# 商業不動産と保有不動産の活用｜三越伊勢丹ホールディングス（3099）の変遷

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## 経過

- FY2016 初出 「商業不動産事業を推進し、小売グループとして培ってきた編集力・ＭＤ力を活かした商業不動産の展開と共に、全国に保有する自社不動産の最大活用による生産性向上を図ってまいります。」 — 小売で培った編集力・MD力と保有資産を不動産収益・生産性向上に結び付ける方針。 (https://komori.app/company/3099/filing/2015-fy)
- FY2017-Q1 前進 「不動産業につきましては、株式会社三越伊勢丹プロパティ・デザインが、オリンピック・パラリンピック開催予定の東京地区やインバウンド需要が見込まれる北海道・京阪地区において積極的に建装事業を拡大するとともに、新宿・池袋・原宿などでALTA館を展開し、リーシング事業を進めています。また株式会社三越伊勢丹不動産は、従来の不動産賃貸管理業において取扱物件を拡大するとともに、資本業務提携先である野村不動産株式会社と共同分譲事業の取り組みを推進しています。」 — 建装、ALTA館のリーシング、取扱物件拡大、野村不動産との共同分譲を具体的に進めている。 (https://komori.app/company/3099/filing/2016-q1)
- FY2017-Q2 前進 「不動産業におきましては、株式会社三越伊勢丹プロパティ・デザインがスタジオアルタ跡地を活用し、新たに「ALTA THEATER（アルタシアター）」を11月にオープンいたしました。幅広い世代の男女を対象に、ライフスタイルに欠かせない「音楽」「映像」「サブカルチャー」をテーマに旬なコンテンツを発信してまいります。株式会社三越伊勢丹不動産では、保有不動産を活用した分譲マンション事業等を資本業務提携先である野村不動産株式会社と進めております。」 — スタジオアルタ跡地を活用したALTA THEATERを開業し、保有不動産を活用した野村不動産との分譲マンション事業も進めている。 (https://komori.app/company/3099/filing/2016-q2)
- FY2017 再掲 「不動産業につきましては、安定的な収益を確保すべく、当社グループの保有する不動産の商業的活用を推進してまいりました。また、株式会社三越伊勢丹プロパティ・デザインは、オリンピック開催に向けたホテル開発や商業施設などに積極的に参画し、昨年11月には、スタジオアルタ跡地を活用して「アルタシアター」をオープンいたしました。」 — 保有不動産の商業活用とアルタシアターを含む不動産事業の展開を継続している。 (https://komori.app/company/3099/filing/2016-fy)
- FY2018-Q1 引き上げ 「不動産業におきましては、株式会社三越伊勢丹不動産が、資本業務提携先である野村不動産株式会社との共同分譲事業の取り組みを行い増収増益となりました。今後は成長事業として継続的に貢献していくため、グループの保有する国内外の優良不動産を活用した、収益性のある事業機会の創出に向けた検討を進めております。」 — 不動産事業を安定収益源として扱うだけでなく、国内外の保有不動産を活用する成長事業として位置付けている。 (https://komori.app/company/3099/filing/2017-q1)
- FY2018-Q2 引き上げ 「百貨店、デジタル、不動産を、暖簾や店舗ごとに組み合わせ、小売へのこだわりを高めつつ、保有する好立地不動産を活かした事業モデルに転換を行い、グループ全体での収益を最大化してまいります。」 — 保有不動産の活用を、百貨店・デジタルとの組み合わせによる事業モデル転換とグループ収益最大化の柱として明示している。 (https://komori.app/company/3099/filing/2017-q2)
- FY2018 前進 「さらに海外においては、2017年７月にフィリピンにおける不動産複合開発事業への参画について発表しました。「日本」をコンセプトとした住宅分譲事業および日本での小売事業ノウハウを活かした商業施設開発に取り組むことで、フィリピンにおいて上質で新しいライフスタイルの提案をしてまいります。」 — 保有不動産活用の範囲を海外にも広げ、フィリピンで日本をコンセプトとする住宅分譲・商業施設開発への参画を発表した。 (https://komori.app/company/3099/filing/2017-fy)
