# 中古収益レジデンスのバリューアップと短期売却｜プロパスト（3236）の変遷

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## 経過

- FY2016 初出 「バリューアップ業務では首都圏を中心に３億円から５億円程度の中古の収益レジデンスを購入し、バリューアップを実施することで付加価値を高めた上で個人投資家及び海外投資家を中心に売却を実施します。」 — 取得価格帯を3億円から5億円程度とし、付加価値向上後に個人投資家・海外投資家へ売却するモデルを示している。 (https://komori.app/company/3236/filing/2015-fy)
- FY2017-Q1 前進 「バリューアップ事業では、中古の収益ビルをバリューアップした上で売却しており、北品川２プロジェクト、日本橋中州プロジェクト及び弦巻２プロジェクト等、７棟の収益ビルを売却いたしました。」 — 中古収益ビルのバリューアップ後売却について、具体的なプロジェクト名と7棟の売却実績を記載している。 (https://komori.app/company/3236/filing/2016-q1)
- FY2017-Q2 前進 「バリューアップ事業では、中古の収益ビルをバリューアップした上で売却しており、北品川２プロジェクト、高田３プロジェクト及び日本橋中州プロジェクト等、12棟の収益ビルを売却いたしました。」 — 中古収益ビルのバリューアップ後売却について、前四半期の7棟から12棟へ売却実績が増加した。 (https://komori.app/company/3236/filing/2016-q2)
- FY2017-Q3 前進 「バリューアップ事業では、中古の収益ビルをバリューアップした上で売却しており、北品川２プロジェクト、高田３プロジェクト、日本橋中州プロジェクト、弦巻２プロジェクト及び高田馬場２プロジェクト等、15棟の収益ビルを売却いたしました。」 — 中古収益ビルのバリューアップ後売却について、前四半期の12棟から15棟へ売却実績が増加した。 (https://komori.app/company/3236/filing/2016-q3)
- FY2018-Q1 前進 「バリューアップ事業では、中古の収益ビルをバリューアップした上で売却しており、野沢プロジェクト、赤坂６丁目プロジェクト、荏原プロジェクト及び東陽２プロジェクトの４物件を売却いたしました。」 — 中古収益ビルをバリューアップした上で売却する業務について、4物件の売却実績を記載している。 (https://komori.app/company/3236/filing/2017-q1)
- FY2018-Q2 前進 「バリューアップ事業では、中古の収益ビルをバリューアップした上で売却しており、東陽２プロジェクト、鶴見中央プロジェクト及び荏原プロジェクト等、９棟の収益ビルを売却いたしました。」 — 中古収益ビルをバリューアップした上で売却する事業について、9棟の売却実績を記載している。 (https://komori.app/company/3236/filing/2017-q2)
- FY2018-Q3 前進 「バリューアップ事業では、中古の収益ビルをバリューアップした上で売却しており、東陽２プロジェクト、荏原プロジェクト及び幡ヶ谷プロジェクト等、11棟の収益ビルを売却いたしました。」 — 中古収益ビルのバリューアップ後売却について、9棟から11棟へ売却実績が増加した。 (https://komori.app/company/3236/filing/2017-q3)
- FY2018 再掲 「少額の工事で効果的に付加価値を高めることで仕入れから売却までの期間を短期化し、外部環境の変化の影響を受けにくくする中で業績への寄与を図ってまいります。」 — 中古収益レジデンスを小規模な工事でバリューアップし、短期間で売却する方針を継続している。 (https://komori.app/company/3236/filing/2017-fy)
- FY2019-Q1 前進 「バリューアップ事業では、中古の収益ビルをバリューアップした上で売却しており、幡ヶ谷2プロジェクト、新丸子町プロジェクト及び大和町プロジェクト等の５物件を売却いたしました。」 — 中古収益ビルをバリューアップした上で売却する事業について、当第1四半期累計期間に5物件を売却した。 (https://komori.app/company/3236/filing/2018-q1)
- FY2019-Q2 前進 「バリューアップ事業では、中古の収益ビルをバリューアップした上で売却しており、西蒲田２プロジェクト、幡ヶ谷２プロジェクト及び千駄木プロジェクト等、11棟の収益ビルを売却いたしました。」 — 中古収益ビルのバリューアップ後売却を継続し、当第2四半期累計期間に11棟を売却した。前第1四半期累計期間の5物件から実績が増加している。 (https://komori.app/company/3236/filing/2018-q2)
