# 長栄（2993） FY2025 有価証券報告書

Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/2993/filing/2025-fy
提出日: 2026-06-19
対象期間: 2025-04-01 〜 2026-03-31
企業ページ: https://komori.app/company/2993
原本（EDINET）: https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100YCXS.pdf

## 要点

当社は不動産賃貸事業を中心に、当事業年度末までに物件取得などの設備投資を進めたほか、外壁改修工事等の計画も記載しました。加えて、取締役会や指名・報酬委員会、リスク管理・コンプライアンス推進委員会などのガバナンス体制を継続して運用している旨が示されています。

## 事業

当社グループは、不動産管理事業と不動産賃貸事業を主軸として11都府県で事業を展開しており、管理戸数やセンター数等の体制を記載。上場市場の移行・株主還元・報酬制度等の事項を含む定性的情報を併せて提供。

## 数字

- 設備投資: 79億円
- フリーキャッシュフロー: -53億円
- 従業員数: 261人

## セグメント

- 不動産管理事業 / 売上高 110億円 / 営業利益 18億円
- 不動産賃貸事業 / 売上高 110億円 / 営業利益 18億円

## 前回からの変化

### 戦略的賭け

提出日（2026-06-19）の新規書類では、既存の7件を含めて複数の戦略的取り組みが再言及され、特に不動産賃貸における自社物件取得・設備投資による管理戸数拡大が具体的数値で更新された。また、新規に(1)賃貸物件の外壁改修・ビルメンテナンス計画、(2)人的資本投資と定着・多様性施策、(3)地域分散による地域偏在リスク低減、の3件をcompany_betsとして追加した。

- + 賃貸物件の外壁改修・ビルメンテ計画
- + 人的資本投資と定着・多様性施策
- + 地域分散による地域偏在リスク低減

### 資本配分

提出書類（2026-06-19）では、賃貸事業の新設投資計画（300戸）と自社賃貸物件取得（11棟、748戸増）、期末配当方針、自己株式の取得・処分、長期借入金（返済予定・利息等の記載）が確認された。さらに、外壁改修工事計画（4物件）およびビルメンテナンス工事計画（6物件）が新たに具体名と投資額で示されたため、それぞれを資本配分エントリとして追加した。

- + クラウンハイム若園外壁改修
- + No.60京都烏丸万寿寺外壁改修
- + レクサス深草1号館外壁改修
- + アスール江坂外壁改修
- + クレスト草津ビルメンテ工事
- + 洛西ハイツ瀬田ビルメンテ工事
- + アップス嵯峨野ビルメンテ工事
- + パラシオ高塔ビルメンテ工事
- + 第29長栄GV下長者メンテ
- + 第39長栄リビエール宇治メンテ

### ケイパビリティ構築

本提出書類（2026-06-19）において、既存の人材関連3エントリについて再言及が確認された。また、コンプライアンス推進委員会による法令改正対応体制および各種許認可・登録の保有・更新運用が新たに能力構築項目として整理可能であるため、新規2エントリを追加する。

