に明示された技術的取組として、契約・管理業務のデジタル化、データ活用基盤、ZEH系住宅仕様、情報セキュリティ対策、GHG排出量のデータ集計開始を新規に正準エントリ化した。 - + 契約・管理業務のデジタル化 - + データ活用基盤による高度化 - + ZEH-M Orientedマンション仕様 - + ZEH仕様戸建住宅の供給 - + GX-ZEH仕様住宅の推進 - + 情報セキュリティ対策運用 - + GHG排出量データ集計の開始 ### 資本配分 2026-05-27提出書類では、設備投資総額（1,371百万円）、株主還元（1株当たり中間14円・期末16円の実施予定等）、有利子負債の構成・残高（負債総額26,843百万円等）、および譲渡制限付株式報酬の記載が確認できた。加えて、オリエルホーム株式会社との資本業務提携が資本配分領域として新規に追加対象となる。建和住宅株式会社の全株式取得は既存エントリに再言及された。 - + オリエルホームとの資本業務提携 ### ケイパビリティ構築 2026-05-27提出の新規書類により、既存9件のうち8件へ言及追記を行った。また、DX（契約・管理業務のデジタル化・データ活用基盤整備）、サステナビリティ（GHGデータ集計開始と脱炭素化推進）、働き方改革・健康経営の能力構築施策が新たに明示されたため、3件を追加した。 - + 契約・管理DXの推進 - + GHGデータ集計と脱炭素化 - + 働き方改革と健康経営 ### 規制ポジショニング 提出書類（2026-05-27）で、建築・不動産法規改廃リスク、監査等委員会設置会社としての監査体制、宅地建物取引業免許（国交大臣第7207号）の有効期限開示、およびZEH-M Oriented等の供給実績が継続して言及された。あわせて、情報セキュリティ対策、GHG排出量データ集計の開始、リース会計基準の期首適用予定（2028年2月期）が新たに明示された。 - + 情報セキュリティ対策 - + GHG排出量データ集計開始 - + リース会計基準の期首適用 ## 会社自身の言葉 ### 脱炭素・環境仕様（ZEH/GX-ZEH/ZEH-M Oriented・GHG） - 「ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）仕様の住宅、ZEH-M Oriented認定のオーヴィジョンマンションシリーズ（133戸、供給戸数全体の53.2%）および戸建分野のZEH使用戸数（16戸、供給全体の23.5%）など、次世代仕様の住宅が emerging 要素として記載。」 — ZEH/GX-ZEHやZEH-M Orientedなどの次世代住宅仕様、戸建ZEH使用戸数の記載 - 「ZEH-M Oriented認定のオーヴィジョンマンションシリーズ（133戸、供給戸数全体の53.2%）」 — ZEH-M Oriented認定のオーヴィジョンマンションシリーズ（戸数・構成比）の記載 - 「GHG排出量のデータ集計を開始。ZEH・GX-ZEHの推進、ZEH-M Oriented認定戸数133戸（全体の53.2%）を記録。」 — GHG排出量のデータ集計開始、ZEH・GX-ZEH推進に関する記載 - 「今期はZEH-M Orientedの供給戸数が133戸、戸建は16戸。」 — 今期のZEH-M Oriented供給戸数（133戸）と戸建ZEH使用戸数（16戸）の記載 - 「戸建分野のZEH使用戸数（16戸、供給全体の23.5%）」 — 戸建分野のZEH使用戸数（16戸・構成比）の記載 - 「サステナビリティ方針：6つの企業理念と「率先垂範の精励」。GHG排出量のデータ集計を開始。ZEH・GX-ZEHの推進、ZEH-M Oriented認定戸数133戸（全体の53.2%）を記録。今期はZEH-M Orientedの供給戸数が133戸、戸建は16戸。今後もオーヴィジョンシリーズ・Kenwa Styleシリーズの脱炭素化を推進。」 — サステナビリティ方針と、ZEH・GX-ZEH推進、GHGデータ集計などの取組のまとめ - 「ZEH-M Oriented認定のオーヴィジョンマンションシリーズ」 — ZEH-M Oriented認定のオーヴィジョンマンションシリーズに関する記載 - 「GHG排出量のデータ集計を開始。」 — GHG排出量のデータ集計開始の記載 - 「ZEH・GX-ZEHの推進、」 — ZEH・GX-ZEHの推進に関する記載 - 「他社との共同事業（JV）への参入、ZEH・GX-ZEH仕様の住宅供給を強化。」 — JV参入やZEH・GX-ZEH仕様の住宅供給強化の記載 ### DX・人材育成・ガバナンス（体制・運用） - 「契約・管理業務のデジタル化、データ活用による業務改善、データを基盤とした住環境・商業開発の高度化」 — 契約・管理業務のデジタル化、データ活用による業務改善等の方向性 - 「コーポレート・ガバナンスの概要：監査等委員会設置会社。取締役会は取締役6名、監査等委員である社外取締役3名で構成。