# 第三号・第四号不動産特定共同事業許可と外部SPC活用｜クリアル（2998）の変遷

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## 経過

- FY2024 初出 「当社は不動産特定共同事業法に基づく第三号及び第四号事業者としての許可につき金融庁及び国土交通省へ申請中となります。当該許可を取得することにより、外部のＳＰＣを利用したクラウドファンディングでの案件組成が可能となります。」 — 第三号・第四号事業者の許可を申請中であり、取得後は外部SPCを利用した案件組成、物件のオフバランス化、金融機関・機関投資家の参画、大型案件組成を目指している。 (https://komori.app/company/2998/filing/2023-fy)
- FY2026-H1 達成 「2025年６月に不動産特定共同事業法第２条第４項第３号及び第４号（電子取引業務含む）に係る許認可を取得し、SPC（特別目的会社）を活用したファンド運営が可能となりました。当該サービスのローンチ準備のため２か月程度を要したため、当中間期のＧＭＶ(※)は昨年比微減となっておりますが、2025年９月に初号案件が無事運用開始しております。」 — 申請中だった第三号・第四号事業者の許認可を2025年6月に取得し、SPCを活用したファンド運営が可能となった。さらに2025年9月に初号案件の運用を開始している。 (https://komori.app/company/2998/filing/2025-h1)
- 2026-04-20 実績引用 「本ファンドは「倒産隔離」の仕組みを採用しています。これは、不動産を保有する目的で設立された特別目的会社（SPC）で対象不動産を保有し、当社はあくまでファンドを運用する立場となることで実現します。」 — 第三号・第四号事業者の許認可取得後のSPC活用について、文京千石レジデンスファンドでの具体的な運用事例を示している。 (https://komori.app/company/2998/disclosure/20260419506324)
- 2026-05-15 実績引用 「2025年6月に不特法3号4号許可を取得し、8月より新スキームに基づく案件募集を開始」 — 許認可取得後の新スキームについて、案件募集の開始、9ファンド合計258億円の組成、平均GMV28.7億円という運用実績を示している。 (https://komori.app/company/2998/disclosure/20260515538550)
- 2026-05-15 初出 「フィー収入は物件売却に依存しない安定収益であり、収益の質という観点では大幅に改善する局面にある。」 — 不特法3号4号スキームの取得報酬・期中報酬を基盤として、物件売却時の変動報酬中心から、ストック性の高い収益構造へ転換する説明を新たに繰り返している。 (https://komori.app/company/2998/disclosure/20260515538550)
- 2026-06-03 実績引用 「2025年６月に不動産特定共同事業法第２条第４項第３号及び第４号（電子取引業務含む）に係る許認可を取得し、SPC（特別目的会社）を活用したファンド運営が可能となりました。」 — 第三号・第四号許認可の取得とSPC活用について、実績として再掲している。 (https://komori.app/company/2998/disclosure/20260602560389)
- 2026-06-03 再掲 「安定収入の基盤となるアセットマネジメントフィーを着実に計上しております。」 — アセットマネジメントフィーを安定収入の基盤とする説明を再掲している。 (https://komori.app/company/2998/disclosure/20260602560389)
- FY2026 前進 「不特法３号・４号免許取得後は、SPC（特別目的会社）を活用したオフバランスでのファンド運営が可能となり、当初の意図通り、事業拡大と並行してバランスシートのスリム化が可能になったことによります。」 — 第三号・第四号許認可取得後のSPC活用が実際のファンド運営とオフバランス化に結びつき、バランスシートのスリム化効果を計上している。 (https://komori.app/company/2998/filing/2025-fy)
- 2026-06-29 前進 「不特法3号4号スキームの活用により、資産の原則オフバランス化※1が進展し、資産効率の改善や財務健全性の向上が期待される。」 — 第三号・第四号許認可に基づくSPC活用について、原則オフバランス化、自己資本比率向上、収益認識時期の安定化という効果を具体的に説明している。 (https://komori.app/company/2998/disclosure/20260629582835)
- 2026-06-29 前進 「不特法3号4号スキームにおいては、取得報酬・期中報酬の収益認識時期が早期化し、物件売却時期に左右されない安定的な収益構造へ進化」 — 不特法3号4号による収益構造の変化について、取得報酬を組成時、期中報酬を運用中に認識する仕組みと、従来スキームとの料率・認識時期の違いを具体的に示している。 (https://komori.app/company/2998/disclosure/20260629582835)
- 2026-07-16 前進 「本ファンドは「倒産隔離」の仕組みを採用しています。これは、不動産を保有する目的で設立された特別目的会社（SPC）で対象不動産を保有し、当社はあくまでファンドを運用する立場となることで実現します。」 — 不特法3号4号に基づくSPC活用・倒産隔離スキームが、ホテルファンドで実際に用いられていることを示している。 (https://komori.app/company/2998/disclosure/20260716595026)
