# 長期固定賃料型からFee-For-Serviceモデルへの移行｜ポラリス・ホールディングス（3010）の変遷

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## 経過

- FY2021 初出 「ハイリスク・ハイリターン型の長期固定賃料支払の賃貸借契約タイプの運営から、運営委託契約を中心とした”Fee-For-Service” （サービスの対価としてのフィー）モデルへの移行に注力しており、低単価・低稼働でも利益が捻出できる経営体質とすべく、既存店舗と近接するエリアへの出店による人的資源の共有化やエリア単位で一括して業務を外注する等、損益分岐点の引き下げを図ることで利益率の高いホテル運営を目指しております。」 — 長期固定賃料を負担する運営から、運営委託契約を中心とするFee-For-Serviceモデルへの移行を明示し、近接出店による人員共有やエリア単位の外注化によって損益分岐点を下げ、低単価・低稼働でも利益を生み出すホテル運営を目指している。 (https://komori.app/company/3010/filing/2020-fy)
- FY2023-Q1 前進 「営業損益は、フィー収入型の運営委託契約による運営ホテルを増加させるとともに、ホテル事業における人材の集約化や業務の標準化などを行い、運営ホテルのローコストオペレーションを徹底したことにより、売上高営業利益率△4.9%（前年同四半期△55.9％）となり、大幅に改善いたしました。」 — Fee-For-Service型の運営委託契約を増加させ、人材集約化・業務標準化・ローコストオペレーションを実施した結果、営業利益率が前年同期から大幅に改善した。 (https://komori.app/company/3010/filing/2022-q1)
- FY2023-Q2 前進 「営業損益は、フィー収入型の運営委託契約による運営ホテルを増加させるとともに、ホテル事業における人材の集約化や業務の標準化などを行い、運営ホテルのローコストオペレーションを徹底したことにより、黒字転換となりました。」 — Fee-For-Service型の運営委託契約を増加させ、人材集約化・業務標準化・ローコストオペレーションを実施した結果、ホテル事業営業利益165百万円、連結営業利益31百万円となり、営業損益が黒字転換した。 (https://komori.app/company/3010/filing/2022-q2)
- FY2023-Q3 前進 「営業損益は、売上高増加に加え、引き続きホテル事業における人材の集約化や業務の標準化などを行い、運営ホテルのローコストオペレーションを徹底したことにより、黒字転換となりました。」 — フィー収入型の運営委託契約によるホテル・客室数を拡大し、人材集約化・業務標準化・ローコストオペレーションを継続した結果、ホテル事業営業利益は283百万円となった。 (https://komori.app/company/3010/filing/2022-q3)
- FY2023 再定義 「当社グループは、運営するホテルをハイリスク・ハイリターン型の長期固定賃料支払の賃貸借契約タイプの運営から、運営委託契約を中心とした”Fee-For-Service”（サービスの対価としてのフィー）モデルへの移行に注力する中で、運営ホテル数及び運営客室数の拡大、人的資源の共有化による人件費合理化施策の実施及びエリア単位で一括して業務を外注することによる経費削減等、損益分岐点の引き下げを図ることで強固な財務基盤の構築及び利益率の高いホテル運営を目指しております。」 — Fee-For-Serviceモデルへの移行と運営平台拡大を継続する一方、ポストコロナで収益機会が期待される案件には、固定賃料を抑え変動賃料を加えた選別的なマスターリースも検討する方針へ契約形態の考え方を広げている。 (https://komori.app/company/3010/filing/2022-fy)
- FY2024-Q1 前進 「営業利益は、売上高の増加に加え、国内ホテル事業における損益分岐点の低下を進めた結果、国内事業の営業利益は186百万円（前年同四半期営業損失58百万円）と大幅な黒字化を実現いたしました。」 — Fee-For-Serviceモデルへの移行やローコスト運営に関連する損益分岐点の低下を進めた結果、国内事業の営業損益が前年同期の58百万円の損失から186百万円の利益へ転換した。 (https://komori.app/company/3010/filing/2023-q1)
- FY2024-Q2 前進 「営業利益は、販売用不動産の売却益を計上したこと、国内ホテル事業における損益分岐点の引き下げを進めたことなどにより、国内事業の営業利益は2,600百万円（前年同四半期営業利益31百万円）と大幅な黒字化を実現いたしました。」 — Fee-For-Serviceモデルへの移行やローコスト運営に関連する損益分岐点の引き下げを進め、国内事業営業利益は前年同期の31百万円から2,600百万円へ増加した。販売用不動産売却益も含む数値である。 (https://komori.app/company/3010/filing/2023-q2)