- FY2019-Q1 前進 「株式会社三越伊勢丹プロパティ・デザインは、３月の横浜駅相鉄ジョイナス内に加えて、グループが培ってきた創造力と知見をもとにバラエティ豊かなショップ構成・コンテンツ編集を行い、４月に国分寺駅北口に「ミーツ国分寺」を開業し、商業施設運営管理を手掛けております。今後「ミーツ」は新たなブランドとしてトライアルをし、拡大を目指していきます。株式会社三越伊勢丹不動産は、新規の賃貸高グレードマンションとして３月に「ミレアコート銀座プレミア」を取得、賃貸運用を開始いたしました。入居者に対し三越銀座店の施設利用やサービス提供等を実施することで、三越伊勢丹グループが運営する賃貸マンションとしての付加価値向上を図り、安定的な収益を確保してまいります。」 — 4月に「ミーツ国分寺」を開業し、「ミーツ」のブランド展開を検討するとともに、3月取得の「ミレアコート銀座プレミア」で賃貸運用を開始した。 (https://komori.app/company/3099/filing/2018-q1)
- FY2019-Q2 前進 「株式会社三越伊勢丹プロパティ・デザインは、既存商業施設の新宿アルタのリモデルを実施しました。また、新たな商業施設運営事業として本年３月にオープンした「FOOD&TIME ISETAN YOKOHAMA」は、客数、売上高ともに好調に推移しています。今後もこれらのノウハウを活用できる新たな商業施設運営について検討してまいります。」 — 新宿アルタのリモデルを実施し、3月開業の「FOOD&TIME ISETAN YOKOHAMA」も好調に推移するなど、商業施設運営の実績を積み上げた。 (https://komori.app/company/3099/filing/2018-q2)
- FY2019-Q3 前進 「保有不動産の有効活用を進めるため、自社利用に向けた新たな不動産の取得や、保有していた賃貸物件の売却を決定し、資産の組替えを進めてまいりました。経営資源の有効活用による資産の効率化と財務体質の強化を図るため、以下の資産を譲渡することといたしました。譲渡益　約294億円　物件引渡日　2019年１月17日」 — 新たな不動産の取得と賃貸物件の売却による資産組替えを進め、約294億円の譲渡益が見込まれる物件の譲渡を決定した。 (https://komori.app/company/3099/filing/2018-q3)
- FY2019 前進 「海外においては、野村不動産株式会社とフィリピン大手不動産会社のFederal Land Incorporatedとの共同事業で、フィリピンでのレジデンスおよび商業施設の複合不動産開発プロジェクトに継続して取り組み、2018年11月にレジデンス第１期の販売を開始いたしました。また、商業施設部分において、百貨店とは異なる新しい複合商業施設の名称を「MITSUKOSHI」とし、「食」を中心としたショップや業態の誘致・展開をめざしていくことを発表いたしました。」 — フィリピンの複合不動産開発でレジデンス第1期販売を開始し、商業施設の名称・コンセプトも具体化した。 (https://komori.app/company/3099/filing/2018-fy)
- FY2020-Q1 前進 「株式会社三越伊勢丹プロパティ・デザインは、本年４月にビルマネジメント事業を株式会社三越伊勢丹アイムファシリティーズへ事業承継し、テナントマネジメント事業、建装・デザイン事業等に集中してまいりました。テナントマネジメント事業においては、昨年開業し１年が経過した横浜のジョイナス内の「FOOD＆TIME ISETAN YOKOHAMA」が好調に推移しているため、同様の取り組みの拡大を検討しております。」 — 不動産事業でビルマネジメント事業を移管し、テナントマネジメントと建装・デザインへ集中した。FOOD＆TIME ISETAN YOKOHAMAの好調を踏まえ、同様の商業施設運営の拡大を検討している。 (https://komori.app/company/3099/filing/2019-q1)
- FY2020-Q2 再掲 「株式会社三越伊勢丹プロパティ・デザインは、2019年４月にビルマネジメント事業を株式会社三越伊勢丹アイムファシリティーズへ事業継承し、テナントマネジメント事業、建装・デザイン事業に集中して事業を進めております。テナントマネジメント事業においては、横浜駅ジョイナス内の「FOOD&TIME ISETAN YOKOHAMA」が好調に推移しており、同様の取り組みの拡大を検討しております。」 — ビルマネジメント事業の移管後、テナントマネジメントおよび建装・デザイン事業へ集中し、好調な商業施設運営モデルの拡大を検討する方針を引き続き示している。 (https://komori.app/company/3099/filing/2019-q2)
