# ヤマイチエステート（2984） FY2025 有価証券報告書 Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/2984/filing/2025-fy 提出日: 2026-06-24 対象期間: 2025-04-01 〜 2026-03-31 企業ページ: https://komori.app/company/2984 原本（EDINET）: https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100YH26.pdf ## 要点 ヤマイチエステートは、当連結会計年度（2025年４月１日〜2026年３月31日）において、売上高は17,638,530千円で減収となった一方、営業利益は増益となり、親会社株主に帰属する当期純利益は564,593千円となりました。あわせて、サステナビリティやガバナンス体制に関する記載、ならびに設備投資（総額1,908,795千円）や主要な借入・契約に関する情報を更新して開示しています。 ## 事業 ヤマイチエステートグループは、不動産開発を中核に土地の価値を最大化する事業を展開。用地取得から開発・商品化・販売・賃貸・管理までを一貫して手掛けるフルライン体制。4つのセグメント（不動産開発・賃貸事業、不動産開発・販売事業、マンション事業、その他の事業）を中心に、近畿圏を基盤に首都圏にも展開。賃貸用不動産の保有による賃料収入と住宅用地・産業用地の分譲販売・建築・店舗建築を組み合わせた収益体制を有し、長期的なキャッシュ・フローの最大化を目指す。将来的には首都圏の展開強化と近畿圏での立地選別徹底を通じて出口戦略の多様化と長期的成長を追求。 ## 数字 - 研究開発費: 0百万円 - 設備投資: 19億円 - フリーキャッシュフロー: -100億円 - 従業員数: 87人 ## セグメント - 不動産開発・賃貸事業 / 売上高 33億円 / 営業利益 10億円 - 不動産開発・販売事業 / 売上高 83億円 / 営業利益 21億円 - マンション事業 / 売上高 58億円 / 営業利益 93百万円 - その他の事業 / 売上高 3億円 / 営業利益 60百万円 ## 地域別 - 日本 / 売上高 176億円 - 日本 / 売上高 73億円 - 日本 / 売上高 100億円 - 日本 / 売上高 42百万円 ## 前回からの変化 ### 戦略的賭け 2026-06-24提出書類において、既存の「土地起点の開発によるキャッシュ・フロー最大化」「首都圏（東京圏）への営業エリア拡大」「賃貸用不動産の保有による安定収益」に関する記載を追記した。加えて、収益性確保のための用地取得・開発プロセス最適化、資金調達の多様化、近畿圏の立地選別、首都圏の用地取得力強化、M&A活用、地政学・資材価格・エネルギー/為替変動への対応方針が新たに明示されたため新規エントリを追加した。 - + 用地取得・開発最適化で収益確保 - + 資金調達の多様化と資金効率向上 - + 近畿圏の立地選別の徹底 - + 首都圏の用地取得力強化 - + 不動産開発でのM&A活用方針 - + 地政学リスク下の投資判断厳格化 - + 資材価格変動に応じた仕様見直し - + エネルギー・為替変動の影響注視 ### 外部エクスポージャー 提出書類（2026-06-24）では、外部環境として地政学・資材価格・法規制・為替・景況/住宅需要に関するリスクが再言及され、加えて人的資本（ジェンダー多様性を含む）も再言及された。さらに関係会社としてウェルネス・コート、ニューライフサービス、エルアンドビー、エスティリンク、大成住宅が記載され、加えて野上電鉄の完全子会社化が新規の外部エクスポージャーとして追加対象となった。 - + 野上電鉄関係会社 ### 製品 本提出書類（2026-06-24）では、不動産の主要セグメント（賃貸／販売／マンション）について再言及があり、また2026年3月の野上電鉄完全子会社化により産業地開発の承継が明示された。加えて、高齢者向けマンション「ウェルネス・コート」のブランド名が本文と設備情報に登場するため、新規の製品・サービスとして追加する。 - + ウェルネス・コート 高齢者向けマンション ### 資本配分 提出書類（2026-06-24）で、当期の設備投資総額および内訳（賃貸用不動産取得・改修等）、配当方針に基づく2026年の配当予定額、ならびに沿革記載による過年度M&Aおよび2026年3月の野上電鉄の完全子会社化が新たに確認された。既存の「設備投資総額」「配当方針」には言及を追記し、また新規の内訳項目と野上電鉄案件を追加する。 - + 賃貸用不動産の取得改修 - + 不動産開発販売の不動産取得 - + マンション事業の設備取得 - + その他事業の設備取得 - + 全社共通の設備投資 - + 野上電鉄の完全子会社化 ### ケイパビリティ構築 本書類では、人材面として多様性推進・女性採用/育成および女性賃金差異の是正目標が再掲されたほか、サステナビリティ委員会運営や内部統制・内部通報等の統制強化が改めて記載されている。加えて、2026年3月に野上電鉄の完全子会社化および産業地開発の承継が明示され、新たな能力獲得施策として追加が必要となった。既存のM&A・提携関連エントリについても、沿革の範囲で定型的に言及が確認できたため追記した。 - + 野上電鉄完全子会社化による産業地開発承継 ### 規制ポジショニング 2026-06-24提出書類において、サステナビリティ委員会運営、重要課題の特定、CO2排出量モニタリング、および監査等委員会体制に関する記載を既存エントリへ追記した。さらに、内部統制システムと秘密情報管理・個人情報保護・内部通報制度の運用に関する内容が新規に現れたため、関連する規制・体制ポジショニングを新規追加した。 - + 内部統制と内部通報制度 ## 会社自身の言葉 ### 事業セグメント・収益モデル・設備投資（事業活動の中身） - 「設備投資の総額は1,908,795千円。主要な内訳は、不動産開発・賃貸事業の賃貸用不動産の取得・改修1,790,734千円、不動産開発・販売事業の不動産の取得38,120千円、マンション事業の設備等の取得1,552千円、その他の事業の設備等の取得44,076千円、全社共通の設備投資34,311千円。」 — 当期の設備投資総額と、セグメント別内訳（取得・改修など） - 「不動産開発・賃貸事業 - 売上高（外部顧客）: 3,273,561千円 → 3,273,561,000円 - 営業利益（セグメント利益）: 1,037,823千円 → 1,037,823,000円 - 資産: 22,176,387千円 → 22,176,387,000円」 — 不動産開発・賃貸事業の売上高・営業利益（セグメント利益）・資産 - 「不動産開発・販売事業 - 売上高（外部顧客）: 8,288,941千円 → 8,288,941,000円 - 営業利益（セグメント利益）: 2,115,440千円 → 2,115,440,000円 - 資産: 16,734,120千円 → 16,734,120,000円」 — 不動産開発・販売事業の売上高・営業利益（セグメント利益）・資産 - 「マンション事業 - 売上高（外部顧客）: 5,770,527千円 → 5,770,527,000円 - 営業利益（セグメント利益）: 93,388千円 → 93,388,000円 - 資産: 16,882,253千円 → 16,882,253,000円」 — マンション事業の売上高・営業利益（セグメント利益）・資産 - 「ヤマイチエステートグループは、不動産開発を中核に土地の価値を最大化する事業を展開しており、用地取得から開発・商品化・販売・賃貸・管理までを一貫して手掛けるフルライン体制を特徴とします。」 — 用地取得から販売・賃貸・管理まで一貫するフルライン体制 - 「奈良パワーシティ（奈良県奈良市） 不動産開発・賃貸事業、賃貸用不動産 430,916千円 + 1,720,133千円 + 13,292千円、合計 2,151,050千円、従業員 －」 — 主要設備（奈良パワーシティ）のセグメント分類と帳簿価額等 - 「ヤマイチPLAZAさくら夙川（兵庫県西宮市） 不動産開発・賃貸事業、賃貸用不動産 887,159千円 + 399,237千円 + (2,624)千円、合計 1,286,851千円、従業員 －」 — 主要設備（ヤマイチPLAZAさくら夙川）のセグメント分類と帳簿価額等 - 「商業施設・共同住宅等の賃貸用不動産の保有による賃料収入と、住宅用地・産業用地の分譲販売・建築・店舗建築を組み合わせた収益体制を有し、」 — 賃貸用不動産の保有による賃料収入と、分譲販売・建築等を組み合わせた収益体制 ### 株主還元・市場環境と課題対応（経営方針・リスク対処） - 「配当政策として、期末配当を年1回を基本とし、状況に応じて中間配当を行う方針。