- + リスク管理・コンプライアンス推進委員会運用
- + 不動産関連の許認可・登録の保有運用

## 会社自身の言葉

### 自社物件・管理規模/取得実績

- 「事業年度中の自社物件取得棟数: 11棟（京都府4棟、福岡県2棟、千葉県・神奈川県・愛知県・滋賀県・大阪府各1棟）
- 自社物件戸数の増加: 748戸
- 管理戸数の増加: 744戸」 — 当事業年度の自社物件取得棟数、戸数・管理戸数の増加
- 「外壁改修工事計画総額: クラウンハイム若園 30,400 千円（15,000 千円は自己資金、着手2026年3月、完成2026年7月、完成後の増加能力不明）」 — 外壁改修工事計画（クラウンハイム若園）
- 「事業年度中の自社物件取得棟数: 11棟（京都府4棟、福岡県2棟、千葉県・神奈川県・愛知県・滋賀県・大阪府各1棟）」 — 同じく自社物件取得棟数（11棟と地域内訳）
- 「外壁改修工事計画総額: クラウンハイム若園 30,400 千円（15,000 千円は自己資金、着手2026年3月、完成2026年7月、完成後の増加能力不明）／ No.60京都烏丸万寿寺ビル 36,363 千円（18,181 千円は自己資金、着手2026年3月、完成2026年6月）／ レクサス深草1号館 10,909 千円（自己資金、着手2026年7月、完成2026年9月）／ アスール江坂 60,000 千円（自己資金、着手2026年9月、完成2026年12月）
- ビルメンテナンス工事計画: クレスト草津 8,000 千円、洛西ハイツ瀬田 9,000 千円、アップス嵯峨野 9,000 千円、パラシオ高塔 9,000 千円、 第29長栄グラン・ビュー 下長者 8,000 千円、 第39長栄リビエール宇治 8,000 千円」 — 外壁改修の計画（複数物件・総額・資金調達/時期等）
- 「外壁改修工事計画総額: レクサス深草1号館 10,909 千円（自己資金、着手2026年7月、完成2026年9月）」 — 外壁改修工事計画（レクサス深草1号館）
- 「外壁改修工事計画総額: アスール江坂 60,000 千円（自己資金、着手2026年9月、完成2026年12月）」 — 外壁改修工事計画（アスール江坂）

### 設備投資計画（賃貸用不動産・改修/ビルメンテナンス）

- 「外壁改修工事計画総額: No.60京都烏丸万寿寺ビル 36,363 千円（18,181 千円は自己資金、着手2026年3月、完成2026年6月）」 — 外壁改修工事計画（No.60京都烏丸万寿寺ビル）
- 「賃貸住宅管理業者登録: 2021年8月13日から、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第23条、国土交通大臣登録（02）第000400号、2026年8月12日まで」 — 賃貸住宅管理業者登録（登録期間等の記載）
- 「不動産賃貸事業における新設設備計画総額: 3,000,000 千円（資金調達方法は借入金、着手・完了は未定、完成後の増加戸数は300戸）」 — 不動産賃貸事業の新設設備計画（投資総額、借入、完成後増加戸数など）
- 「一般建設業許可（注2）: 2025年5月12日から」 — 一般建設業許可（注2）の登録期間
- 「ビルメンテナンス工事: クレスト草津 8,000 千円、洛西ハイツ瀬田 9,000 千円、アップス嵯峨野 9,000 千円、パラシオ高塔 9,000 千円、 第29長栄グラン・ビュー 下長者 8,000 千円、 第39長栄リビエール宇治 8,000 千円」 — ビルメンテナンス工事計画（対象物件と投資予定額）
- 「少子高齢化リスク（主に京都府中心の単身者向け物件が多いことから、18歳人口の減少に伴う市場の影響を指摘）」 — 少子高齢化リスク（単身者向け物件の比率や18歳人口減の影響）

### 許認可・登録/各種コンプライアンス

- 「賃貸住宅管理業者登録: 2021年8月13日から、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第23条、国土交通大臣登録（02）第000400号、2026年8月12日まで
- 宅地建物取引業免許: 2024年3月10日から、宅地建物取引業法第66条、国土交通大臣免許（8）第5066号、2029年3月9日まで
- 一般建設業許可（注1）: 2024年5月9日から、建設業法第29条、京都府知事許可（般-6）第30640号、2029年5月8日まで
- 一般建設業許可（注2）: 2025年5月12日から、建設業法第29条、京都府知事許可（般-7）第30640号、2030年5月11日まで
- 一級建築士事務所登録: 2022年6月28日から、建築士法第9条、京都府知事登録（04A）第01479号、2027年6月27日まで
- 住宅宿泊管理業者登録: 2023年6月15日から、住宅宿泊事業法第42条、国土交通大臣登録（02）第F00072号、2028年6月14日まで」 — 各種許認可・登録（賃貸住宅管理業者、宅地建物取引業、建設業、一級建築士事務所、住宅宿泊管理業）
- 「賃貸住宅管理業者登録: 2021年8月13日から」 — 賃貸住宅管理業者登録（登録期間等の記載）
- 「宅地建物取引業免許: 2024年3月10日から」 — 宅地建物取引業免許（登録期間等の記載）
- 「一級建築士事務所登録: 2022年6月28日から」 — 一級建築士事務所登録（登録期間等の記載）
- 「住宅宿泊管理業者登録: 2023年6月15日から」 — 住宅宿泊管理業者登録（登録期間等の記載）
- 「賃貸住宅管理業登録・宅地建物取引業免許・建設業許可・一級建築士事務所登録・住宅宿泊管理業者登録等、複数の認証を保有または取得見込み」 — 複数の認証（賃貸住宅管理業登録等）を保有/取得見込み

