# 地主（3252） FY2026 H1 半期報告書 Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/3252/filing/2026-h1 提出日: 2026-08-13 対象期間: 2026-01-01 〜 2026-12-31 企業ページ: https://komori.app/company/3252 原本（EDINET）: https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100YVTE.pdf ## 要点 当中間連結会計期間では、底地マーケット中心のJINUSHIビジネスを継続しつつ、新規仕入と販売用不動産の売却を推進した結果、売上高は34,592百万円、親会社株主に帰属する中間純利益は2,092百万円となりました。また、スポンサーサポート契約等の前提は大きく変わらず、事業等のリスクおよび経営方針・経営戦略等にも重要な変更はありません。 ## 事業 地主グループは、底地マーケットを中心に不動産金融商品を提供する「JINUSHIビジネス」を軸に事業展開しています。長期安定収益を前提とする土地投資モデル（建物投資はテナントが実施）により、自然災害やマーケットボラティリティに強い収益構造を目指しています。2026年6月末時点のJINUSHIビジネスの開発実績は580案件、約7,406億円に拡大しています。販売用不動産の新規仕入れ・販売用不動産の売却を推進し、底地市場とCRE市場を組み合わせた事業拡大を図っています。地主リートは国内唯一の底地特化型私募リートとして評価され、運用資産規模は2,913億円（取得時の鑑定評価額ベース）で、2026年7月1日時点。中期経営計画（2026-2028）を2026年2月12日に発表済みです。2026年6月末時点のセグメント別経営成績は、不動産投資事業32,457百万円、不動産賃貸事業1,152百万円、資産運用事業618百万円、計34,592百万円の売上高、セグメント利益は5,540百万円（不動産投資）、739百万円（不動産賃貸）、258百万円（資産運用）の合計4,416百万円となっています。2026年6月末時点の自己資本比率は24.6％、総資産は206,644百万円、純資産は53,331百万円です。2026年6月期の連結決算における売上高は34,592百万円、営業利益は4,416百万円、経常利益は3,258百万円、親会社株主に帰属する中間純利益は2,092百万円となっています。なお、2026年12月期は主に第4四半期に利益を計上する計画であり、当期売却予定案件の92％は決定済み、残りについても購入意向表明書受領済みで、当期純利益8,000百万円の達成確度が高い状況です。 ## 数字 - 設備投資: 310億円 - フリーキャッシュフロー: -232億円 ## セグメント - 不動産投資事業 / 売上高 325億円 / 営業利益 55億円 - 不動産賃貸事業 / 売上高 12億円 / 営業利益 7億円 - 資産運用事業 / 売上高 6億円 / 営業利益 3億円 ## 有価証券報告書にだけ載る項目 - 大株主: 保有比率と、その変動。 - 役員: 取締役の氏名、在任年数、独立性。 - 設備の状況: 拠点、帳簿価額、敷地面積。 ## 前回からの変化 ### 戦略的賭け 2026年8月13日提出書類により、中期経営計画2026-2028とJINUSHIリースバック提案の推進が新たに示された。あわせて、既存エントリ（JINUSHIビジネスの底地特化拡大、地主リートの資産規模拡大、スポンサーサポート契約の強化、ESG方針に沿った事業推進）についても当期のKPI/方針が再言及されている。 - + 中期経営計画2026-2028の実行 - + JINUSHIリースバック提案の推進 ### 外部エクスポージャー 提出日2026-08-13の書類で、既存エントリ（底地マーケット拡大予測、JINUSHIビジネスの安定収益性、地主リートへのスポンサーサポート契約）に加え、CRE戦略見直し、東証改革の影響、投資家要請による不動産売却動向が外部要因として新たに言及されたため、既存は追記・新規は追加した。 - + CRE市場向け戦略見直し - + 東証改革の影響 - + 投資家要請による売却動向 ### 資本配分 2026年8月13日提出書類で、当中間期の有形固定資産取得支出、J-ESOPに関連する自己株式処分、保有目的変更による土地の販売用不動産への振替、販売用不動産の売却決定（4,014百万円）が新たに資本配分として明示された。また、配当関連（2026年8月13日決議の中間配当）について既存の配当方針エントリへ追記した。 - + 有形固定資産の取得（2026年中間） - + J-ESOP自己株式処分（2026年3月9日） - + 保有目的変更による土地振替 - + 販売用不動産4,014百万円売却決定 ## 会社自身の言葉 ### 地主リート／スポンサーサポート関連（底地特化の位置づけ・契約） - 「地主リートは国内唯一の底地特化型私募リートとして評価され、運用資産規模は2,913億円（取得時の鑑定評価額ベース）で、2026年7月1日時点。」 — 地主リートが国内唯一の底地特化型私募リートであり、運用資産規模と時点が示されている。 - 「地主アセットマネジメント株式会社と地主リート間のスポンサーサポート契約を締結しており、JINUSHIビジネスによる不動産金融商品の売却を中心にサポートを強化。」 — 地主アセットマネジメントと地主リート間のスポンサーサポート契約によりサポート強化する旨。 - 「地主アセットマネジメント株式会社と地主リート間のスポンサーサポート契約」 — スポンサーサポート契約を締結している旨（地主アセットマネジメント／地主リート）。 - 「地主リートは国内唯一の底地特化型私募リートとして評価され」 — 地主リートが国内唯一の底地特化型私募リートとして評価される旨。 ### JINUSHIビジネス／成長戦略・実績・ESG／計画 - 「2026年6月末時点のJINUSHIビジネスの開発実績は580案件、約7,406億円に拡大しています。」 — JINUSHIビジネスの開発実績（案件数・金額）が示されている。 - 「中期経営計画（2026-2028）を2026年2月12日に発表済みです。」 — 中期経営計画（2026-2028）を2026年2月12日に発表済みである旨。 - 「新規仕入と不動産売却の推進、テナント業種の多様化、事業エリアの拡大、JINUSHIリースバック提案等の成長戦略の実行状況。」 — 成長戦略（新規仕入・売却推進、テナント業種多様化、事業エリア拡大、JINUSHIリースバック提案等）の実行状況。 - 「JINUSHIビジネスの開発実績は580案件、約7,406億円に拡大しています。」 — JINUSHIビジネスの開発実績が拡大している旨。 - 「長期安定収益を前提とする土地投資モデル（建物投資はテナントが実施）により、自然災害やマーケットボラティリティに強い収益構造を目指しています。」 — 土地投資モデルにより自然災害やボラティリティに強い収益構造を目指す旨。 - 「中期経営計画（2026-2028）を掲げ、ESG方針に沿った事業推進を継続。」 — 中期経営計画（2026-2028）を掲げ、ESG方針に沿った事業推進を継続する旨。 - 「2026年2月12日付の中期経営計画はESG方針に沿った事業推進を掲げている」 — 2026年2月12日付の中期経営計画がESG方針に沿った事業推進を掲げる旨。 ### 事業運営・外部環境（市場要因、テナント等） - 「取引テナント数: 190社（2026年6月末時点）」 — 取引テナント数が2026年6月末時点で190社である旨。 - 「CRE戦略の見直し、東証改革の影響、投資家要請による不動産売却の動向など市場・制度動向が外部要因として記載。」 — CRE戦略見直しや東証改革の影響等の外部要因が記載されている旨。 - 「底地マーケットの規模の過去推移・将来予測として、リーマンショック後の2009年0.87兆円から2024年7.24兆円へ拡大、2027年には10.4兆円へ成長見込みの説明あり。」 — 底地マーケットの規模の推移・将来予測として拡大見込みが説明されている旨。 ### 資本政策・資金フロー・会計上の取扱い（配当、売却決議、キャッシュフロー、自己株式等） - 「2026年８月13日決議、普通株式配当1,394百万円、1株当たり65円、基準日2026年6月30日、効力発生日2026年9月14日、配当の原資は利益剰余金（注：配当総額には株式給付信託（J-ESOP）が保有する株式に対する配当金48百万円を含む）」 — 2026年8月13日決議の普通株式配当（総額、1株当たり、基準日、効力発生日、配当の原資）。 - 「売却決定を2026年8月13日取締役会で決議」 — 2026年8月13日に取締役会で売却決定した旨。 - 「有形固定資産の取得による支出31,012百万円（投資活動によるキャッシュ・フローに表記）」 — 投資活動における有形固定資産取得による支出（31,012百万円）の記載。 - 「株式給付信託（J-ESOP）に関連する自己株式の処分（750,000株）を2026年3月9日付で実施。処分結果、自己株式および資本剰余金がそれぞれ1,058百万円増加。」 — J-ESOPに関連する自己株式の処分（750,000株）と処分結果（自己株式・資本剰余金の増加）。 - 「販売用不動産4,014百万円について、帳簿価額を上回る金額でテナントから売渡し請求を受け、売却決定を2026年8月13日取締役会で決議。」 — 販売用不動産4,014百万円の売却決定（2026年8月13日取締役会）と売渡し請求の前提。 - 「有形固定資産の保有目的の変更に伴い、土地4,329百万円を販売用不動産へ振替」 — 保有目的変更により土地4,329百万円を販売用不動産へ振替した旨。