# セントラル総合開発（3238） FY2025 有価証券報告書 Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/3238/filing/2025-fy 提出日: 2026-06-23 対象期間: 2025-04-01 〜 2026-03-31 企業ページ: https://komori.app/company/3238 原本（EDINET）: https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100YH5L.pdf ## 要点 当連結会計年度（2025年4月1日〜2026年3月31日）では、売上高は増収となった一方、建築費高騰等の影響により利益は減少しました。また、賃貸マンション事業の事業用地仕入れ等が進捗し、総資産・負債の増加が見られます。 ## 事業 当社グループは、当社（セントラル総合開発株式会社）および連結子会社であるセントラルライフ株式会社により構成され、不動産販売事業（分譲マンション・戸建住宅の販売、アフターサービス、保険代理業を含む）、不動産賃貸・管理事業（オフィスビル・賃貸コンパクトマンションの賃貸・管理）、その他事業（保険代理業を主とする）を営んでいます。主力は分譲マンションのマンションデベロッパー事業で、クレアブランドを中心に全国展開しています。個別ブランドとしてはクレアホームズ フラン、クレアグレイス、クレアネクスト等を展開。賃貸・管理事業では賃貸マンション・オフィスビルを保有・運用し、管理サービスを提供します。サステナビリティ施策としてはZEH系の取り組み・エネルギー効率向上を推進し、クラフティアと連携して環境配慮型物件を開発しています。長期経営計画PLAN2030の下、2030年度末の進出都市数を約100都市、分譲マンション供給戸数を年間約1,000戸、賃貸マンション供給戸数を累計約700戸とする目標を掲げ、適正な人材配置・採用拡大を進めています。2025年5月には長期目標の見直しを公表済みです。2026年3月期時点では、2021年以降の市場環境変化（建設費上昇・需要動向・金利動向等）を踏まえ、地方・郊外から中心部への展開や商品企画の充実、安定収益源の拡充を継続しています。 ## 数字 - 研究開発費: 0百万円 - 設備投資: 7億円 - フリーキャッシュフロー: -82億円 - 従業員数: 176人 ## 前回からの変化 ### 戦略的賭け 本提出書類（2026-06-23）で、既存12件のうち複数エントリに追記が必要になった。加えて「(仮称)高松瓦町駅前プロジェクト」および「PLAN2030の実現に向けた人材育成・社内環境整備」を新規の企業の戦略的賭けとして追加する。 - + (仮称)高松瓦町駅前プロジェクト - + PLAN2030に向けた人材育成・社内環境整備 ### 製品 本書類では、分譲マンションの各ブランドについて新規物件群や展開エリアの拡充が言及された。加えて、個別の新規プロジェクト（高松瓦町駅前プロジェクト）および環境配慮型物件の仕様（ZEH-M Oriented/Ready）が新たに明示されたため、該当する製品・サービスを追加した。 - + 高松瓦町駅前プロジェクト - + クレアホームズ フラン横浜戸塚 - + ZEH-M Oriented/Ready ### 技術 本提出書類で、環境配慮型物件として「ZEH-M Oriented」に加え「ZEH-M Ready」も明示された。これにより既存の「ZEH-M指向型技術」を最新提出で再言及しつつ、新たに「ZEH-M Ready技術」を追加する。 - + ZEH-M Ready技術 ### 資本配分 当期書類（提出日2026-06-23）で、既存の「安定的配当方針と配当性向」「特別当座貸越・コミット枠」「九電工との資本業務提携」に言及があり、加えて賃貸用・住居の新規重要プロジェクト「（仮称）高松瓦町駅前プロジェクト」の設備投資計画が新たに開示されたため、該当エントリを更新/追加する。 - + （仮称）高松瓦町駅前プロジェクト ### ケイパビリティ構築 当期提出書類（提出日2026-06-23）により、既存の九電工（現クラフティア）との資本業務提携・環境配慮型物件の共同開発・クレアネクストの展開・PLAN2030推進について言及を追加。