2026年6月25日開催の定時株主総会決議で、配当総額260,160千円、1株当たり30円を予定。2024年6月26日定時株主総会決議に基づく配当は237,161千円、1株当たり33円。2025年6月25日定時株主総会での配当は256,332千円、1株当たり30円。」 — 配当方針（期末年1回を基本、状況に応じ中間）と配当実績・予定 - 「金利上昇・資材コスト上昇・人材不足・時間外労働の規制等を背景に、建設コストの上昇や工期の長期化が継続しており、用地取得段階での原価形成や開発プロセスの最適化を通じた収益性確保、案件の組み合わせによるキャッシュインの平準化、販売価格・賃料の機動的見直しを推進。」 — 建設コスト上昇・工期長期化や資金効率等に対する対応方針 - 「首都圏での用地取得力・企画設計機能・販売管理機能の充実を通じ、案件数の増加に対応。分譲マンション・戸建開発の需要に応じた用地取得力の強化を推進。」 — 首都圏での案件対応力（用地取得力・企画設計・販売管理）の強化 - 「首都圏市場の拡大を加速させ、近畿圏では立地選別を徹底することで、エリア特性に応じた機動的な事業展開を推進。」 — 首都圏拡大と近畿圏の立地選別徹底による機動的な事業展開 - 「中東情勢等の地政学リスクの高まりによるエネルギー価格・為替動向・資材調達環境への影響を注視。案件ごとの収支管理・販売価格・賃料設定の機動的見直し・投資判断の厳格化等で対応。」 — 地政学リスク（中東情勢等）に伴うコスト・資金環境への影響注視と対応 - 「資金調達の多様化を進め、財務健全性と資金効率の向上を図る。」 — 資金調達の多様化による財務健全性と資金効率の向上 - 「資材価格（木材・鉄材・セメント等）の動向に応じ、仕様の見直し・代替品の確保・販売価格への転嫁を検討。」 — 資材価格の動向を踏まえた仕様見直し・代替確保・価格転嫁の検討 - 「法規制の変更・新規規制・認証要件等の影響を想定。現在保有する認証などの個別情報は開示されていない。」 — 法規制変更や認証要件の影響想定（ただし個別の認証情報は開示なし） - 「不動産市場の需給はエリアごとに差異。首都圏の需給は堅調だが、地方エリアでは人口動態・所得環境等の影響を受ける。」 — 市場需給はエリア差があり、首都圏は堅調・地方は影響を受ける旨 - 「エネルギー価格・為替動向の影響を注視。地政学リスクとともに資材調達コストへ影響を及ぼし得る。」 — エネルギー価格・為替動向の影響注視（資材調達コスト等への波及を含む） ### 組織再編・子会社化・新規事業領域（グループ拡大） - 「2026年3月 野上電鉄株式会社を完全子会社化・同社が進めてきた産業地開発を承継」 — 野上電鉄の完全子会社化と産業地開発承継 - 「2026年3月 野上電鉄株式会社を完全子会社化、同社が進めてきた産業地開発を承継」 — 野上電鉄の完全子会社化と産業地開発承継（別記載の言い回し） - 「2005年11月 海南市日方の不動産を取得後フルリノベーションし、高齢者向けマンション「ウェルネス・コート」と命名」 — 高齢者向けマンション「ウェルネス・コート」命名（取得物件のフルリノベーション後） - 「2024年5月 首都圏での賃貸仲介・管理事業を強化するため株式会社エスティリンクを子会社化」 — エスティリンクを子会社化し、首都圏での賃貸仲介・管理を強化 - 「2023年1月 株式会社エルアンドビーを完全子会社化・関東圏での店舗開発事業拡大」 — エルアンドビーの完全子会社化と関東圏での店舗開発事業拡大 - 「ウェルネス・コート（和歌山県和歌山市）資本金10,000千円、主要事業賃貸、不動産開発・賃貸事業、100%出資」 — ウェルネス・コートの概要（資本金、主要事業、出資比率） - 「ニューライフサービス株式会社（大阪市中央区）資本金12,000千円、主要事業マンション管理、100%出資」 — ニューライフサービスの概要（資本金、主要事業、出資比率） - 「エルアンドビー（埼玉県熊谷市）資本金100,000千円、不動産開発・販売事業、100%出資」 — エルアンドビーの概要（資本金、主要事業、出資比率） - 「2007年2月 「ウェルネス・コート」を賃貸・分譲販売開始、介護事業・温泉事業開始」 — 「ウェルネス・コート」での賃貸・分譲販売開始および介護・温泉事業開始 - 「エスティリンク（東京都渋谷区）資本金10,000千円、不動産開発・販売事業、52%出資」 — エスティリンクの概要（資本金、主要事業、出資比率） - 「不動産開発・販売事業へのM&A活用による事業拡大を検討・実施。」 — 不動産開発・販売事業でのM&A活用による事業拡大 - 「大成住宅（埼玉県鴻巣市? actually 鶴ヶ島市）資本金22,000千円、不動産開発・販売事業、100%出資」 — 大成住宅の概要（資本金、主要事業、出資比率） - 「2024年9月 首都圏での戸建住宅事業拡大のため、株式会社大成住宅株式の総議決権81％を取得し、同社を完全子会社化」 — 大成住宅の株式取得（議決権81%）と完全子会社化（首都圏の戸建住宅事業拡大） - 「2021年3月 ユニハイムエステートを吸収合併、ヤマイチ・ユニハイムエステートへ商号変更・大阪市中央区へ本社機能移転」 — 吸収合併により商号変更・本社機能移転（ユニハイムエステート関連） - 「2022年11月 ニューライフサービスを完全子会社化・マンション管理事業開始」 — ニューライフサービスの完全子会社化とマンション管理事業開始 - 「2024年10月 経営効率を高める目的で富士物産を吸収合併」 — 富士物産の吸収合併（経営効率化） - 「2023年1月 株式会社エルアンドビーを完全子会社化・関東圏での店舗開発事業を拡大」 — エルアンドビーの完全子会社化および関東圏での店舗開発拡大（別記載） - 「2014年9月 GLホームのFC加盟・2×4工法の住宅販売開始」 — GLホームのFC加盟と2×4工法による住宅販売開始（別記載） - 「2014年9月 GLホーム FC加盟、2×4工法の住宅販売開始」 — GLホームのFC加盟と2×4工法による住宅販売開始（別記載） ### ガバナンス・サステナビリティ・人材施策（統制と人的資本） - 「役員は8名（うち社外取締役4名を含む監査等委員3名を含む）で、取締役会は月1回開催。監査等委員会は社外取締役3名で構成、常勤1名・非常勤2名。経営会議は月2回開催。内部監査室、コンプライアンス委員会、リスクマネジメント委員会、サステナビリティ委員会を設置。会計監査人は仰星監査法人。」 — 役員体制、会議体（取締役会・監査等委員会・経営会議）、内部監査・委員会、会計監査人 - 「サステナビリティ委員会が推進し、取締役会へ報告する体制。自社ビルのCO2排出量のモニタリングは2024年3月期より継続。女性採用率・賃金差異の指標を設定し、改善を目指す。内部統制等の開示・監査・リスク管理の体制を開示。特に内部統制システムの整備・秘密情報管理・個人情報保護・内部通報制度の運用、監査等委員会の監査、財務報告の信頼性確保の体制等を記載。」 — サステナビリティ委員会の運営、CO2モニタリング、女性採用等の指標、内部統制・監査・リスク管理の体制 - 「サステナビリティ方針として、低炭素社会への移行、気候変動リスク対応、環境配慮・省エネ・創エネ設備導入、リスクマネジメント・教育・トレーニング、ジェンダー平等・働き方改革・多様性推進、雇用環境改善、女性の採用・育成、教育・研修制度の充実などの重要課題を特定。」 — サステナビリティ方針における重要課題の特定（低炭素・気候変動・教育/研修・多様性等） - 「人材戦略は、多様性推進・人材育成を重視。女性の採用・育成・管理職育成の取り組み、出産・育児休暇取得率100%の維持、女性賃金差異の是正目標（2030年までに解消）を掲げる。」 — 人材戦略（多様性推進、人材育成、女性採用・育成、賃金差異是正、休暇取得率等） - 「自社ビルのCO2排出量のモニタリングは2024年3月期より継続。」 — 自社ビルCO2排出量のモニタリング継続（2024年3月期より） - 「内部統制等の開示・監査・リスク管理の体制を開示。特に内部統制システムの整備・秘密情報管理・個人情報保護・内部通報制度の運用、監査等委員会の監査、財務報告の信頼性確保の体制等を記載。」 — 内部統制・秘密情報管理・個人情報保護・内部通報・監査等委員会の監査、財務報告の信頼性確保 - 「サステナビリティ委員会が推進し、取締役会へ報告する体制。」 — サステナビリティ委員会による推進と取締役会への報告体制