# SMFLみらいパートナーズとの300億円の包括的売買枠による資産回転・財務体質強化｜地主（3252）の変遷

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## 経過

- FY2020-Q2 初出 「当社は本売買枠を活用することにより、総資産回転率(不動産の仕入から売却までの期間の短縮)及び自己資本比率等財務指標の改善や有利子負債削減による新規資金調達力の拡大、並びに早期開発利益の獲得等を目的とした財務体質の更なる強化を図るとともに、「地主プライベートリート投資法人」の成長・資産規模の拡大を目指してまいります。」 — SMFLみらいパートナーズが取得する販売用不動産について、300億円の売買枠を2025年1月31日まで設定する枠組みを開示した。総資産回転率・自己資本比率の改善、有利子負債削減、新規調達力拡大および地主リートの成長を目的としている。 (https://komori.app/company/3252/filing/2019-q2)
- FY2020-Q3 引き上げ 「下記①②の合計600億円の売買枠を活用することにより、総資産回転率（不動産の仕入から売却までの期間の短縮）及び自己資本比率等財務指標の改善や有利子負債削減による新規資金調達力の拡大、並びに開発利益の早期獲得等を目的とした当社の財務体質のさらなる強化を図るとともに、「地主リート」の成長・資産規模の拡大を目指してまいります。
①ＳＭＦＬみらいパートナーズ
（１）売買枠設定額　　：　300億円
（２）売買枠設定期間　：　基本協定書締結日（2019年11月18日）から2025年１月31日まで
②エムエル・エステート
（１）売買枠設定額　　：　300億円
（２）売買枠設定期間　：　基本協定書締結日（2019年12月10日）から2025年１月31日まで」 — 従来のＳＭＦＬみらいパートナーズとの300億円枠に加え、エムエル・エステートとの300億円枠を設定し、売買枠を合計600億円へ拡大した。早期売却、総資産回転率・自己資本比率の改善、有利子負債削減、資金調達力拡大および地主リートの成長を目的としている。 (https://komori.app/company/3252/filing/2019-q3)
- FY2020 前進 「期初計画に加えて保有する販売用不動産約22,000,000千円分を早期売却、借入金の返済により有利子負債の削減等の財務体質の強化を実現いたしました。」 — SMFLみらいパートナーズおよびエムエル・エステートとの各300億円の売買枠を活用し、約220億円分の早期売却、借入金返済、財務指標改善を実現した。 (https://komori.app/company/3252/filing/2019-fy)
- FY2022-Q1 前進 「保有する販売用不動産の売却に伴う長期借入金の返済による支出は25,406百万円となり、一方で新規販売用不動産の仕入に伴う資金調達を順調に行ったことから、長期借入れによる収入は19,296百万円となりました。」 — 販売用不動産の売却、長期借入金25,406百万円の返済、新規長期借入れ19,296百万円による資金調達を実施し、資産回転と有利子負債削減を進めた。 (https://komori.app/company/3252/filing/2021-q2)
- FY2022-Q2 前進 「「地主リート」は、2022年１月上旬に第６回目の増資を計画しており、計25物件、約424億円の物件を取得して資産規模を1,515億円とする予定であります。
当該25物件には、当社、地主ＡＭが、2019年に大手リース会社であるＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社及びエムエル・エステート株式会社とそれぞれ締結した、「販売用不動産（信託受益権を含む）の包括的な売買取引に係る枠を設定する基本協定書」に基づき、当社が売却した案件等が含まれております。」 — 包括的売買枠に基づき売却した案件等を含む25物件を地主リートが取得する計画が示され、資産回転と地主リートの成長を結びつける従来の枠組みが具体化した。 (https://komori.app/company/3252/filing/2021-q3)
- FY2021 前進 「また、コロナ禍でもテナントの退店や賃料の減額などが発生していない長期安定収益を生み出すJINUSHIビジネスに対する評価が、金融機関や投資家を中心に高まり、販売用不動産の包括的な売買取引に係る枠を設定する基本協定書に基づき、大手リース会社等への売却が進みました。」 — 包括的売買枠を利用した大手リース会社等への売却が進展し、資産回転と資金調達を組み合わせる財務体質強化の枠組みを継続している。 (https://komori.app/company/3252/filing/2021-fy)
- FY2022-Q4 前進 「これは主に、現金及び預金が3,257百万円増加したこと及び関係会社株式の評価額が336百万円増加した一方で、地主リートをはじめとして順調に案件の売却が進んだことにより販売用不動産の残高が5,975百万円減少したこと等によります。」 — 案件売却による販売用不動産の5,975百万円減少と、借入金の3,592百万円減少が同時に進み、資産回転および財務体質強化の枠組みに具体的な進展が示された。 (https://komori.app/company/3252/filing/2022-q1)