さらに、採用拡大/人材育成、業務システム強化、リース会計基準適用に向けた準備が新たに読み取れるため、該当する能力構築エントリを追加。 - + 採用拡大・増員計画 - + 人材育成・社内環境整備 - + 業務システム強化とデジタル化 - + リース会計基準の適用準備 ### 規制ポジショニング 本書類では、会計基準（リース会計基準）の未適用であり2028年3月期以降適用予定である旨が新たに明示された。あわせて、既存の規制・構造的ポジショニング項目である不動産法規制対応、ZEH等の脱炭素対応、PLAN2030、クラフティアとの環境連携、執行役員制度、指名報酬委員会についても言及があるため追記を行う。 - + リース会計基準の適用開始予定 ## 会社自身の言葉 ### 中期/長期の経営計画・目標と人材 - 「長期経営計画PLAN2030の下、2030年度末の進出都市数を約100都市、分譲マンション供給戸数を年間約1,000戸、賃貸マンション供給戸数を累計約700戸とする目標を掲げ」 — PLAN2030の目標（進出都市数・供給戸数）を掲げること。 - 「長期経営計画PLAN2030の下、2030年度末の進出都市数を約100都市、分譲マンション供給戸数を年間約1,000戸、賃貸マンション供給戸数を累計約700戸とする目標を掲げ、適正な人材配置・採用拡大を進めています。2025年5月には長期目標の見直しを公表済みです。」 — 目標に加え、採用拡大・人材配置、見直し公表について述べること。 - 「適正な人材配置・採用拡大を進めています。」 — 適正な人材配置・採用拡大を進める方針。 - 「PLAN2030の実現に向けた人材育成・社内環境整備を推進」 — PLAN2030達成に向けた人材育成・社内環境整備の推進。 - 「2025年5月には長期目標の見直しを公表済みです。」 — 2025年5月に長期目標を見直したこと。 ### 開発・商品/ブランド・重要プロジェクト - 「2026年3月31日現在「(仮称)高松瓦町駅前プロジェクト」総額738,684千円、既支払額172,621千円、着手2024年10月、完了予定2027年2月」 — （仮称）高松瓦町駅前プロジェクトの計画概要（総額・既支払額・着手/完了予定）。 - 「当社グループは…主力は分譲マンションのマンションデベロッパー事業で、クレアブランドを中心に全国展開しています。」 — 分譲マンションのデベロッパー事業とクレアブランドの全国展開。 - 「2026年3月現在、重要プロジェクトとして「(仮称)高松瓦町駅前プロジェクト」計画」 — 重要プロジェクトとして（仮称）高松瓦町駅前プロジェクトを計画していること。 - 「「クレアホームズ フラン」等の新製品企画強化、「OWNERS FIRST」精神でカスタム性の高い設備仕様を提供」 — クレアホームズ フラン等の新製品企画強化とOWNERS FIRSTの考え方。 - 「郊外から中心部への住替えニーズに対応するべく、地方中核都市への新築分譲マンション展開を推進」 — 郊外から中心部への住み替えニーズに対応し地方中核都市へ展開。 - 「「クレアグレイス」を首都圏・関西圏等の大都市圏の他、地方中核都市にも展開して安定収益源の拡充を図る」 — クレアグレイスを地方中核都市にも展開し安定収益源を拡充。 - 「クレアネクストの追加展開・地方中核都市での展開」 — クレアネクストの追加展開・地方中核都市での展開。 - 「2026年3月現在、重要プロジェクトとして「(仮称)高松瓦町駅前プロジェクト」計画 - 所在地：香川県高松市 - 用途：賃貸用・住居 - 投資予定金額：738,684千円 - 既支払額：172,621千円 - 着手：2024年10月、完了予定：2027年2月」 — （仮称）高松瓦町駅前プロジェクトの投資計画（所在地・用途・金額等）。 - 「クレアホームズ フラン横浜戸塚 ほか新規物件群（初進出含む）」 — クレアホームズ フラン横浜戸塚などの新規物件群（初進出含む）。 ### サステナビリティ・提携（クラフティア） - 「環境配慮型物件の開発（ ZEH-M Oriented / ZEH-M Ready など）を含むサステナビリティ施策強化」 — ZEH-M Oriented/Ready等を含む環境配慮型物件のサステナ施策強化。 - 「株式提携・アライアンス：㈱クラフティア（現九電工から商号変更）、不動産分野での資本業務提携」 — クラフティア（現九電工から商号変更）との資本業務提携。 - 「クラフティアと連携して環境配慮型物件を開発しています。」 — クラフティアと連携して環境配慮型物件を開発すること。 - 「㈱クラフティア（現九電工から商号変更）、不動産分野での資本業務提携」 — クラフティアと不動産分野で資本業務提携すること。 - 「脱炭素社会移行リスクとして炭素税・EV充電スタンド設置費用・ZEH市場の拡大対応などの影響」 — 脱炭素社会移行リスク（炭素税・EV充電費用・ZEH市場対応など）。 - 「クラフティアとの資本業務提携を継続・強化」 — クラフティアとの資本業務提携を継続・強化すること。 ### リスク・事業基盤/規制・ガバナンス・会計 - 「法規制の変更・新規規制の導入リスク（宅地建物取引業法・建築基準法・国土利用計画法・都市計画法等）」 — 法規制変更・新規導入に伴うリスク（宅建業法・建築基準法等）。 - 「リース会計基準の未適用等、2028年3月期以降適用予定（リース会計基準の適用開始予定）」 — リース会計基準を未適用であり、2028年3月期以降に適用予定。 - 「取締役会、監査役会、執行役員制度を採用。」 — 取締役会・監査役会・執行役員制度を採用していること。 - 「指名・報酬委員会は社外取締役を含む委員会として機能。」 — 指名・報酬委員会が社外取締役を含む形で機能すること。 - 「建設費の高騰・原価上昇等が事業成績へ影響」 — 建設費高騰・原価上昇が業績に影響し得ること。 - 「法規制の変更・新規規制の導入リスク（宅地建物取引業法・建築基準法・国土利用計画法・都市計画法等） 税制改正の影響（資産取得・売却時コストの増加等）」 — 法規制変更のほか、税制改正が影響し得ること。 - 「建設費高騰・物価上昇等の影響を受ける中、原価抑制を建設会社との連携を通じて推進」 — 建設会社との連携による原価抑制の推進。 - 「住宅品質確保の促進等に関する法律に伴う瑕疵担保責任・補修費用等の影響」 — 住宅品質確保法に伴う瑕疵担保責任等の影響。 - 「効率化・リスク回避のため情報システム整備・業務基盤強化を推進」 — 情報システム整備・業務基盤強化による効率化・リスク回避の推進。 - 「地震・自然災害・パンデミック等リスクと、それに伴う工事遅延・販売機会喪失の可能性」 — 地震・自然災害・パンデミック等リスクと工事遅延・販売機会喪失の可能性。 - 「事業運営の効率化・デジタル化を含む業務システム強化を導入」 — 業務システム強化（効率化・デジタル化を含む）を導入。 - 「米国の通商政策動向および中東情勢の影響により、世界・国内経済の先行き不透明感が高まる環境下で景気動向・住宅市場が影響を受け得る」 — 通商政策・中東情勢の影響により先行き不透明で住宅市場に影響を受け得ること。 ### その他（賃貸/管理、免許、配当、資金調達） - 「特別取引口座・コミットメントラインを活用、借入実行残高は12,013,000千円、契約総額は14,778,000千円（期末）」 — 特別取引口座・コミットメントライン活用に関する借入未実行残高等。 - 「期末配当：1株当たり5円を2026年6月24日開催予定の定時株主総会で決議して実施予定」 — 期末配当（1株当たり5円）を定時株主総会で決議して実施予定。 - 「賃貸・管理事業では賃貸マンション・オフィスビルを保有・運用し、管理サービスを提供します。」 — 賃貸・管理事業として賃貸マンション/オフィスビルの保有運用と管理サービス提供。 - 「不動産賃貸・管理事業（オフィスビル・賃貸コンパクトマンションの賃貸・管理）、管理サービスを提供します。」 — 不動産賃貸・管理事業（オフィスビル・賃貸コンパクトマンション）と管理サービスの提供。 - 「2021年2月の第一弾物件の竣工・引渡し以降、賃貸開始済み物件は8物件328戸」 — 賃貸開始済み物件（竣工・引渡し以降の賃貸開始実績）。 - 「1977年10月 宅地建物取引業免許取得」 — 宅地建物取引業免許取得に関する沿革。 - 「1983年5月 警備業認定」 — 警備業認定に関する沿革。