# ＭＦＳ（196A） FY2025 有価証券報告書 Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/196A/filing/2025-fy 提出日: 2026-09-25 対象期間: 2025-07-01 〜 2026-06-30 企業ページ: https://komori.app/company/196A 原本（EDINET）: https://disclosure2dl.edinet-fsa.go.jp/searchdocument/pdf/S100Z3J0.pdf ## 要点 当期（2025年7月1日〜2026年6月30日）において、売上は8,317,996千円となり、営業利益222,408千円を計上するなど業績が拡大しました。また、モゲチェック事業では送客課金から実行課金への移行等の影響が一巡したこと、INVASE事業では仲介モデルから買取再販モデルへの転換が進み、賃貸管理の拡充も行ったことが述べられています。 ## 事業 第一部の企業情報および事業の状況の記載に基づき、ＭＦＳを核とする事業グループとして、モゲチェック（住宅ローンの媒介・提案）とINVASE（投資用不動産の売買・媒介・ローン紹介等を含む総合プラットフォーム）を主要セグメントとする。AI化・データ分析の推進、CAPSなどの将来計画、連結子会社としてコンドミニアム・アセットマネジメント株式会社を保有。上場は東京証券取引所グロース市場（2024年6月21日）。全社の売上高は8,317,996千円、セグメント利益は222,408千円。従業員は80名。主要顧客にはサイバーエージェント、バリューコマース、デジタルガレージなどが含まれる。中期的にはINVASEの売買モデル定着・AI化・SEO・オンライン広告の最適化を推進。 ## 数字 - 設備投資: 5百万円 - 従業員数: 80人 ## セグメント - モゲチェック事業 / 売上高 13億円 / 営業利益 2億円 - INVASE事業 / 売上高 71億円 / 営業利益 58百万円 ## 地域別 - 日本 ## 前回からの変化 ### サプライチェーン 提出書類（2026-09-25）により、規制ゲート（貸金業登録・宅地建物取引業免許・賃貸住宅管理業登録・子会社の貸金業登録）の言及が追加/確定し、また分配チャネル（モゲチェックのオンライン媒介、INVASEの不動産会社経由）について既存エントリへの追記が発生した。 - + 賃貸住宅管理業登録 - + 貸金業登録（子会社・東京都） ### 戦略的賭け 提出日2026-09-25の書類で、既存12件の企業の戦略的賭けはいずれも本文中で再言及されているため各エントリに出現証跡を追記した。あわせて、新規に「CAPS（マンションAI査定サービス）リリース予定」および「INVASE事業の吸収分割承継（2026年10月1日予定）」が明示されたため2件を追加したほか、女性管理職比率指標の見直し、設備投資額、第三者割当増資等の資金調達額、賃貸管理の拡充、バウチャー集客から契約件数増への進捗など、具体情報が確認できるものは変更イベントも追記した。 - + CAPSマンションAI査定サービス - + INVASE事業吸収分割承継 ### 外部エクスポージャー 当該提出書類では、金融法令の解釈変更・改正、許認可（貸金業法等）の維持・取消事由に関する言及、競争激化に伴うサイト集客（検索エンジン/SEO/AI要約表示）の影響、住宅ローン減税の延長を含む住宅ローン需要の下支えが確認された。さらに、生成AI普及による競争力低下、不動産価格動向による影響、銀行との送客体系変更による収益変動リスクが新規に明示された。 - + 生成AI普及による競争力低下 - + 不動産価格動向リスク - + 銀行送客体系変更リスク ### 製品 新たに「CAPS（マンションAI査定サービス）」のリリース計画が製品として明示された。