毎月定例会議、必要に応じて臨時会議。常勤監査等委員として黒川直樹氏を配置。監査等委員会の構成は黒川直樹（委員長）、杉本康平、野田芳の3名。独立役員4名を届け出。内部統制システムは会社法・関連法令に基づく。」 — 監査等委員会設置会社としてのガバナンス体制（構成、会議頻度、独立役員等）の記載 - 「デジタル化・データ活用により契約・管理業務のデジタル化・データ活用基盤整備を推進。契約・管理業務のデジタル化、データ活用による営業・企画の高度化、住環境・商業開発の高度化を推進。」 — デジタル化・データ活用による契約/管理の推進および企画高度化の記載 - 「契約・管理業務のデジタル化、データ活用基盤整備を推進。」 — 契約・管理業務のデジタル化・データ活用基盤整備の記載 - 「契約・管理業務のデジタル化、データ活用による業務改善、データを基盤とした住環境・商業開発の高度化を推進。」 — 契約・管理業務のデジタル化、データ活用による業務改善の記載 - 「資格手当制度の拡充、職種横断の技能習得推進。」 — 資格手当制度の拡充等、人材育成の具体策の記載 - 「複数大学との産学連携（複数大学との連携）による地域活性化推進。」 — 複数大学との産学連携による地域活性化推進の記載 - 「人材育成とエンゲージメントの強化、DX推進による業務効率化と顧客価値向上などを実施。」 — 人材育成・エンゲージメント強化、DXによる効率化と顧客価値向上の記載 - 「契約・管理業務のデジタル化」 — 契約・管理業務のデジタル化の記載 - 「産学連携（複数大学との連携）による地域活性化推進。地域社会の未来をリードする若者の育成・地元定着を推進。」 — 産学連携を通じた若者育成・地元定着の推進の記載 - 「ESG・サステナビリティ、デジタル化の推進、内部統制・ガバナンスの強化、働き方改革、健康経営・働きがい評価等の取組。」 — ESG・サステナビリティやデジタル化、内部統制・ガバナンス強化、働き方改革・健康経営等の取組の記載 - 「新卒採用の実施、資格手当制度の拡充、職種横断の技能習得推進。」 — 新卒採用実施や資格手当制度拡充、技能習得推進の記載 ### 事業の中核（ブランド/供給・管理/設備・提携・計画） - 「2027年2月期における分譲マンションの引渡戸数を366戸、分譲戸建を80戸と計画。2027年2月期の結果として、分譲マンションの引渡戸数は366戸、分譲戸建は80戸の引渡しを計画。」 — 2027年2月期の分譲マンション・分譲戸建の引渡計画（戸数）の記載 - 「分譲マンションの販売代理（エストラスト不動産販売）」 — 分譲マンションの販売代理（エストラスト不動産販売）の記載 - 「不動産管理事業: ストック事業として管理関連事業の強化、7,000戸の管理戸数を目指す」 — 不動産管理事業のストック強化として管理戸数（7,000戸目標）の記載 - 「マンション管理（トラストコミュニティ）」 — マンション管理（トラストコミュニティ）の記載 - 「建和住宅株式会社の株式を取得し子会社化（100%取得）。」 — 建和住宅の株式を取得し子会社化（100%取得）の記載 - 「注文住宅ブランド「Kenwa Style」」 — 注文住宅ブランド「Kenwa Style」の記載 - 「不動産賃貸事業: 将来開発を見据えた賃貸不動産の厳選取得」 — 不動産賃貸事業における賃貸不動産の厳選取得の記載 - 「不動産分譲事業における主力製品・サービスとしての分譲マンション（自社ブランド「オーヴィジョン」シリーズ）および分譲戸建「オーヴィジョンホーム」、同ブランドの「Kenwa Style」（建和住宅株式会社の注文住宅ブランド）。」 — 不動産分譲事業の主力商品・サービス（オーヴィジョン/オーヴィジョンホーム、Kenwa Style等）の記載 - 「自社ブランド「オーヴィジョン」」 — 自社ブランド「オーヴィジョン」の記載 - 「福岡都市圏での用地仕入強化、」 — 福岡都市圏での用地仕入強化の記載 - 「子会社トラストコミュニティは「マンション管理の適正化の推進に関する法律」等の法規制を受ける。」 — 子会社トラストコミュニティにおける関連法規制（マンション管理の適正化等）の記載 - 「他社との共同事業（JV）への参入、」 — 他社との共同事業（JV）への参入の記載 - 「金融市場の動向・金利動向の影響、用地取得・建築資金の調達状況、資金繰り、棚卸資産・引渡時期遅延リスク、建設費の高騰・コスト転嫁の進展、開発地域の集中リスク等が開示されている。」 — 資金調達、資金繰り、引渡時期遅延、建設費高騰、開発地域集中等のリスク/環境要因の記載 - 「建和住宅株式会社の株式を取得し子会社化（100%取得）など、資本業務提携が報告。」 — 建和住宅の子会社化（100%取得）等、資本業務提携に関する記載 - 「2023年3月: 建和住宅株式会社（現・連結子会社）の株式100%を取得、子会社化／オリエルホーム株式会社と資本業務提携」 — 2023年3月の建和住宅100%取得・オリエルホームとの資本業務提携の記載 - 「株式会社エストラスト不動産販売（山口県下関市、資本 10 百万円、主要事業: 不動産分譲事業、議決権所有割合 100.0%、親会社との関係: 連結子会社）」 — エストラスト不動産販売の概要（主要事業、議決権割合等）の記載 - 「不動産管理事業（マンション管理、リフォーム工事等）、不動産賃貸事業（賃貸用不動産の運用・管理）、その他の不動産売買・仲介等の附帯事業。」 — 不動産管理事業・不動産賃貸事業・その他（売買・仲介等）の内容の記載 - 「不動産分譲マンション（自社ブランド「オーヴィジョン」）及び分譲戸建「オーヴィジョンホーム」を提供するとともに、」 — 山口県・九州中心の事業展開、オーヴィジョン/オーヴィジョンホーム提供の記載 - 「注文住宅ブランド「Kenwa Style」を中心に、再開発・複合開発等の開発事業等を推進。」 — Kenwa Style中心での再開発・複合開発等の開発事業の記載 - 「自社ブランド「オーヴィジョン」マンションおよび分譲戸建「オーヴィジョンホーム」、注文住宅ブランド「Kenwa Style」を中心に、再開発・複合開発等の開発事業等を推進。」 — オーヴィジョン/オーヴィジョンホームおよびKenwa Style中心の開発推進の記載 - 「開発地域の集中リスク等が開示されている。」 — 開発地域の集中リスク等の開示の記載 - 「事業系統図に示されるとおり、建和住宅株式会社の株式を取得し子会社化（100%取得）など、資本業務提携が報告。」 — 建和住宅の子会社化（100%取得）など、資本業務提携の記載 - 「オリエルホーム株式会社との資本業務提携も記載。」 — オリエルホーム株式会社との資本業務提携の記載 - 「その他不動産売買・仲介等の附帯事業。」 — その他不動産売買・仲介等の附帯事業の記載 ### 財務数値・配当・投資/法令・情報セキュリティ/見込（リスク含む） - 「負債総額は 26,843 百万円（2026年2月28日現在）、流動負債は 20,242 百万円、固定負債は 6,600 百万円。短期借入金 17,891 百万円、長期借入金 4,695 百万円、社債 1,500 百万円（長期分を含む）、未払金 80 百万円、前受金 748 百万円等。」 — 負債総額・流動負債/固定負債、短期借入金、長期借入金、社債等の数値の記載 - 「2026年2月28日基準日、2026年5月28日定時株主総会決議予定で、1株あたり中間14円・期末16円を実施予定。」 — 中間配当・期末配当（1株当たり）の実施予定の記載 - 「宅地建物取引業免許 国土交通大臣第7207号 2031年2月15日」 — 宅地建物取引業免許の有効期限等の記載 - 「設備投資の総額は 1,371 百万円。内訳は「販売用不動産からの振り替え等」が含まれる。」 — 設備投資総額（1,371百万円）の記載 - 「オリエルホーム株式会社と資本業務提携。」 — オリエルホームとの資本業務提携の記載 - 「建築基準法、国土利用計画法、都市計画法、宅地建物取引業法等の法令及び自治体の条例等の規制を受けるとの記載あり。規制変更や新法制定等による事業計画の見直し可能性が記述されている。」 — 建築・不動産に関する法令/条例の規制や、変更により計画見直しが必要となり得る旨の記載 - 「情報セキュリティ対策（個人情報の厳格な管理、教育・訓練の実施）。不正アクセス・サイバー攻撃対応のリスク開示。」 — 情報セキュリティ対策（個人情報管理・教育）とサイバー攻撃等のリスク開示 - 「棚卸資産・引渡時期遅延リスク」 — 棚卸資産・引渡時期遅延リスクの記載 - 「建築基準法、国土利用計画法、都市計画法、宅地建物取引業法等の法令及び自治体の条例等の規制を受けるとの記載あり。子会社トラストコミュニティは「マンション管理の適正化の推進に関する法律」等の法規制を受ける。規制変更や新法制定等による事業計画の見直し可能性が記述されている。」 — 法規制（建築・不動産法令、管理業の法規制）に関するリスクの記載 - 「不動産市場は地価・建築コストの上昇により高止まり傾向。」 — 不動産市場が地価・建築コスト上昇で高止まり傾向である旨の記載 - 「リース会計基準の適用開始時期が将来予定（2028年2月期の期首適用予定）。適用による影響は現時点で評価中。」 — リース会計基準の適用開始時期（2028年2月期期首予定）と影響評価中の記載 - 「非金銭報酬等として譲渡制限付株式報酬を導入。譲渡制限期間は3年〜50年で設定。」 — 譲渡制限付株式報酬（非金銭報酬）と譲渡制限期間の記載 - 「住宅ローン金利動向等の不確実性あり。」 — 住宅ローン金利動向等の不確実性に関する記載 - 「宅地建物取引業免許 国土交通大臣第7207号 2031年2月15日、有効」 — 宅地建物取引業免許（国土交通大臣第7207号）の記載 - 「山口県及び九州の主要都市を中心に」 — 山口県および九州の主要都市を中心とする記載