- FY2019-Q3 前進 「バリューアップ事業では、中古の収益ビルをバリューアップした上で売却しており、西蒲田２プロジェクト、幡ヶ谷２プロジェクト及び千駄木プロジェクト等、15棟の収益ビルを売却いたしました。」 — 中古収益ビルをバリューアップした上で売却する事業を継続し、第3四半期累計期間に15棟を売却した。 (https://komori.app/company/3236/filing/2018-q3)
- FY2020-Q1 前進 「バリューアップ事業では、中古の収益ビルをバリューアップした上で売却しており、南馬込２プロジェクト、鎌田プロジェクト及び鷺宮プロジェクト等の５物件を売却いたしました。」 — 中古収益ビルをバリューアップした上で売却する事業を継続し、当第1四半期累計期間に5物件を売却した。 (https://komori.app/company/3236/filing/2019-q1)
- FY2020-Q2 前進 「バリューアップ事業では、中古の収益ビルをバリューアップした上で売却しており、南馬込２プロジェクト、鎌田プロジェクト及び鷺宮プロジェクト等、７棟の収益ビルを売却いたしました。」 — 中古収益ビルをバリューアップした上で売却する事業を継続し、当第2四半期累計期間に7棟を売却した。 (https://komori.app/company/3236/filing/2019-q2)
- FY2020-Q3 前進 「バリューアップ事業では、中古の収益ビルをバリューアップした上で売却しており、南馬込２プロジェクト、西久保プロジェクト及び鎌田プロジェクト等、11棟の収益ビルを売却いたしました。」 — 中古収益ビルをバリューアップした上で売却する事業を継続し、11棟を売却した。前四半期の7棟から売却実績が増加している。 (https://komori.app/company/3236/filing/2019-q3)
- FY2020 前進 「バリューアップ事業は、首都圏エリアを中心に３億円～５億円程度の中古の収益ビル等を取得し、年数が経過したことにより外観や設備が経年劣化した不動産に効率的に改修を行うことで、既存の建物の質を高め、新たな付加価値を生み出すビジネスです。」 — 3億円～5億円程度の中古収益ビル等を改修して売却する事業を継続し、FY2020は5,983百万円の売上高、649百万円のセグメント利益を計上した。 (https://komori.app/company/3236/filing/2019-fy)
- FY2021-Q1 前進 「バリューアップ事業では、中古の収益ビルをバリューアップした上で売却しており、代田２プロジェクト、上北沢プロジェクト及び大泉学園町プロジェクトの３物件を売却いたしました」 — 中古収益ビルをバリューアップした上で売却する事業を継続し、当第1四半期累計期間に3物件を売却した。 (https://komori.app/company/3236/filing/2020-q1)
- FY2021-Q2 悪化 「バリューアップ事業では、中古の収益ビルをバリューアップした上で売却しており、山王３プロジェクト、代田２プロジェクト及び上馬２プロジェクト等、６棟の収益ビルを売却いたしました。この結果、売上高は2,377百万円（前年同四半期比34.4％減）、セグメント利益として268百万円（同33.1％減）となりました」 — 中古収益ビル6棟を売却した一方、売上高・セグメント利益とも前年同四半期比で減少した。 (https://komori.app/company/3236/filing/2020-q2)
- FY2021-Q3 前進 「バリューアップ事業では、中古の収益ビルをバリューアップした上で売却しており、山王３プロジェクト、新町プロジェクト及び代田２プロジェクト等、11棟の収益ビルを売却いたしました。」 — 中古収益ビルをバリューアップして売却する事業を継続し、当第3四半期累計期間に11棟を売却した。 (https://komori.app/company/3236/filing/2020-q3)
- FY2021 悪化 「当事業年度の売上高は、新規物件の取得を抑制していたことから販売物件数も限られていたため、前年同期比1,773百万円減少し、4,209百万円（前年同期比29.6％減）となりました。セグメント利益については、利益率は上昇したものの減収効果の影響から前年同期比178百万円減少し、471百万円（同27.5％減）となりました。」 — 新規物件の取得抑制により販売物件数が限られ、FY2021通期のバリューアップ事業は減収減益となった。 (https://komori.app/company/3236/filing/2020-fy)
- FY2022-Q1 前進 「バリューアップ事業では、中古の収益ビルをバリューアップした上で売却しており、白金５プロジェクト、世田谷２プロジェクト及び世田谷３プロジェクトの３物件を売却いたしました。収益性の高いエリアでの物件売却が進められた結果、売上高は1,553百万円（同53.0％増）、セグメント利益は196百万円（同124.2％増）となりました。」 — 中古収益ビルをバリューアップして売却する事業で3物件を売却し、収益性の高いエリアでの売却により売上高・セグメント利益とも前年同四半期比で増加した。 (https://komori.app/company/3236/filing/2021-q1)