- FY2024-Q3 前進 「ホテルの運営ストラクチャ―の変更を行っており、2023年10月からKOKO HOTEL２店舗（神戸三宮、日本橋浜町）の運営を運営委託契約から固定賃料型の賃貸借契約へ、12月からKOKO HOTEL５店舗（札幌駅前、銀座一丁目、広島駅前、福岡天神、鹿児島天文館）の運営を運営委託契約から変動賃料を含む賃貸借契約へ移行し、収益性の更なる向上を図っております。」 — 運営委託契約から賃貸借契約への移行を、2店舗では固定賃料型、5店舗では変動賃料を含む形で実施した。Fee-For-Service中心の方針に加え、ホテルごとに契約形態を選別する運営構造が具体化している。 (https://komori.app/company/3010/filing/2023-q3)
- FY2024 再定義 「フィー収入型で損益分岐点が低い運営委託型、変動賃料型及び固定+変動賃料型と、アップサイドをより享受可能な固定賃料型及び自社所有型をバランスよく受託し、成長性と安定性を両立するポートフォリオの構築を推進いたします。」 — Fee-For-Service中心への移行方針が、運営委託型・各種変動賃料型に加え、固定賃料型・自社所有型も組み合わせる複合的なポートフォリオ戦略へ再整理された。 (https://komori.app/company/3010/filing/2023-fy)
- FY2025-H1 前進 「さらに、本年８月には長期の運営期間の確保と収益性の向上を図るため「KOKO HOTEL Residence 浅草かっぱ橋」、「KOKO HOTEL Residence 浅草田原町」、「KOKO HOTEL 築地 銀座」及び「KOKO HOTEL 大阪心斎橋」のホテル運営形態を運営委託型から固定賃料と変動賃料を組み合わせた賃貸借契約型へ移行いたしております。」 — 2024年8月に4ホテルの運営形態を運営委託型から固定賃料・変動賃料併用の賃貸借契約型へ移行し、長期運営期間の確保と収益性向上を図る契約形態の選別を進めた。 (https://komori.app/company/3010/filing/2024-h1)
- 2026-03-13 前進 「本運営委託契約はフィー収入型の契約形態であり、当社グループは本ホテルの運営受託により事業の損益分岐点の引き下げに加え、収益、ROE（自己資本利益率）、株主価値の向上を図ることができます。」 — フィー収入型の運営委託契約をフィリピンで締結し、海外におけるFee-For-Serviceモデルの具体的な拡大が進んだ。 (https://komori.app/company/3010/disclosure/20260312580779)
- 2026-03-30 前進 「なお、本基本合意書に定める賃貸借契約の内容は、完全変動賃料型の長期賃貸借契約を予定しております。」 — ホテルごとに契約形態を選別する方針に沿い、完全変動賃料型の長期賃貸借契約を予定する案件を具体化した。 (https://komori.app/company/3010/disclosure/20260330593024)
- 2026-04-15 前進 「本賃貸借契約に係る賃料は、固定賃料とホテル運営の業績に基づき決定される変動賃料を組み合わせた体系となっており、具体的な金額を合理的に予測することが難しいため開示は控えさせていただきます。」 — 新規ホテルについて、固定賃料と変動賃料を組み合わせた賃貸借契約の採用が具体化した。 (https://komori.app/company/3010/disclosure/20260415504915)
- 2026-05-13 再定義 「運営事業では投資を抑えたアセットライト戦略で出店を積み上げ、ストック収益を拡大」 — 運営事業ではアセットライトで出店を積み上げ、投資事業では共同投資・単独投資・M&Aを組み合わせる二層構造として方針を具体化した。 (https://komori.app/company/3010/disclosure/20260513530308)
- 2026-05-13 前進 「外資ブランドをパートナーとするマスターリーススキームをスタート」 — ホテルごとに運営受託、賃貸借、共同投資等を選別する複合的な運営モデルに、外資ブランドをパートナーとするマスターリースが加わった。 (https://komori.app/company/3010/disclosure/20260513530583)
- 2026-05-21 前進 「本賃貸借契約に係る賃料は、固定賃料とホテル運営の業績に基づき決定される変動賃料を組み合わせた体系となっており、具体的な金額を合理的に予測することが難しいため開示は控えさせていただきます。」 — 新規出店において、固定賃料とホテル運営実績に基づく変動賃料を組み合わせた定期建物賃貸借契約を締結し、複合的な契約形態の採用が具体化した。 (https://komori.app/company/3010/disclosure/20260521543635)
- 2026-06-30 前進 「本賃貸借契約に係る賃料は、固定賃料とホテル運営の業績に基づき決定される変動賃料を組み合わせた体系となっており」 — 固定賃料と変動賃料を組み合わせた定期建物賃貸借契約を、契約期間15年で締結した。契約形態を選別して運営の安定性と収益性を確保する取り組みが具体化している。 (https://komori.app/company/3010/disclosure/20260630584823)