- FY2020-Q3 前進 「保有不動産の資産価値最大化に向け、伊勢丹新宿本店周辺の不動産を取得する一方で、保有するノンコア物件の売却を決定し、資産の組替えを進めてまいりました。」 — 伊勢丹新宿本店周辺の不動産取得とノンコア物件の売却を組み合わせ、保有不動産の資産価値最大化と資産組替えを進めている。 (https://komori.app/company/3099/filing/2019-q3)
- FY2020 前進 「海外においては、野村不動産株式会社とフィリピン大手不動産会社Federal Land Incorporatedとの共同事業による、フィリピンでの複合不動産開発プロジェクトに継続して取り組み、レジデンスの販売に加え、2021年に予定する商業施設棟の開業準備を進めております。」 — フィリピンの複合不動産開発でレジデンス販売を進め、2021年の商業施設棟開業準備へ進展した。 (https://komori.app/company/3099/filing/2019-fy)
- FY2021-Q2 再定義 「具体的には、保有不動産を中心に商業を核とした複合用途化に向けた取り組みを推進し、今後は当該分野に経営資源を重点的に配分していく方針です。このような当社グループ方針のもと、Blackstoneが有する日本の不動産業界における経営の専門知識及び実績を評価し、IMREのさらなる発展のために、今般、IMが保有するIMRE全株式をエチゴ合同会社に譲渡することといたしました。株式譲渡実行日　2021年１月４日（予定）…譲渡損益　2021年３月期第４四半連結会計期間において、約71億円を関係会社株式売却益として特別利益に計上する見込みです。」 — 保有不動産の商業を核とした複合用途化へ経営資源を重点配分する方針を示し、賃貸・賃貸管理等を行う三越伊勢丹不動産の全株式を売却する方向へ不動産事業の範囲を組み替えている。 (https://komori.app/company/3099/filing/2020-q2)
- FY2021-Q3 前進 「2021年１月４日に譲渡を完了いたしました。」 — 賃貸管理住宅事業を運営する株式会社三越伊勢丹不動産の全株式譲渡を2021年1月4日に完了し、保有不動産を中心とする商業核の複合用途化へ重点を置く方針を実行段階に進めた。 (https://komori.app/company/3099/filing/2020-q3)
- FY2022-Q1 再定義 「今後の既存百貨店店舗の新たな顧客体験価値創造の為、従来の百貨店MDによる提案だけではなく、不動産テナントも含めた「複合商業施設化」の戦略に基づき株式会社三越伊勢丹及びグループ地域百貨店店舗の開発に向け、既存百貨店事業組織に機能・ノウハウを集約する必要があり、既存の株式会社三越伊勢丹プロパティ・デザインが持つ各商業施設の事業運営に加えて、百貨店店舗における不動産テナントの商業運営に関わる業務に取組むべく移管いたします。」 — 商業施設事業を百貨店事業組織へ移管し、百貨店店舗と不動産テナントを組み合わせた複合商業施設化へ不動産活用の方針を組み替えている。 (https://komori.app/company/3099/filing/2021-q1)
- FY2022-Q2 前進 「そのような中でも、「高感度上質消費」の“拠点ネットワーク構築”に向けて、７月に大船駅前の商業施設「GRAND SHIP（グランシップ）」に、「FOOD & TIME ISETAN OFUNA」を横浜に続く２号店として出店しました。」 — 高感度上質消費の拠点ネットワーク構築に向け、大船駅前のGRAND SHIPへ「FOOD & TIME ISETAN OFUNA」を2号店として7月に出店した。 (https://komori.app/company/3099/filing/2021-q2)
- FY2022-Q3 前進 「当社は、2022年２月１日開催の執行役会において、当社完全子会社である株式会社三越伊勢丹の所有する固定資産の譲渡を決議し、2022年２月２日付で契約を締結いたしました。譲渡益　約49億円。物件引渡日　2022年３月31日（予定）」 — 保有不動産の有効活用と資産効率化に向け、新宿区の賃貸用不動産の譲渡を決議・契約締結し、約49億円の譲渡益と2022年3月31日の引渡予定を示した。 (https://komori.app/company/3099/filing/2021-q3)