- FY2022-Q2 前進 「バリューアップ事業では、中古のマンションを購入し、外観や設備が経年劣化した不動産に対して効率的に改修を行うことで、既存の建物の付加価値を高めた上で売却しており、北千束３プロジェクト、白金５プロジェクト及び巣鴨４プロジェクト等の８物件を売却いたしました。収益性の高いエリアでの物件売却が進められた結果、売上高は4,034百万円（同69.7％増）、セグメント利益は461百万円（同71.7％増）となりました。」 — 中古マンションを改修して売却する事業を継続し、当第2四半期累計期間に8物件を売却した。収益性の高いエリアでの売却により、売上高・セグメント利益とも前年同四半期比で増加した。 (https://komori.app/company/3236/filing/2021-q2)
- FY2022-Q3 前進 「バリューアップ事業では、中古のマンションを購入し、外観や設備が経年劣化した不動産に対して効率的に改修を行うことで、既存の建物の付加価値を高めた上で売却しており、高円寺南２プロジェクト、北千束３プロジェクト及び白金５プロジェクト等の９物件を売却いたしました。この結果、売上高は5,862百万円（同36.1％増）、セグメント利益として682百万円（同52.1％増）となりました。」 — 中古マンションを改修して付加価値を高めた上で売却する事業を継続し、9物件を売却した。売上高・セグメント利益とも前年同四半期累計期間比で増加した。 (https://komori.app/company/3236/filing/2021-q3)
- FY2023-Q1 前進 「バリューアップ事業では、中古の収益ビルを購入し、外観や設備が経年劣化した不動産に対して効率的に改修を行うことで、既存の建物の付加価値を高めた上で売却しており、水道町プロジェクト、代沢プロジェクト及び原町２プロジェクトの５物件を売却いたしました。この結果、売上高は2,153百万円（同38.6％増）、セグメント利益は342百万円（同74.8％増）となりました。」 — 中古収益物件を改修して付加価値を高めた上で売却する事業を継続し、5物件を売却した。売上高・セグメント利益とも前年同四半期比で増加した。 (https://komori.app/company/3236/filing/2022-q1)
- FY2023-Q2 前進 「バリューアップ事業では、中古のマンションを購入し、外観や設備が経年劣化した不動産に対して効率的に改修を行うことで、既存の建物の付加価値を高めた上で売却しており、内神田４プロジェクト、水道町プロジェクト及び代沢プロジェクト等の９物件を売却いたしました。」 — 中古マンションを改修して付加価値を高めた上で売却する事業を継続し、9物件を売却した。売上高は3,943百万円、セグメント利益は591百万円となった。 (https://komori.app/company/3236/filing/2022-q2)
- FY2023-Q3 前進 「バリューアップ事業では、中古のマンションを購入し、外観や設備が経年劣化した不動産に対して効率的に改修を行うことで、既存の建物の付加価値を高めた上で売却しており、西新宿２プロジェクト、広尾２プロジェクト及び内神田４プロジェクト等の11物件を売却いたしました。」 — 中古マンションを購入・改修して付加価値を高めた上で売却する事業を継続し、11物件を売却した。収益性の高いエリアでの売却により、売上高は5,249百万円、セグメント利益は786百万円となった。 (https://komori.app/company/3236/filing/2022-q3)
- FY2023 引き上げ 「首都圏エリアを中心に３億円～10億円程度の中古の収益ビル等を取得し、年数が経過したことにより外観や設備が経年劣化した不動産に効率的に改修を行うことで、既存の建物の質を高め、新たな付加価値を生み出すビジネスです。」 — 取得対象の価格帯が従来の「３億円～５億円程度」から「３億円～10億円程度」へ上限拡大された。国内外の富裕層を中心とする売却及び短期間での売却・資金回収も掲げている。 (https://komori.app/company/3236/filing/2022-fy)
- FY2024-Q1 前進 「バリューアップ事業では、中古の収益ビルを購入し、外観や設備が経年劣化した不動産に対して効率的に改修を行うことで、既存の建物の付加価値を高めた上で売却しており、大原プロジェクト１物件の売却をいたしました。」 — 中古収益ビルを購入・改修して付加価値を高めた上で売却する事業を継続し、大原プロジェクト1物件を売却した。 (https://komori.app/company/3236/filing/2023-q1)