- FY2023-Q1 前進 「保有する販売用不動産の売却に伴う長期借入金の返済による支出は16,520百万円となり、一方で新規販売用不動産の仕入に伴う資金調達を順調に行ったことから、長期借入れによる収入は14,210百万円となりました。」 — 販売用不動産の売却に伴う長期借入金16,520百万円の返済と、新規仕入れに伴う長期借入れ14,210百万円の調達を実施し、資産回転と借入削減を併用する運営を具体化した。 (https://komori.app/company/3252/filing/2022-q2)
- FY2023-Q2 前進 「地主リートは、2023年１月上旬に第７回目の増資を計画しており、計25物件、約267億円の物件を取得して資産規模を1,800億円とする予定であります。当該25物件には、当社、地主ＡＭが、2019年に大手リース会社であるＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社及びエムエル・エステート株式会社とそれぞれ締結した、「販売用不動産（信託受益権を含む）の包括的な売買取引に係る枠を設定する基本協定書」に基づき、当社が売却した案件等が含まれております。なお、同協定書については、2022年11月14日付にて、期間の延長等に関する覚書を締結しております。」 — 包括的売買枠に基づく案件売却を地主リートの第７回増資による25物件取得へ結びつけ、さらに協定期間の延長等に関する覚書を締結した。 (https://komori.app/company/3252/filing/2022-q3)
- FY2024-Q1 前進 「保有する販売用不動産の売却に伴う長期借入金の返済による支出は9,202百万円となり、一方で新規販売用不動産の仕入に伴う資金調達を順調に行ったことから、長期借入れによる収入は22,501百万円となった」 — 販売用不動産の売却に伴う長期借入金9,202百万円の返済と、新規仕入れに伴う長期借入れ22,501百万円の調達を実施し、資産回転と新規仕入れを併用する運営が具体化した。 (https://komori.app/company/3252/filing/2023-q2)
- FY2023 前進 「当社及び地主ＡＭは、2019年11月18日付で三井住友ファイナンス＆リース株式会社の100％子会社であるＳＭＦＬみらいパートナーズ株式会社と、2019年12月10日付でみずほリース株式会社の100％子会社であるエムエル・エステート株式会社とそれぞれ、販売用不動産（信託受益権を含む）の包括的な売買取引に係る枠を設定する旨の基本協定書を締結しております。さらに、2022年11月14日に売買枠設定期間、並びに優先交渉権の行使期間を延長する変更覚書をそれぞれ締結しております。」「売買枠設定期　2019年11月18日～2030年１月31日まで」 — SMFLみらいパートナーズおよびエムエル・エステートとの合計600億円の包括的売買枠について、売買枠設定期間と優先交渉権の行使期間を延長し、期間を2030年1月31日までとした。 (https://komori.app/company/3252/filing/2023-fy)
- FY2025-H1 前進 「保有する販売用不動産の売却に伴う長期借入金の返済による支出は30,654百万円となり、一方で新規販売用不動産の仕入に伴う長期借入金による資金調達32,824百万円等を行った結果、増加した資金は107百万円（前年同期比13,678百万円の減少）となりました。」 — 販売用不動産の売却に伴う長期借入金30,654百万円の返済と、新規仕入れに伴う長期借入金32,824百万円の調達を上期に実施し、資産売却・借入返済と新規仕入れ・資金調達を併用する運営を具体化した。 (https://komori.app/company/3252/filing/2024-h1)
- FY2026-H1 前進 「保有する販売用不動産の売却に伴う長期借入金の返済による支出は35,268百万円となり、一方で新規販売用不動産の仕入に伴う長期借入金による資金調達34,703百万円、配当金870百万円の支払等を行った結果、減少した資金は1,465百万円（前年同期比1,573百万円の減少）となりました。」 — 販売用不動産の売却に伴う長期借入金352億68百万円の返済と、新規仕入れに伴う長期借入金347億03百万円の調達を上期に実施し、資産回転と新規仕入れを併用する資金運営を具体化した。 (https://komori.app/company/3252/filing/2025-h1)
- 2026-06-11 前進 「本件取引は、上記に基づき、売却を決定したものです。」 — エムエル・エステート株式会社との包括売買取引に係る基本協定書に基づく販売用不動産の売却を具体的に決定し、既存の包括的売買枠の利用を前進させた。 (https://komori.app/company/3252/disclosure/20260611567876)
- FY2027-H1 前進 「当中間連結会計期間における財務活動の結果、保有する棚卸資産の売却等に伴う長期借入金の返済による支出24,509百万円や配当金の支払額1,240百万円等の一方、新規棚卸資産の仕入等に伴う長期借入金による資金調達81,520百万円等を行った結果、増加した資金は54,980百万円（前年同期比56,446百万円の増加）となりました。」 — 棚卸資産の売却に伴う長期借入金24,509百万円の返済と、新規仕入れに伴う長期借入金81,520百万円の調達を実施し、資産回転と新規仕入れを併用する資金運営が進んだ。 (https://komori.app/company/3252/filing/2026-h1)