### 事業方針・リスク管理/ガバナンス・人的資本

- 「「自ら創意工夫することができる人材」を目指す。性別・国籍・新卒・中途問わず多様な人材が活躍できる環境整備、賞与・給与・表彰制度等のインセンティブ制度を運用」 — 目指す人材像（創意工夫できる人材）と多様な人材が活躍できる環境/インセンティブ運用
- 「対応策: 法改正情報を四半期ごとのリスク管理・コンプライアンス推進委員会で共有、改正等によるリスク・機会を議論。」 — 法改正情報の四半期共有とリスク・機会の議論
- 「法令・税制改正への対応体制を整備。リスク管理・コンプライアンス推進委員会で情報を共有し、改正等によるリスク・機会を検討」 — 法令・税制改正への対応体制（委員会で情報共有し検討）
- 「人的資本投資（従業員の育成・評価制度の強化、資格取得支援、育児休暇支援等）
- 従業員の働きがい・多様性推進・人材の定着・退職抑止施策」 — 人的資本投資（育成・評価、資格取得支援、育児休暇支援等）
- 「コーポレート・ガバナンス：取締役会は6名で構成（うち2名は社外取締役、現状は6名、今後議案により決定）、任意の指名・報酬委員会を設置」 — コーポレート・ガバナンス体制（取締役会構成、指名・報酬委員会設置）
- 「政策金利の引上げ・建設費・人件費の高騰がコストを押し上げるとの記載あり。」 — 金利引上げや建設費・人件費高騰によるコスト上振れ
- 「監査役・内部監査・会計監査人との連携を強化する体制」 — 監査役・内部監査・会計監査人の連携強化体制
- 「リスク管理・コンプライアンス推進委員会を活用したリスク・機会の検討、外部役員の知見を取り入れた判断」 — リスク管理・コンプライアンス推進委員会による検討や外部役員の知見活用
- 「人的資本投資（従業員の育成・評価制度の強化、資格取得支援、育児休暇支援等）」 — 人的資本投資（育成・評価制度強化等）

### 事業運営・リスク論点（需要変動/風評/サービス）

- 「不動産管理事業と不動産賃貸事業の相乗効果を活かしており、事業系統図のとおり事業を展開。入居者向けイベント等を実施するほか、オーナー様向けサービスをワンストップで提供することを目指している。」 — 不動産管理事業と賃貸事業の相乗効果（事業展開と目指す姿）
- 「不動産市況動向等に係るリスクでは、賃貸需要は景気・雇用環境等の影響を受けると説明。景気後退・マンション供給過剰等で入居率・賃料水準が低下する可能性が指摘されている。」 — 不動産市況動向等リスク（景気・供給過剰等で入居率・賃料が低下し得る）
- 「不動産賃貸事業は自社物件の取得を中心に、物件取得時の税金・修繕費等の費用増加があるが、長期間高水準の入居率を維持することで収益性を高めている。」 — 賃貸事業の収益性向上（取得時の費用増と長期高入居率の維持）
- 「不動産管理事業では、賃貸経営の安定化を目的に、入居者管理・ビルメンテナンス・リフォーム・賃貸仲介等のサービスを提供。入居者の満足度向上施策を実施している。」 — 不動産管理事業のサービス内容と入居者満足度向上の施策
- 「外国人留学生・外国人顧客の需要対応および新市場開拓」 — 外国人留学生/外国人顧客の需要対応・新市場開拓
- 「レピュテーションリスク（報道・SNS等による風評の影響）」 — レピュテーションリスク（報道・SNS等による風評）
- 「マンスリーマンションの運営（京都・大阪のマンスリーマンション受付センター）」 — マンスリーマンション運営（京都・大阪の受付センター）
- 「外国人留学生・外国人顧客の需要変動」 — 外国人留学生・外国人顧客の需要変動リスク
- 「2008年10月: 入居者向け会員組織「Bellevie Club」を開設」 — Bellevie Club（会員組織）の開設