- FY2024-Q2 前進 「バリューアップ事業では、中古のマンションを購入し、外観や設備が経年劣化した不動産に対して効率的に改修を行うことで、既存の建物の付加価値を高めた上で売却しており、上大崎プロジェクト、豪徳寺プロジェクト及び東麻布２プロジェクト等の５物件を売却いたしました。」 — 中古マンションの購入・改修・売却を継続し、5物件を売却した。収益性の高いエリアでの売却を進めた一方、販売棟数は前年同四半期の9棟から5棟となった。 (https://komori.app/company/3236/filing/2023-q2)
- FY2024-Q3 前進 「バリューアップ事業では、中古のマンションを購入し、外観や設備が経年劣化した不動産に対して効率的に改修を行ったり、賃料の見直しや居住率のアップを目的としてリーシングを行うことにより収益性を向上させ、既存の建物の付加価値を高めた上で売却しております。上大崎プロジェクト、豪徳寺プロジェクト及び東麻布２プロジェクト等の５物件を売却いたしました。」 — 従来の改修に加え、賃料の見直しや居住率向上を目的とするリーシングを収益性向上の手段として明示し、5物件を売却した。 (https://komori.app/company/3236/filing/2023-q3)
- FY2024 再掲 「首都圏エリアを中心に３億円～10億円程度の中古の収益ビル等を取得し、年数が経過したことにより外観や設備が経年劣化した不動産に効率的に改修を行ったり、賃料の見直しや居住率のアップを目的としてリーシングを行ったりすることにより収益性を向上させ、既存の建物の質を高め、新たな付加価値を生み出すビジネスです。」 — 3億円～10億円程度の中古収益物件について、改修に加えて賃料見直しやリーシングを行い、付加価値を高めて売却する方針を継続している。 (https://komori.app/company/3236/filing/2023-fy)
- FY2025-H1 前進 「バリューアップ事業では、中古のマンションを購入し、外観や設備が経年劣化した不動産に対して効率的に改修を行ったり、賃料の見直しや居住率のアップを目的としてリーシング活動を行ったりすることにより収益性を向上させて、既存の建物の付加価値を高めた上で売却しております。八雲２プロジェクト、浅草橋８プロジェクト及び下目黒３プロジェクト等の10物件を売却いたしました。」 — 中古マンションの改修、賃料見直し及びリーシングによる収益性向上を行い、10物件を売却した。前年同期の5物件から販売棟数が増加し、売上高5,264百万円、セグメント利益704百万円となった。 (https://komori.app/company/3236/filing/2024-h1)
- FY2025 前進 「当事業年度の売上高は、販売プロジェクト数が５プロジェクトから18プロジェクトへと増加したため、前年同期比7,504百万円増加し、9,824百万円（同323.5％増）となりました。」 — バリューアップ事業で販売プロジェクト数が5件から18件へ増加し、改修・リーシングによる付加価値向上と売却を進めた。 (https://komori.app/company/3236/filing/2024-fy)
- FY2026-H1 前進 「バリューアップ事業では、中古のマンションを購入し、外観や設備が経年劣化した不動産に対して効率的に改修を行ったり、築年の浅い物件においても、賃料の見直しや居住率のアップを目的として、リーシングを行ったりすることにより収益性を向上させ、既存の建物の付加価値を高めた上で売却しております。西中延２プロジェクト、南大塚４プロジェクト及び猿江プロジェクトの３物件を売却いたしました。」 — 中古マンションの改修、賃料見直し及びリーシングによる収益性向上を継続し、3物件を売却した。 (https://komori.app/company/3236/filing/2025-h1)
- 2026-04-13 再掲 「割安な収益不動産物件を精査して購入し、外観や設備が経年劣化した不動産に対して効率的に改修を行ったり、賃料の見直しや居住率のアップを目的として、リーシングを行ったりすることにより収益性を向上させ、既存の建物の付加価値を高めた上で売却する方針です。」 — 中古収益不動産の選別取得、改修、賃料見直し、リーシング及び売却の方針を継続している。当期の販売予定は3プロジェクトとした。 (https://komori.app/company/3236/disclosure/20260407599424)
- 2026-10-13 前進 「バリューアップ事業では、中古のマンションを購入し、外観や設備が経年劣化した不動産に対して効率的に改修を行ったり、賃料の見直しや居住率のアップを目的としてリーシングを行うことにより収益性を向上させ、既存の建物の付加価値を高めた上で売却しております。北沢２プロジェクトの１プロジェクトを売却いたしました。この結果、売上高は738百万円、セグメント利益は134百万円となりました。」 — 改修、賃料の見直し及びリーシングによる収益性向上を記載し、1プロジェクトを売却した。 (https://komori.app/company/3236/disclosure/20261013549789)