# シー・ヴイ・エス・ベイエリア（2687） FY2025 有価証券報告書 Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/2687/filing/2025-fy 提出日: 2026-05-26 対象期間: 2025-03-01 〜 2026-02-28 企業ページ: https://komori.app/company/2687 原本（EDINET）: https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100Y68C.pdf ## 要点 当連結会計年度は、ホテル事業（アウトドアリゾート施設の開業後の予約伸び悩み等）や固定資産の減損等の影響により、経常損失および親会社株主に帰属する当期純損失を計上しました。加えて、財務制限条項に抵触したものの、期限の利益の喪失を猶予する同意が得られたことが記載されています。 ## 事業 当社グループは、ホテル事業、マンションフロントサービス事業、クリーニング事業、コンビニエンス・ストア事業、その他事業を営んでいます。ホテル事業では「ＢＡＹ　ＨＯＴＥＬ」ブランドを軸に、千葉県および東京都内でビジネスホテル4施設とユニット型ホテル2施設を運営するとともに、アウトドアリゾート施設「ＴＨＥ　ＦＡＲＭスロウマウンテン成田」を開発・運営しています。マンションフロントサービス事業はマンション居住者向け生活支援サービスを展開し、ＯＩＣＯＳシリーズをはじめとするマンションDX総合支援ツールの提供を行っています。クリーニング事業は都心部を中心にクリーニング取次ぎサービス等を提供し、法人向けリネンサプライ、ハウスクリーニング等を実施しています。コンビニエンス・ストア事業ではローソンブランドの店舗運営を千葉県内及び東京都心で展開しており、ホテル併設店舗の運営も行っています。その他事業では不動産の賃貸事業、ヘアカット店舗の運営等を含みます。 ## 数字 - 設備投資: 5億円 - フリーキャッシュフロー: -2億円 - 従業員数: 184人 ## セグメント - ホテル事業 / 売上高 22億円 / 営業利益 1億円 - マンションフロントサービス事業 / 売上高 40億円 / 営業利益 3億円 - クリーニング事業 / 売上高 2億円 / 営業利益 74百万円 - コンビニエンス・ストア事業 / 売上高 15億円 / 営業利益 1億円 - その他事業 / 売上高 79百万円 / 営業利益 27百万円 ## 前回からの変化 ### サプライチェーン 本提出書類で、ホテル直営・ローソン店舗運営の言及に加え、技術基盤としてLINE/OICOSおよび生成AIチャットの開始が明示された。またマンションフロントサービスの全国提供が流通経路として示されたため、新規エントリ追加と既存エントリへの追記を実施。 - + LINE個配クリーニング - + OICOSマンションDX - + 生成AI自動応答 - + マンションDX全国提供 ### 戦略的賭け 2026-05-26提出書類で、既存のOICOS/LINE/ホテル販売コントロール/BAY HOTEL本館リニューアル/THE FARMスロウマウンテン成田/コーポレート・ガバナンスに関する言及を追記。さらに、生成AI自動応答チャット、非有人フロント移行、重点課題（リブランド効果最大化、ウェルビーライフ事業確立、リトリートステイ推進）が新規に明示された。 - + 生成AI自動応答チャット開始 - + 非有人フロント移行推進 - + リブランド効果の最大化 - + ウェルビーライフ事業の確立 - + リトリートステイ事業の推進 ### 外部エクスポージャー 提出日2026-05-26の開示により、新たに中東情勢に起因する地政学リスク、会計基準・税制変更（リース会計基準等）による規制/会計面の外部要因、ホテルの価格競争・人手不足の収益制約、LINE等外部プラットフォームへの依存、サステナビリティ・ガバナンス強化およびデジタルマーケティング活用といった成長機会が外部エクスポージャーとして追加された。既存では、原材料・エネルギー価格の高止まり、および国内宿泊需要・インバウンド需要の変動に関する言及が再記載された。 - + 中東情勢の緊張による地政学リスク - + ホテル価格競争の激化 - + 人手不足による収益性制約 - + リース会計基準等の税会計変更 - + LINE等外部プラットフォーム依存 - + サステナビリティ・ガバナンス強化 - + デジタルマーケティング活用 ### 製品 本書類（提出日2026-05-26）により、主要製品・サービスであるホテル（BAY HOTEL／ユニット型）、マンションフロントサービス（OICOSシリーズ含む）、クリーニング（LINE連携を含む）、ローソンブランド店舗、THE FARM、付帯サービス（不動産賃貸、ヘアカット）への言及を追加反映した。加えて、マンションDX総合支援ツール関連の新機能として「生成AIを活用した自動応答チャット機能（2026年4月開始）」を新規追加した。 - + 生成AI自動応答チャット機能 ### 技術 本書類（提出日2026-05-26）では、マンションDX総合支援ツール「ＯＩＣＯＳ」の機能拡充に加えてIoT連携拡大およびOOL領域のデジタル化が明記され、またLINEを活用したキャッシュレス型個配クリーニングの継続言及が確認された。さらに、生成AIを活用した自動応答チャット機能（2026年4月開始）が新たに登場した。加えて、非有人フロントへの移行を進める旨、品質管理手法やITインフラ強化を含むDXの継続が記載された。 - + 生成AI自動応答チャット機能 - + 非有人フロント運用 ### 資本配分 提出書類（2026-05-26）では、アウトドアリゾート開業に向けた設備投資（482百万円）の開示が継続されたほか、配当（2026年4月13日基準日等）の具体額が更新された。また、BAY HOTEL本館フルリニューアル完了、生成AIチャット開始、ＯＩＣＯＳ機能拡充・IoT連携、財務制限条項猶予を伴う借入・リース返済、資産除去債務の見積変更と履行、固定資産の減損処理が新たに資本配分関連として明示された。 - + BAY HOTEL本館フルリニューアル - + 生成AI自動応答チャット機能 - + ＯＩＣＯＳ機能拡充とIoT連携 - + 財務制限条項猶予取得の返済 - + 資産除去債務の見積変更と履行 - + 固定資産の減損処理 ### ケイパビリティ構築 提出書類（2026-05-26）では、マンションDX総合支援ツール「ＯＩＣＯＳ」の導入拡大・搭載機能拡充（IoT連携含む）や、ローソンブランド店舗運営、アスク関連グループのマンションフロントサービス領域での継続言及があった。加えて、生成AIによる自動応答チャット機能（2026年4月開始）、LINEを活用したキャッシュレス型個配クリーニング、非有人フロントへの移行推進が新たに具体化された。 - + 生成AIチャット自動応答機能 - + LINE活用キャッシュレス個配クリーニング - + 非有人フロントへの移行推進 ### 規制ポジショニング 本書類では、監査等委員会設置会社および監査等委員会の社外取締役構成が再記載され、既存ガバナンス正準エントリに言及があった。また、サステナビリティのマテリアリティ4重点課題も再記載され既存ESG正準エントリに言及があった。加えて、リース会計基準の適用開始予定（2029年2月期期首）や防衛特別法人税導入に伴う税効果会計の影響検討が新たに明示され、新規の会計基準変更対応エントリを追加した。 - + リース会計基準の適用予定 - + 防衛特別法人税の税効果影響 ## 会社自身の言葉 ### ホテル事業・拡張/リニューアル・販売/収益性 - 「ホテル事業では「ＢＡＹ　ＨＯＴＥＬ」ブランドを軸に、千葉県および東京都内でビジネスホテル4施設とユニット型ホテル2施設を運営するとともに、アウトドアリゾート施設「ＴＨＥ　ＦＡＲＭスロウマウンテン成田」を開発・運営しています。」 — ホテル事業の概要（BAY HOTELブランド、施設運営、アウトドアリゾート開発運営） - 「ＢＡＹ　ＨＯＴＥＬ本館のフルリニューアルを完了させ、下期以降の予約増加とADR改善を図っている。」 — BAY HOTEL本館のフルリニューアル完了と予約増・ADR改善 - 「アウトドアリゾート施設「ＴＨＥ　ＦＡＲＭスロウマウンテン成田」の開業を含むホテル事業の拡張およびリニューアルを実施。」 — アウトドアリゾート開業等を含むホテル事業の拡張・リニューアル - 「ホテル事業では「ＢＡＹ　ＨＯＴＥＬ」ブランドを軸に、…運営」 — ホテル事業のブランド軸と施設運営内容の再掲 - 「ホテル事業では販売管理・予約獲得活動の早期化、館内設備・居室のフルリニューアル検討による付加価値創出を通じて収益性の向上を図る。」 — 販売管理・予約獲得活動の早期化、フルリニューアル検討による付加価値創出 - 「設備投資総額は482百万円（本年度）。主な用途はアウトドアリゾート施設開業に向けた設備投資。」 — 当期設備投資総額と主な用途（アウトドアリゾート開業に向けた投資） - 「ホテル需要はインバウンド回復・国内需要堅調ながら地域差・価格競争・人手不足の影響を受ける。」 — ホテル需要の状況（インバウンド回復・国内堅調でも地域差等の影響） - 「千葉県および東京都内で…ビジネスホテル…運営」 — 千葉県・東京都内でのビジネスホテル運営 ### マンションDX/フロント・生成AI/IoT等のデジタル施策 - 「マンションDX総合支援ツール「ＯＩＣＯＳ」シリーズの機能拡充」 — マンションDX総合支援ツール『OICOS』の機能拡充 - 「マンションDX総合支援ツール「ＯＩＣＯＳ」の機能拡充を推進。IoT連携の拡大と、OOL（オペレーション）領域のデジタル化を推進。」 — 『OICOS』機能拡充（IoT連携拡大、OOL領域のデジタル化） - 「生成AIを活用した自動応答チャット機能の開発・提供を開始（2026年4月）。」 — 自動応答チャット機能（生成AI活用）の開発・提供開始（2026年4月） - 「マンションフロントサービス事業はマンション居住者向け生活支援サービスを展開し、ＯＩＣＯＳシリーズをはじめとするマンションDX総合支援ツールの提供を行っています。」 — マンションフロントサービス（居住者向け生活支援）と『OICOS』等の提供 - 「オープンイノベーションとしてIoT連携を進め、ＯＩＣＯＳの導入拡大と搭載機能拡充を図っている。」 — IoT連携の推進と『OICOS』導入拡大・搭載機能拡充 - 「ＯＩＣＯＳを活用した機能拡充を推進。オープンイノベーションとしてIoT連携を進め、ＯＩＣＯＳの導入拡大と搭載機能拡充を図っている。」 — 『OICOS』活用による機能拡充（IoT連携含む）の推進 - 「生成AIを活用した自動応答チャット機能の開発・提供を開始（2026年4月）」 — 生成AIを活用した自動応答チャット機能の開発・提供開始（2026年4月） - 「監査等委員は社外取締役で構成。年12回開催、出席状況はいずれも記載。」 — 監査等委員（社外取締役）の構成・開催回数・出席状況に関する記載 - 「ＯＩＣＯＳ Ｌｉｔｅ（中・小規模物件向け）とスマホアプリ連携」 — 『OICOS Lite』とスマホアプリ連携 - 「マンションDX総合支援ツール「ＯＩＣＯＳ」シリーズの機能拡充を推進。」 — 『OICOS』シリーズの機能拡充推進の言及 - 「マンションフロントサービス事業では居住者向け生活支援サービスを提供する体制を日本全国で展開」 — 居住者向け生活支援サービスを全国展開する体制 ### LINE/クリーニング・マンションフロント連携/非有人化 - 「クリーニング事業は都心部を中心にクリーニング取次ぎサービス等を提供し、法人向けリネンサプライ、ハウスクリーニング等を実施しています。」 — クリーニング事業の提供内容（取次ぎ、法人向けリネンサプライ等） - 「LINE（LINEを活用したキャッシュレス型個配クリーニングの展開）」 — LINEを活用したキャッシュレス型個配クリーニング - 「リブランド効果の最大化、ウェルビーライフ事業の確立、リトリートステイ事業の推進など、地域密着性とブランド力の強化を図る。」 — リブランド効果最大化・ウェルビーライフ事業確立・リトリートステイ推進 - 「LINE（LINEを活用したキャッシュレス型個配クリーニングの展開を記載）」 — LINEを活用したキャッシュレス型個配クリーニングの展開 - 「クリーニング・マンションフロント事業の連携を強化し、非有人フロントへの移行を進める等、業務効率化とサービス品質向上を推進。」 — クリーニング・マンションフロント連携強化、非有人フロント移行等による効率化と品質向上 - 「-Line（LINEを活用したキャッシュレス型個配クリーニング）: 外部プラットフォームとしての活用」 — LINE（LINEを活用したキャッシュレス型個配クリーニング）を外部プラットフォームとして活用 ### コンビニ/ローソン・外部環境・サステナ・ガバナンス・財務制限条項 - 「コンビニエンス・ストア事業ではローソンブランドの店舗運営を千葉県内及び東京都心で展開しており、ホテル併設店舗の運営も行っています。」 — コンビニ事業（ローソンブランド店舗運営、ホテル併設店舗も運営） - 「ローソンブランドの店舗運営を千葉県内及び東京都心で展開」 — ローソンブランドの店舗運営（千葉県内・東京都心） - 「賃上げや所得環境の改善はあるものの人手不足が収益性を制約。」 — 賃上げ等がある一方で人手不足が収益性を制約 - 「サステナビリティは「4つの重点課題（マテリアリティ）」を特定済み。」 — サステナビリティは4つの重点課題（マテリアリティ）を特定済み - 「コーポレート・ガバナンスは「監査等委員会設置会社」。」 — コーポレート・ガバナンスは監査等委員会設置会社 - 「品質管理手法、データ活用・ITインフラの強化、オペレーションのデジタル化など」 — 品質管理・データ活用/ITインフラ強化・オペレーションのデジタル化 - 「中東情勢の緊張がエネルギー供給への懸念を高め、国際情勢は不安定。」 — 中東情勢緊張によるエネルギー供給懸念など国際情勢の不安定化 - 「株式会社アスク（100%子会社、東京都中央区）: マンションフロントサービス事業、売上高 4,271,160千円、経常損失 △22,646千円、当期純損失 △22,984千円、従業員状況あり。」 — アスク（子会社）に関する情報（事業内容や損益/従業員状況の記載） - 「LINE等の外部プラットフォームへの依存が言及されている。」 — LINE等の外部プラットフォームへの依存に関する言及 - 「原材料・エネルギーコストの上昇や資材価格の高止まりが事業運営に影響。」 — 原材料・エネルギーコスト上昇や資材価格高止まりが事業に影響 - 「資産除去債務の見積変更による増加額18,421千円の計上、資産除去債務の履行等に伴う支出、固定資産の減損処理等。」 — 資産除去債務の見積変更（増加額計上）や減損等に関する言及 - 「リブランド効果の最大化」 — リブランド効果の最大化 - 「財務戦略として長期借入・リース債務の適切な資金調達・返済を実施。現状の財務制限条項は抵触しているが猶予を取得済み。」 — 財務戦略（長期借入・リース返済）と財務制限条項の猶予取得 - 「リトリートステイ事業の推進」 — リトリートステイ事業の推進 - 「ウェルビーライフ事業の確立」 — ウェルビーライフ事業の確立 - 「その他事業では不動産の賃貸事業、ヘアカット店舗の運営等を含みます。」 — その他事業の内容（不動産賃貸、ヘアカット店舗等） - 「サステナビリティ・ガバナンスの強化、ブランド認知度の向上、デジタルマーケティングの活用などを通じた長期的成長機会を模索。」 — サステナビリティ/ガバナンス強化やデジタルマーケ活用を通じた成長機会 ### 配当・OICOS受注件数・制度/会計基準変更（リース/防衛特別法人税） - 「リース会計基準の適用開始時期は2029年2月期の期首から適用予定。防衛特別法人税の導入に伴う繰延税金資産の評価性引当額の見直し等の影響を検討。」 — リース会計基準の適用開始予定（2029年2月期期首）と防衛特別法人税導入に伴う影響検討 - 「リース会計基準の適用開始時期は2029年2月期の期首から適用予定。」 — リース会計基準の適用開始予定（2029年2月期期首） - 「2026年4月13日基準日: 配当金総額49,363千円、1株10円」 — 配当（2026年4月13日基準日、配当総額・1株当たり金額）の記載 - 「防衛特別法人税の導入に伴う繰延税金資産の評価性引当額の見直し等の影響を検討。」 — 防衛特別法人税導入に伴う繰延税金資産の評価性引当額見直し等の影響検討 - 「ＯＩＣＯＳ」受注件数は179件（対前期比15件増）」 — 『OICOS』受注件数（179件）と対前期比