# ホテル物件取得によるオーナーオペレーターモデルへのシフト｜ポラリス・ホールディングス（3010）の変遷

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## 経過

- FY2021 初出 「今後、ホテル運営の受託とともに、ホテル物件の取得を推進し、ホテル物件の所有者でありホテル運営者であるオーナーオペレーターモデルへのシフトを行ってまいります。」 — ホテル運営受託だけでなく、割安なホテル物件の取得・出資を通じて所有者兼運営者となり、運営収益と将来的な売却益の双方を得るモデルへのシフトを初めて明示している。 (https://komori.app/company/3010/filing/2020-fy)
- FY2022-Q1 前進 「2021年４月28日に当社の連結子会社であります合同会社天神ホテル管理は、信託受益権売買契約に基づき信託受益権を取得いたしました。」 — ホテル物件の取得を進めて所有者兼運営者となるモデルについて、天神ホテル管理が信託受益権を取得する具体的な取引が実施された。 (https://komori.app/company/3010/filing/2021-q1)
- FY2022-Q3 前進 「2021年12月10日に当社の連結子会社である合同会社天神ホテル管理は、資産を取得することを決定し、同日に売買契約を締結いたしました。」 — 合同会社天神ホテル管理がフィーノホテル札幌大通の信託受益権を取得し、2021年12月28日に引渡しを受けた。長期固定賃料型の賃借運営から、所有者兼運営者となるオーナー・オペレーターモデルへの移行が具体的に進んでいる。 (https://komori.app/company/3010/filing/2021-q3)
- FY2023-Q1 前進 「「Red Planet」ブランドで13棟（合計2,208室）の宿泊特化型ホテルをオーナー・オペレーターとして保有・運営し、2つの潜在的ホテル開発用地を有する、12社を子会社に有する持株会社であるRed Planet Holdings (Philippines) Limitedの全発行株式を取得することといたしました。」 — オーナー・オペレーターモデルへの移行について、フィリピンで13棟・2,208室を保有運営する持株会社の全株式取得を決議し、企業結合日は2023年1月予定とした。既存ホテル物件の取得計画が海外プラットフォーム取得へ進展している。 (https://komori.app/company/3010/filing/2022-q1)
- FY2023-Q2 再掲 「「Red Planet」ブランドで13棟（合計2,208室）の宿泊特化型ホテルをオーナー・オペレーターとして保有・運営し、2つの潜在的ホテル開発用地を有する、12社を子会社に有する持株会社であるRed Planet Holdings (Philippines) Limitedの全発行株式を取得することといたしました。」 — ホテル物件を所有し運営するオーナー・オペレーターモデルへの移行方針と、Red Planet Holdingsの全株式取得による海外プラットフォーム取得計画を再確認している。取得完了自体は当四半期末時点で記載されていない。 (https://komori.app/company/3010/filing/2022-q2)
- FY2023-Q3 前進 「被取得企業は、フィリピンの首都であるマニラの中心地にあり、グローバル企業のオフィスが集積し、高級マンションやブティックが立ち並ぶ「Bonifacio Global City」地区に所在する「Red Planet Hotel Manila The Fort」（245室・2023年開業予定）を、オーナー・オペレーターとして、自らがホテル物件を保有し、かつ運営も手掛ける予定となっており、「Red Planet」ブランドのフィリピンにおける旗艦物件になり得る競争力を有しております。」 — オーナー・オペレーターモデルへの移行について、245室のマニラ物件を自ら保有・運営する計画が具体化し、取得契約の締結まで進んでいる。 (https://komori.app/company/3010/filing/2022-q3)
- FY2023 前進 「また、2023年３月にレッド・プラネットホテル運営会社を大幅なディスカウント価格にて買収することができました。レッド・プラネットブランドによるホテルは、フィリピン国内で13ホテルあり、13ホテルのうち２ホテルは土地と建物ともに所有し、11ホテルは建物のみ所有しております。」 — 国内のホテル物件取得に続き、フィリピンで13ホテルを保有・運営するホテル運営会社を取得し、オーナー・オペレーターモデルを海外にも拡大した。 (https://komori.app/company/3010/filing/2022-fy)
- FY2024-Q1 再定義 「（販売用不動産の売却）に記載の販売用不動産の売却に伴い、当社は、2023年８月７日開催の取締役会において、当社の連結子会社であります株式会社フィーノホテルズがベストウェスタンプラス福岡天神南及びフィーノホテル札幌大通のホテル物件について定期建物賃貸借契約（以下「本賃貸借契約」という。）を締結することを決議いたしました。」 — オーナー・オペレーターモデルで保有していた2ホテルについて、売却後に定期建物賃貸借契約を締結する方針へ移行した。固定賃料に実績GOP連動の変動賃料を組み合わせる契約となっており、2物件について所有と運営を分離する形へ組み替えられている。 (https://komori.app/company/3010/filing/2023-q1)
- FY2024-Q2 前進 「当社の連結子会社である合同会社天神ホテル管理は、2023年９月１日に同社が保有するベストウェスタンプラス福岡天神南の建物及び借地権を対象資産とする信託受益権及びフィーノホテル札幌大通の土地及び建物を対象資産とする信託受益権を売却するための信託受益権売買契約を締結いたしました。また、売却に伴い同日付で当社の連結子会社であります株式会社フィーノホテルズは、ベストウェスタンプラス福岡天神南及びフィーノホテル札幌大通の物件について建物賃貸借契約を締結いたしました。」 — オーナー・オペレーターモデルで保有していた2ホテルについて、2023年9月1日の売却と建物賃貸借契約への移行を実施した。所有と運営を分離し、賃借運営へ組み替えるモデルが具体化している。さらにKOKO HOTEL 5店舗についても固定賃料と実績GOP連動の変動賃料を組み合わせた賃貸借契約の承継を予定している。 (https://komori.app/company/3010/filing/2023-q2)