- FY2022 再定義 「ＣＲＥ観点での「まちづくり開発」では、高感度上質拠点ネットワークにおける、憧れと共感の象徴となる両本店の将来の在り方の検討を開始いたしました。」 — 保有不動産の活用を、個別物件の収益化から、高感度上質拠点ネットワークと両本店を核とするまちづくり開発へ組み替えている。 (https://komori.app/company/3099/filing/2021-fy)
- FY2023-Q1 前進 「現在、「新宿三丁目駅前西地区市街地再開発準備組合」へ参加しており、景観やデザインを含む、まちづくりのコンセプトフレームの策定に向けた取り組みを進めております。」 — 不動産活用をまちづくり開発へ進め、新宿三丁目駅前西地区の再開発準備組合への参加とコンセプトフレーム策定に着手している。 (https://komori.app/company/3099/filing/2022-q1)
- FY2024-Q2 前進 「不動産業では、グループの保有物件におけるテナントの入れ替えなどにより賃料収入が減収となりましたが、建装・デザインやコンストラクションマネジメントなどを手掛ける株式会社三越伊勢丹プロパティ・デザインにおいて外部の商業施設やホテル・オフィス関連の施工を中心に売上が拡大し、原材料費の高騰の影響を強く受けたものの、収支は改善しました。」 — 保有物件の賃料収入が減少する一方、外部商業施設・ホテル・オフィス関連の施工へ事業を広げ、収支を改善した。 (https://komori.app/company/3099/filing/2023-q2)
- FY2024-Q3 前進 「その他、当社グループがマニラにおいて共同開発している商業施設「MITSUKOSHI BGC」が、世界の優れた不動産プロジェクトを表彰する「第18回PropertyGuru Asia Property Awards」の２部門で最優秀賞を受賞いたしました。」 — 海外不動産活用について、マニラ共同開発の商業施設MITSUKOSHI BGCが不動産プロジェクト賞の2部門で最優秀賞を受賞した。 (https://komori.app/company/3099/filing/2023-q3)
- FY2025-H1 前進 「高品質な内装や家具製作を強みとする株式会社三越伊勢丹プロパティ・デザインでは、外部の大型開発案件のホテルやオフィス、ブランドショップ改装の施工を中心に売上が拡大し、原材料費の高騰の影響を受けたものの、増収となりました。」 — 不動産・建装事業について、外部の大型ホテル、オフィス、ブランドショップ改装案件へ展開し、売上を拡大した。 (https://komori.app/company/3099/filing/2024-h1)
- FY2025 前進 「不動産事業では、世界中から顧客を集め、用途をつなぎ合わせ、各事業の価値を最大化させる「まち化」の具現化を目指します。各拠点の開発計画と「まち」での提供価値の設計を本格化させながら、ホテルやレストランなどの高感度上質コンテンツの開発やその専門領域を担う人財の育成に取り組みます。」 — 不動産活用を、保有物件の収益化から、拠点開発・複合用途・ホテルやレストランを組み合わせる「まち化」の具現化へ進めている。 (https://komori.app/company/3099/filing/2024-fy)
- 2026-05-13 前進 「株式会社三越伊勢丹プロパティ・デザインは、自社工場の高品質な技術力を活かし、ホテル・オフィス・ブランドショップなどの内装設計・施工を受注。物価高騰や人材不足下においても、採算性重視の物件選定や経費抑制を徹底し、収益性と効率性を高め、大幅な増益を達成いたしました。」 — 不動産・建装事業を外部案件へ展開し、採算性重視と経費抑制による収益性向上を示している。 (https://komori.app/company/3099/disclosure/20260512526674)
- 2026-05-13 前進 「個客業プロセス活動における“集客・識別化”に資する保有不動産を利活用」 — 保有不動産の活用目的を、国内外の識別顧客の拡大とグループ全体での収益化へ具体化している。 (https://komori.app/company/3099/disclosure/20260512526826)
- FY2026 前進 「不動産事業では、世界中から顧客を集め、用途をつなぎ合わせ、各事業の価値を最大化させる「まち化」の具現化を目指します。各拠点の開発計画と「まち」での提供価値の設計を本格化させながら、ホテルやレストランなどの高感度上質コンテンツの開発やその専門領域を担う人財の育成に取り組みます。」 — 不動産活用を、拠点開発、用途の組み合わせ、ホテル・レストラン等のコンテンツ開発を含む「まち化」の具体化へ進めている。 (https://komori.app/company/3099/filing/2025-fy)