# アーバネットコーポレーション（3242） FY2025 有価証券報告書 Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/3242/filing/2025-fy 提出日: 2026-09-24 対象期間: 2025-07-01 〜 2026-06-30 企業ページ: https://komori.app/company/3242 原本（EDINET）: https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100Z37J.pdf ## 要点 当社は当連結会計年度（2025年7月1日〜2026年6月30日）において、売上高、利益ともに期初予想を上回る結果となっています。また、株式会社ケーナインが株式会社神楽坂ハイツの株式を取得して子会社化したことに伴い、神楽坂ハイツの業績を連結の範囲に含めています。 ## 事業 本報告書の事業は、不動産事業を主軸とし、都市型賃貸マンションの開発・1棟販売（卸売）、不動産の分譲販売、賃貸・仲介・管理等の不動産関連事業と、ホテル事業を含む。グループは東京23区・駅徒歩10分圏内を中心エリアとし、都心部の好立地における開発・販売と賃貸事業を組み合わせ、安定的な収益源の確保と財務体質の強化を図っている。エンドユーザー向け分譲・賃貸・マンション管理の事業領域拡大と、ホテル開発・運営など新規分野の開拓を進め、事業領域の拡大とともに資金調達手法の多様化・資本政策の機動性を高めている。中期経営計画の策定を公表し、都心部の都市型賃貸マンション開発を継続しつつ、アパートメントホテルの開発・大型プロジェクトの推進等を検討している。なお、サステナビリティ施策にも取組んでおり、サステナビリティ基本方針を2021年11月18日に制定している。 ## 数字 - 研究開発費: 0百万円 - 設備投資: 26億円 - フリーキャッシュフロー: -105億円 - 従業員数: 98人 ## セグメント - 不動産事業 / 売上高 392億円 / 営業利益 59億円 - ホテル事業 / 売上高 2億円 / 営業利益 39百万円 ## 前回からの変化 ### サプライチェーン 提出書類（2026-09-24）で、アーバネットコーポレーションおよび子会社の許認可（建築士事務所登録・宅建・金融商品取引・マンション管理・賃貸住宅管理・特定建設業）について再記載があり、あわせてケーナインの追加許認可（第62947号）と宅建免許（第111662号）が新規に登場したため。 - + ケーナイン許認可62947 - + ケーナイン宅建免許111662 ### 戦略的賭け 2026-09-24提出書類では、既存の8項目について言及が確認できたため追記を行った。また、2025年の神楽坂ハイツ株式取得、アパートメントホテル等の新規領域への取り組み、富裕層向け宿泊施設開発（北海道・九州等）に関する新規の戦略的賭けを3件追加した。 - + 神楽坂ハイツ株式取得 - + アパートメントホテル新規領域 - + 富裕層向け宿泊施設開発 ### 製品 提出書類（2026-09-24）では、都市型賃貸マンション開発・1棟販売を中心とする不動産開発販売の継続、戸建・タウンハウス分譲、ホテルアジール東京蒲田の開発・運営、賃貸・仲介・管理等の付帯サービスおよび中古分譲マンションの買取再販が再言及された。加えて、新規領域として「アパートメントホテル・リゾート地での宿泊施設開発」および「都心部での大型プロジェクト（東京23区内・300戸超の案件等）」が新たに明示された。 - + アパートメントホテル・リゾート開発 - + 都心部大型プロジェクト（300戸超） ### 資本配分 2026年6月期の有価証券報告書（提出日2026-09-24）で、既存の「賃貸用不動産の取得投資」「ケーナイン株式取得」「配当運用」「従業員向け株式給付信託」「新株予約権」「ホテルアジール東京蒲田新設計画」に言及がありました。また、資本配分として「神楽坂ハイツ株式取得」と、中期経営計画に基づく「アパートメントホテル等新規領域への取り組み」が新たに確認できたため追加しました。 - + 株式会社神楽坂ハイツ株式取得 - + アパートメントホテル新規領域の取り組み ### ケイパビリティ構築 本提出書類では、既存の「ケーナイン子会社化」「新人事制度と資格補助」「株式給付信託による定着」について言及が確認できた。また、2025年の「神楽坂ハイツ株式取得」による能力獲得（子会社化）、および「コンプライアンス委員会設置」「サステナビリティ委員会運営」の組織能力強化に関する新規記載があった。 - + 神楽坂ハイツ株式取得 - + コンプライアンス委員会設置 - + サステナビリティ委員会運営 ### 規制ポジショニング 本提出書類（2026-09-24）では、執行役員制度・サステナビリティ委員会運営（四半期ごとの開催状況）に関するガバナンス/ESG体制の再確認があり、さらに当社および一部子会社の許認可・登録（建築士事務所登録、宅建業免許、マンション管理業者登録、第二種金融商品取引業登録、賃貸住宅管理業者登録等）の有効期間が列挙されたため、該当する既存エントリを更新し、未収載の登録を追加した。 - + 賃貸住宅管理業者登録（アーバネットリビング） - + 宅地建物取引業者免許（アーバネットリビング） - + 宅地建物取引業者免許（ケーナイン） - + マンション管理業者登録（ケーナイン） ## 会社自身の言葉 ### 事業の中核（開発・ホテル）と業績・収益 - 「都市型賃貸マンション開発について、棟数は12棟、戸数は541戸、用地件数は13件（不動産開発販売関連）。不動産開発販売の売上高380億25百万円、同期間の成長率は18.3％増、セグメント利益59億9百万円（いずれも前年同期比）。」 — 都市型賃貸マンション開発・不動産開発販売に関する棟数/戸数/用地件数や売上・利益等の実績概要。 - 「2025年12月18日取締役会決議により、連結子会社株式の取得を実施（神楽坂ハイツ、取得対価991,008千円、取得日2025年12月26日、みなし取得日2025年10月31日、のれん318,046千円、4年間均等償却）。」 — 神楽坂ハイツ取得（取締役会決議等）、のれん発生と償却の方針（取得関連の開示）。 - 「ホテル開発・運営（ホテルアジール東京蒲田）に関する売上高は2億37百万円、セグメント利益は39百万円。」 — ホテル事業（ホテルアジール東京蒲田）の売上高・セグメント利益の水準を記載。 - 「都心部の都市型賃貸マンション開発を中核とし、東京23区・川崎・横浜の戸建・タウンハウス分譲、アパート開発を拡大。」 — 都市型賃貸マンション開発を中核に据え、戸建・タウンハウス分譲やアパート開発を拡大。 - 「ホテル事業の開発・運営を拡大し、インバウンド・国内旅行需要の増加を背景に客室単価・稼働率の向上を図る。」 — インバウンド・国内旅行需要を背景に、客室単価・稼働率向上を図る方針。 - 「2025年5月13日公表の中期経営計画に基づき、都心賃貸マンション・戸建等の販売を継続しつつ、アパートメントホテル等新規領域にも取り組む。」 — 中期経営計画に基づき、賃貸マンション/戸建等の販売継続に加え、新規領域（アパートメントホテル等）に取り組む。 - 「2020年10月：ホテルアジール東京蒲田開業」 — ホテルアジール東京蒲田の開業（2020年10月）。 - 「投資用ワンルームマンションに加え、相続税対策等を含む顧客層を対象とした販売チャネルの拡張」 — 投資用ワンルームに加え、相続税対策等も含む顧客層へ販売チャネルを拡張。 - 「都心のタウンハウス需要を取り込む戸建・タウンハウス分譲等の売上は戸数52戸、用地13件の売上を計上。」 — 戸建・タウンハウス分譲等での戸数・用地件数の販売実績。 - 「不動産事業を主軸とし、都市型賃貸マンションの開発・1棟販売（卸売）、不動産の分譲販売、賃貸・仲介・管理等の不動産関連事業と、ホテル事業を含む。」 — 不動産事業（都市型賃貸マンション開発・1棟販売、分譲、賃貸/仲介/管理等）とホテル事業を事業内容として整理。 - 「DINKS向けプラン・ファミリータイプの複合型マンション（都市型賃貸マンションの拡張）。」 — 都市型賃貸マンションにDINKS向け・ファミリー向けプランを組み込み、複合型化を推進。 - 「都市型賃貸マンション開発について、棟数は12棟、戸数は541戸、用地件数は13件（不動産開発販売関連）。」 — 不動産開発販売における棟数・戸数・用地件数の記載（実績の再掲）。 ### 資本政策・ガバナンス/ESG・社内体制 - 「2021年11月18日「サステナビリティ基本方針」を制定。サステナビリティ委員会を設置（管理本部長を委員長）。2026年6月期は四半期ごとに4回開催し、取締役会へ報告。」 — サステナビリティ基本方針の制定、サステナビリティ委員会の設置と開催・報告体制。 - 「2026年6月期は四半期ごとに4回開催し、取締役会へ報告。」 — サステナビリティ委員会の開催（四半期ごとに4回）と取締役会への報告。 - 「少人数体制のもとアウトソーシングを最大限活用したビジネスモデルを構築。」 — 少人数体制とアウトソーシング活用によるビジネスモデル。 - 「2026年8月6日臨時取締役会決議に基づく普通株式配当総額488,461千円、1株当たり13.00円（基準日2026年6月30日、効力発生日2026年9月28日、株式給付信託の配当金8,565千円を含む）。」 — 臨時取締役会決議に基づく配当（基準日・効力発生日、株式給付信託の配当金含む）。 - 「執行役員制度を導入し、意思決定と業務執行を分離。」 — 執行役員制度導入により意思決定と業務執行を分離。 - 「新人事制度の制定（2024年7月施行）と評価制度の見直し（2024年7月以降）。」 — 新人事制度の制定と評価制度の見直し（人材施策の更新）。 - 「事業領域の拡大とともに資金調達手法の多様化・資本政策の機動性を高めている。」 — 事業領域拡大に伴う資金調達手法の多様化・資本政策の機動性の強化。 - 「マンション管理業者登録（国土交通大臣 第034154号、2025年3月19日～2030年3月18日）」 — マンション管理業者登録（国土交通大臣）という許認可・規制対応の記載。 - 「社内規程の整備、コンプライアンス委員会の設置、弁護士事務所の助言を活用。」 — コンプライアンス委員会の設置等、社内規程整備や弁護士事務所の助言活用。 ### M&A・設備投資・許認可/規制（取得と適法性の確保） - 「当連結会計年度の設備投資額: 2,619百万円（うちのれん318百万円を含む）」 — 当連結会計年度の設備投資額（のれん含む）の金額記載。 - 「株式会社神楽坂ハイツを株式譲渡により取得（2025年12月19日株式譲渡契約、みなし取得日2025年10月31日、取得価額991,008千円、取得日2025年12月26日）。」 — 神楽坂ハイツの株式取得（株式譲渡、契約日/みなし取得日/取得価額/取得日）。 - 「2024年2月に株式会社ケーナインを子会社化（都心部の戸建・タウンハウス分譲・アパート開発等を取り込み）。」 — ケーナインの子会社化（2024年2月）による取り込み範囲の説明。 - 「株式会社ケーナインを2024年2月29日付で子会社化。目的は都心部の戸建・タウンハウス分譲、アパート開発等の取り込み。」 — ケーナインの子会社化（2024年2月29日付）目的としての事業領域（戸建・タウンハウス分譲等）取り込み。 - 「建設資材価格・人件費の高騰が継続。工事原価の上昇により利益率に影響。」 — 建設資材価格・人件費高騰が継続し、工事原価上昇により利益率へ影響。 - 「一級建築士事務所登録（東京都知事登録 第42424号、有効期間2022年9月10日～2027年9月9日、建築士法）」 — 一級建築士事務所登録（登録番号・有効期間・法令根拠）。 - 「特定建設業許可（株式会社ケーナイン、東京都知事 特-5 第142913号、2024年3月15日～2029年3月14日）」 — 特定建設業許可（ケーナイン）の有効期間等の記載。 - 「賃貸住宅管理業者登録（株式会社アーバネットリビング 第001830号、2021年10月13日～2026年10月12日）」 — 賃貸住宅管理業者登録（アーバネットリビング）の有効期間等。 - 「宅地建物取引業者免許（東京都知事 第75706号、2022年10月18日～2027年10月17日）」 — 宅地建物取引業者免許（アーバネットコーポレーション）の有効期間等。 - 「マンション管理業者登録（株式会社ケーナイン 第034608号、2022年3月10日～2027年3月9日）」 — マンション管理業者登録（ケーナイン）の有効期間等。 - 「第二種金融商品取引業登録（関東財務局長 金商 第1178号、期間は特定の期間表記）」 — 第二種金融商品取引業登録の記載。 - 「宅地建物取引業者免許（株式会社アーバネットリビング 第97760号、2025年4月25日～2030年4月24日）」 — 宅地建物取引業者免許（アーバネットリビング）の記載。 - 「宅地建物取引業者免許（株式会社ケーナイン 第111662号、2024年12月7日～2029年12月6日）」 — 宅地建物取引業者免許（ケーナイン）の記載。 - 「法規制の変更・新規規制の導入による影響の可能性を認識。建設業法・宅建業法等の法規制は事業の安定性に影響する可能性。」 — 法規制の変更・新規規制の導入による影響可能性（建設業法・宅建業法等）。 - 「株式会社ケーナイン 許認可（東京都知事登録 第62947号、2024年2月20日～2029年2月19日）」 — ケーナインの許認可（東京都知事登録）の記載。 - 「宅地建物取引業者免許（東京都知事 第75706号」 — 宅地建物取引業者免許（アーバネットコーポレーション等）の記載。 - 「宅地建物取引業者免許（株式会社アーバネットリビング 第97760号」 — 宅地建物取引業者免許（アーバネットリビング等）の記載。 - 「マンション管理業者登録（国土交通大臣 第034154号」 — マンション管理業者登録（国土交通大臣）の記載。 - 「賃貸住宅管理業者登録（株式会社アーバネットリビング 第001830号」 — 賃貸住宅管理業者登録（アーバネットリビング）の記載。 - 「一級建築士事務所登録（東京都知事登録 第42424号」 — 一級建築士事務所登録（東京都知事）の記載。 - 「特定建設業許可（株式会社ケーナイン、東京都知事 特-5 第142913号」 — 特定建設業許可（ケーナイン）の記載。 - 「マンション管理業者登録（株式会社ケーナイン 第034608号」 — マンション管理業者登録（ケーナイン）の記載。 - 「第二種金融商品取引業登録（関東財務局長 金商 第1178号」 — 第二種金融商品取引業登録（関東財務局長）の記載。 ### 経営環境・リスク認識・事業計画（成長/不確実性） - 「気候変動・自然災害・パンデミック・人口動態・労働市場の変化等のリスクを認識。地震・台風・豪雨等の自然災害による影響や稼働率の低下リスクあり。」 — 気候変動・自然災害・パンデミック等のリスク認識と、地震・台風・豪雨等による影響。 - 「景気動向・金利動向・不動産需要動向・住宅税制等の影響を受けやすいと説明。市場の需給動向が業績に影響するリスク。」 — 景気・金利・不動産需要・住宅税制などの変化が業績に影響する可能性。 - 「円安を背景とした海外投資家の購入意欲の高さを指摘。円安は資産の価格・資金調達に影響を及ぼす可能性がある。」 — 円安を背景とした海外投資家の購入意欲や、円安が資産価格・資金調達へ与える影響。 - 「行使価額修正条項付新株予約権付社債券: 第12回新株予約権 2,000,000株」 — 第12回新株予約権（2,000,000株）の行使価額修正条項付新株予約権付社債券に関する記載。 - 「都心部での大型プロジェクト（東京23区内・300戸超の案件等）」 — 都心部の大型プロジェクト（例：東京23区内・300戸超）の計画。 - 「アパートメントホテル・リゾート地での宿泊施設開発」 — アパートメントホテルやリゾート地における宿泊施設開発。 - 「業界の主要プレイヤーとして、三井不動産投資顧問株式会社、東急不動産株式会社、ケネディクス株式会社といった名称が記載。相手先としての関係で挙げられている。」 — 主要な相手先（投資家/企業名）として三井不動産投資顧問等の名称が登場。 - 「株式会社服部（東京都練馬区石神井町3-3-33） 5,550,800 株 14.77% 機関/個人/他」 — 大株主の株式会社服部の保有株式数・持株比率・区分の記載。 - 「不動産仕入販売・中古分譲マンションの買取再販、賃貸管理・マンション管理サービスなどの周辺サービス」 — 不動産仕入販売・中古分譲マンションの買取再販、賃貸管理/マンション管理など周辺サービス。 - 「株式会社合田工務店 588,000 株 1.56% 事業法人」 — 大株主の株式会社合田工務店に関する株式保有情報。