- FY2024-Q3 前進 「また、10月にはフィリピン共和国の首都であるマニラの中心部であるBonifacio Global CityにおいてRed Planet BGC The Fortを開発中であったRed Planet Hotels Manila Corporationの買収を完了し、12月に当ホテルの運営を開始いたしました。」 — ホテル資産の取得と運営を組み合わせる展開について、Red Planet Hotels Manila Corporationの買収完了後、対象ホテルの運営開始まで進展した。 (https://komori.app/company/3010/filing/2023-q3)
- FY2024 再定義 「スターアジアグループとのホテル物件への共同投資、スターアジア不動産投資法人へのホテル物件の売却等により、運営プラットフォームの拡大を継続するとともに、ホテルの運営収益に加えてホテル物件の売却に伴う売却益の実現も目指してまいります。」 — ホテル物件を保有・運営するオーナー・オペレーターモデルから、スポンサーとの共同投資とREIT等への売却を組み合わせ、運営収益と売却益を併せて追求する資産戦略へ整理された。 (https://komori.app/company/3010/filing/2023-fy)
- FY2025-H1 前進 「本４物件の所有者が変更となることに伴い、2024年８月30日に新所有者との間で新たに定期建物賃貸借契約を締結し、本４ホテルの運営形態を運営委託型から固定賃料と変動賃料を組み合わせた賃貸借契約型へ移行いたしました。」 — KOKO HOTELの4物件について、所有者変更に伴い定期建物賃貸借契約を締結し、所有と運営を分離したうえで固定・変動賃料併用型へ移行した。 (https://komori.app/company/3010/filing/2024-h1)
- FY2026-H1 前進 「当社が運営を開始した新築ホテル『KOKO HOTEL 大阪なんば 千日前』の物件をスポンサーであるスターアジアグループと2025年5月に共同出資いたしました。」 — オーナー・オペレーターモデルおよびホテル物件への共同投資に関して、運営開始した新築ホテルの物件へスターアジアグループと共同出資した。所有・運営とスポンサーとの共同投資を組み合わせる展開が進んでいる。 (https://komori.app/company/3010/filing/2025-h1)
- 2026-03-11 前進 「当社では本ホテルの賃貸借契約に基づく利益に加え、本匿名組合出資により、本ホテルの運営収益を原資とする分配益及び将来的な本信託受益権の売却益の獲得が期待できます。」 — ホテルを賃借して運営するだけでなく、信託受益権への匿名組合出資を通じて運営収益に基づく分配益と将来の売却益を得る、所有・運営と共同投資を組み合わせた展開が具体化した。 (https://komori.app/company/3010/disclosure/20260311579882)
- 2026-05-13 引き上げ 「ホテルオーナーとリスクをシェアすることでホテルマーケットの変動リスクを低減するポートフォリオを構築」 — 所有型、賃借型、運営受託型を組み合わせ、ホテルオーナーとのリスク分担を含むポートフォリオ構築を明示した。 (https://komori.app/company/3010/disclosure/20260513530308)
- 2026-05-13 前進 「大阪・海浜幕張のホテルへスポンサーグループとの共同投資を実行」 — ホテル物件の保有・運営とスポンサーグループとの共同投資を組み合わせる展開が、複数物件で具体化した。 (https://komori.app/company/3010/disclosure/20260513530583)
- FY2026 前進 「当社が運営を開始した新築ホテル「KOKO HOTEL 大阪なんば 千日前」は、スポンサーであるスターアジアグループと2025年5月に共同出資した物件であり、安定的な収益配当を獲得できております。」 — 所有・運営とスポンサー共同投資を組み合わせるモデルについて、共同出資物件の運営開始と安定的な収益配当の獲得が実績として記載されている。 (https://komori.app/company/3010/filing/2025-fy)
- 2026-06-24 再定義 「なお、現在はアセットライト戦略を基本方針としておりますが、市場環境の変化により、ホテルやその他の資産を著しく割安な価格で取得できる機会が生じ、かつ当該投資が中長期的な株主価値向上に資する高い投資収益性を有すると判断した場合には、ホテル取得や M&A 等を含む成長投資を積極的に実施してまいります。」 — 所有・運営とスポンサー共同投資を組み合わせる従来の説明に対し、アセットライトを基本方針としつつ、割安な資産取得やM&Aを例外的な成長投資として位置付けている。 (https://komori.app/company/3010/disclosure/20260624578025)
- 2026-08-13 前進 「建物竣工時にスポンサーグループと共同投資で取得（当社からは10億円を出資）」 — スポンサーとの共同投資によるホテル物件取得と賃貸借契約型の運営を組み合わせるモデルが、新たな開業案件で具体化した。 (https://komori.app/company/3010/disclosure/20260813518822)
- 2026-09-30 前進 「また、本物件は当社が所有者兼運営者となるオーナー・オペレーターモデルとなるため、当社の損益分岐点が大きく引き下がることによる、高い利益率が期待できるとともに、将来的に本物件を売却した場合には売却益も期待できます。」 — 神戸市のホテル物件について、取得後の所有・運営を一体化したオーナー・オペレーターモデルを具体的に示し、リノベーション後の運営開始と将来売却益の可能性まで記載している。 (https://komori.app/company/3010/disclosure/20260930542929)