- 2026-07-31 前進 「うち、１物件は当社が組成する不動産特定共同事業法 3 号 4 号のクラウドファンディングで組成したファンドにおいて決済」 — 不動産特定共同事業法3号・4号に基づくファンドで、ホテル物件の取得決済を実施した。 (https://komori.app/company/2998/disclosure/20260731504748)
- 2026-07-31 前進 「うち、１物件は当社が組成する不動産特定共同事業法 3 号 4 号のクラウドファンディングで組成したファンドにおいて決済」 — 不特法3号・4号に基づくSPC活用・ファンド組成が、ホテル物件の取得に実際に用いられた。 (https://komori.app/company/2998/disclosure/20260731504748)
- 2026-08-07 前進 「第 145 号 大阪北船場ホテル」 — 不特法3号・4号に基づくSPC活用・ファンド組成の対象として、ホテルファンドの組成完了を開示している。 (https://komori.app/company/2998/disclosure/20260807514590)
- 2026-08-14 前進 「本提携を通じ、国内案件における投資家への商品ラインナップが増加。当社商品による幅広い投資家への訴求が可能に」 — 第三号・第四号スキームについて、従来のクラウドファンディングによる投資に加え、クラウドファンディングによる優先出資とプロ投資家による劣後投資を組み合わせる新たな調達スキームを具体化している。 (https://komori.app/company/2998/disclosure/20260814520935)
- 2026-08-14 前進 「なお、この販売用不動産の減少は、不特法３号・４号免許取得後、SPC（特別目的会社）を活用したオフバランスでのファンド運営が可能となり、当初の意図通り、事業拡大と並行してバランスシートのスリム化が可能になったことによるものであります。」 — 不特法3号・4号によるSPC活用が、事業拡大と並行したバランスシートのスリム化として実績化している。 (https://komori.app/company/2998/disclosure/20260813519512)
- 2026-08-14 前進 「劣後出資を入れる場合には、従来100％調達していたエクイティのうち約50％が劣後出資となるため、同額のクラウドファンディング調達を前提とすると、より多額・より多くのファンド組成が可能に」 — 第三号・第四号スキームにおいて、プロ投資家等による劣後出資を組み合わせ、同額のクラウドファンディング調達を前提に、より多額・より多くのファンドを組成する仕組みを示している。 (https://komori.app/company/2998/disclosure/20260814520935)
- 2026-08-14 前進 「当社における過去最大の案件となる大阪のホテル3物件の取得に注力し、7月末にクロージングを完了、同時にホテル運営を受託。」 — 不特法3号・4号スキームを用いた大型ホテル案件について、取得・クロージング・運営受託まで実績化した。 (https://komori.app/company/2998/disclosure/20260814521025)
- 2026-08-31 前進 「本ファンドは「倒産隔離」の仕組みを採用しています。これは、不動産を保有する目的で設立された特別目的会社（SPC）で対象不動産を保有し、当社はあくまでファンドを運用する立場となることで実現します。」 — 不特法3号・4号に基づくSPC活用について、対象不動産をSPCで保有する倒産隔離スキームを採用したファンドの募集実績を開示した。 (https://komori.app/company/2998/disclosure/20260831528563)
- 2026-10-08 前進 「当該売買契約における売却先であるケンタウルス合同会社との契約上の守秘義務により、取引内容および売却価格については公表を差し控えさせていただきますが、売却価格は当社の2026年３月期末の連結売上高の額37,795百万円の10％相当額以上となります。」 — 不動産特定共同事業法第２条第８項に基づく特例事業を営む合同会社へのホテル信託受益権の売却を決議し、不特法スキームに関連する大型ホテル案件の売却を具体化している。引渡し日は2026年12月15日（予定）で、売却価格は前期末連結売上高の10％相当額以上とされている。 (https://komori.app/company/2998/disclosure/20261007547200)
- 2026-10-22 前進 「本ファンドは「倒産隔離」の仕組みを採用しています。これは、不動産を保有する目的で設立された特別目的会社（SPC）で対象不動産を保有し、当社はあくまでファンドを運用する立場となることで実現します。」 — 不特法3号・4号に基づくSPC活用と倒産隔離スキームについて、ホテル案件での具体的な募集実績が示された。 (https://komori.app/company/2998/disclosure/20261022554581)
- 2026-10-22 前進 「本ファンドは「倒産隔離」の仕組みを採用しています。これは、不動産を保有する目的で設立された特別目的会社（SPC）で対象不動産を保有し、当社はあくまでファンドを運用する立場となることで実現します。」 — 不特法3号・4号を活用したSPC保有・倒産隔離型のホテルファンドについて、満額申込による募集完了を示した。 (https://komori.app/company/2998/disclosure/20261022554581)