既存の「モゲチェック住宅ローン提案サービス」および「INVASE投資用不動産 売買・仲介・提案」は本文の製品説明に再登場し、特にINVASEは「投資用不動産の価格評価・商談分析・賃貸管理」を含むワンストップ提供へ範囲拡大が読み取れる。また「INVASE Pro」は沿革記載により言及が確認できる。 - + CAPSマンションAI査定サービス ### 技術 2026/09/25提出書類において既存の6つの技術が再言及されたほか、不動産価格モデル（AI評価モデル）、住宅ローン審査申込のAI化・AIアドバイザー導入、AIによる商談・物件分析高度化、品質管理・リスクマネジメント規程整備と内部監査連携が新たに確認できたため追加した。 - + 不動産価格モデルのAI評価 - + AIアドバイザーによる審査支援 - + AIによる商談・物件分析高度化 - + 内部監査連携リスク管理規程 ### 資本配分 当該提出書類（2026-09-25）では、無配方針の再掲、借入金（短期・長期）の期末残高、当座貸越契約の前提、設備投資（全社共通PC等およびINVASE事業）の開示が確認されました。また、INVASE事業のコンドミニアム・アセットマネジメント株式会社への吸収分割による承継予定、第三者割当増資等による資金調達、取締役の新株予約権付与・資本金の減少等の資本政策が追加で確認されました。 - + INVASE設備投資 - + INVASE事業の吸収分割承継 - + 第三者割当増資による資金調達 - + 取締役の新株予約権付与 - + 資本金の減少 ### ケイパビリティ構築 本提出書類では、女性管理職比率目標の指標見直し（以降は指標として掲げない方針）が明示され、既存の人材・AI/データ活用・情報セキュリティ関連の記載も更新/再登場した。あわせて、CAPSのリリース計画、AIによる価格評価・商談/物件分析・住宅ローン審査支援、ならびにINVASEにおける賃貸管理拡充など、新たな能力構築の取り組みが具体的に記載された。 - + CAPSマンションAI査定 - + AI不動産価格モデル - + AI商談物件分析高度化 - + 住宅ローン審査AI化 - + INVASE賃貸管理拡充 - − 女性管理職比率目標 ### 規制ポジショニング 2026-09-25提出書類において、住宅ローン関連の法令・規制の解釈変更リスク、許認可の有効期限・番号等の開示、リスク・コンプライアンス委員会を含む監査・内部統制体制、監査役会の構成、女性管理職比率の目標未達および指標見直し方針が再言及された。また、2024年以降のリース会計基準等の適用準備（2028年6月期開始予定）が新規に記載された。 - + リース会計基準適用準備 ## 会社自身の言葉 ### 事業・サービス内容（モゲチェック／INVASE） - 「INVASE：投資用不動産の売買・仲介、投資用ローンの媒介、投資用不動産の価格評価・商談分析・賃貸管理を含む不動産投資のワンストップサービス」 — INVASEの提供領域（売買・仲介、ローン媒介、価格評価/商談分析/賃貸管理など）を示す。 - 「INVASE事業は、中期的なバリューチェーンの統合強化を進め、賃貸管理を拡充・整備することで、投資用不動産の取得から運用までを一貫して提供するワンストップサービスモデルを確立しています。」 — 賃貸管理の拡充等により取得から運用までを一貫するワンストップモデル確立を示す。 - 「モゲチェック：ウェブサービスおよびスマートフォン向けアプリを通じた住宅ローンの媒介・提案サービス（審査申込・融資実行時点での手数料を受領）。顧客獲得コスト・審査申込数・審査申込単価等をKPIとする」 — モゲチェックの事業内容とKPIの考え方（媒介・提案、手数料、集客・審査申込等）を示す。 - 「不動産仲介・投資用ローンの媒介」 — 不動産仲介・投資用ローンの媒介に関する内容を示す。 - 「INVASE事業: 不動産仲介・投資用ローンの媒介・提携金融機関・不動産会社経由の流通・取引」 — INVASE事業における流通・取引の経路（提携金融機関・不動産会社経由等）を示す。 ### AI化・プロダクト/技術・競争環境 - 「生成AI（AIアドバイザー等）を活用したサービスのAI化を推進しています。独自の不動産価格モデルや商談・物件分析へのAI活用を進め、営業活動の高度化・効率化を図っています。」 — 生成AIや不動産価格モデル等を用いた営業高度化・効率化の推進を示す。 - 「住宅ローン審査申込のAI化・AIアドバイザーの導入」 — 住宅ローン審査のAI化やAIアドバイザー導入を示す。 - 「生成AI・AIエージェントの普及による市場競争の変化、AI対応の遅延による競争力低下リスク」 — 生成AI/AIエージェント普及による競争変化とAI対応遅延リスクを示す。 - 「AIによる商談・物件分析の高度化」 — AIによる商談・物件分析の高度化を示す。 - 「生成AI/AIエージェントの活用によるUI/UXの改善・顧客体験の向上」 — 生成AI/AIエージェント活用によるUI/UX改善・顧客体験向上を示す。 - 「生成AI（AIアドバイザー等）を活用したサービスのAI化を推進しています。」 — 生成AI（AIアドバイザー等）を活用したサービスのAI化推進を示す。 ### 投資用不動産の拡大・賃貸管理・収益/顧客動向 - 「賃貸住宅管理業登録」 — 賃貸住宅管理業登録に関する記載（許認可）を示す。 - 「バウチャー集客の減少はあったが、INVASEの会員登録累計は増加。物件の契約件数が増え、売上高は7,066,137千円、セグメント利益は58,340千円、合計売上高は8,317,996千円、合計セグメント利益は222,408千円。」 — バウチャー集客は減少したがINVASE会員登録累計等は増加し、契約件数・売上/利益が増えた旨を示す。 - 「INVASE事業: 2,570千円」 — INVASE事業の（設備投資の）数値として示された項目を示す。 - 「INVASE事業は、投資用不動産の仕入・整備・賃貸管理を一体化による事業拡大」 — INVASEにおける仕入・整備・賃貸管理の一体化による事業拡大を示す。 - 「不動産会社経由の流通・取引」 — 不動産会社経由の流通・取引に関する内容を示す。 ### 許認可・ガバナンス/体制・資金/配当 - 「株式会社ＭＦＳ（当社）貸金業登録 - 有効期限: 2024年6月30日〜2027年6月29日 - 許認可番号: 第31690号 - 規制法令: 貸金業法 - 所轄官庁等: 東京都 - 取消事由等: 同法第24条の6の4および第24条の6の5」 — 当社の貸金業登録（有効期限、番号、法令、所轄官庁、取消事由）を示す。 - 「第102833号」 — 第102833号に該当する許認可番号として示される情報（宅地建物取引業免許）を示す。 - 「第32070号」 — 第32070号に該当する許認可番号として示される情報（貸金業登録）を示す。 - 「宅地建物取引業免許 - 有効期限: 2023年12月8日〜2028年12月7日 - 第102833号 - 規制法令: 宅地建物取引業法 - 所轄官庁等: 国土交通省 - 取消事由等: 同法第66条及び第67条 株式会社ＭＦＳ（当社）貸金業登録 - 有効期限: 2024年6月30日〜2027年6月29日 - 許認可番号: 第31690号 - 規制法令: 貸金業法 - 所轄官庁等: 東京都 - 取消事由等: 同法第24条の6の4および第24条の6の5」 — 宅地建物取引業免許および当社の貸金業登録（有効期限・番号・法令・所轄官庁・取消事由）をまとめて示す。 - 「リスク・コンプライアンス委員会: 年4回開催、構成員のうち社外の割合を高め、監査役と内部監査との連携を強化」 — リスク・コンプライアンス委員会の運用（年4回、社外比率、監査役・内部監査連携）を示す。 - 「情報セキュリティ体制、個人情報保護マニュアルの遵守」 — 情報セキュリティ体制や個人情報保護マニュアルの遵守を示す。 - 「配当政策: 将来における内部留保を確保しつつ安定的な利益還元を継続する方針。設立以来配当を行っておらず、当面の間無配を予定」 — 配当政策（内部留保確保、設立以来無配、当面無配）を示す。 - 「第三者割当増資等による資金調達: 293,355千円」 — 第三者割当増資等による資金調達額を示す。 - 「2024年以降のリース会計基準等の適用準備（2028年6月期の適用開始予定）」 — リース会計基準等の適用準備（2028年6月期開始予定）を示す。 - 「取締役の新株予約権付与、資本金の減少等の資本政策」 — 取締役への新株予約権付与や資本金減少等の資本政策を示す。 - 「自己金融の運用・取引銀行との当座貸越契約を有しており、資金調達の機動性を確保」 — 自己金融の運用や当座貸越契約等による資金調達機動性の確保を示す。 ### 女性管理職・外部環境（税制/市場）・分割予定・新サービス - 「2026年7月21日開催の取締役会において、コンドミニアム・アセットマネジメント株式会社へINVASE事業の権利義務を会社分割を通じて承継させる予定（吸収分割契約締結済み、2026年10月1日付実施予定）」 — INVASE事業の吸収分割による承継予定（契約締結済・実施予定日）を示す。 - 「女性の管理職比率の実績20%（2026年6月期末時点。目標は40%だが達成せず、翌連結会計年度以降は女性の管理職比率を指標として掲げない方針に変更）」 — 女性管理職比率の実績と目標未達、その後の指標見直し方針変更を示す。 - 「住宅ローン減税の延長（2026年度の税制改正による2030年末までの適用、2030年中に入居された住宅に係る住宅ローンに適用可能、最大2042年までの長期的需要喚起）」 — 住宅ローン減税の延長（適用期限・対象入居等）による需要喚起見込みを示す。 - 「銀行との関係性・送客体系の変更（送客課金→実行課金の移行、審査基準変更等）による収益の遅延・変動」 — 銀行との送客体系変更等による収益の遅延・変動を示す。 - 「女性の管理職比率: 実績20%（2026年6月期末時点。目標は40%であったが達成せず、翌連結会計年度以降は女性の管理職比率を指標として掲げない方針に変更）」 — 女性の管理職比率の実績20%と未達・指標非掲示への方針変更を示す。 - 「2026年にはCAPS（マンションAI査定サービス）をリリース予定です（CAPSは「マンションAI査定サービス」を指す表現として文中に記載あり）。」 — CAPSがマンションAI査定サービスを指すことを示す。 - 「人材育成: DX人材の採用・AI活用教育の実施、経営幹部育成プログラム、評価制度の整備」 — 人材育成（DX人材採用、AI活用教育、経営幹部育成、評価制度整備）を示す。 - 「不動産価格動向（下落時の評価損、上昇時の仕入れ難）による影響」 — 不動産価格動向による影響（評価損・仕入困難）を示す。 - 「2025年度のモゲチェックは広告宣伝費抑制により集客数は増加した一方、登録者数は減少。」 — モゲチェックで広告宣伝費抑制により集客数増・登録者数減が起きた旨を示す。 - 「サイト集客の検索エンジンアルゴリズム変更・SEO効果の減少・AI要約表示の拡大による影響」 — 検索エンジンアルゴリズム変更やSEO/AI要約表示拡大による集客影響を示す。 - 「CAPS（マンションAI査定サービス）: 2026年7月リリース計画。CAPSはINVASEの拡張領域としてのAI査定機能を含む」 — CAPS（マンションAI査定サービス）のリリース計画を示す。 - 「融資承認確率算出装置、融資承認確率算出方法、及びプログラム（特許番号7366355号）」 — 融資承認確率算出装置に関する特許（特許番号7366355号）を示す。 - 「長期借入金: 203,540千円」 — 長期借入金の数値（203,540千円）を示す。 - 「短期借入金: 600,000千円（期末）」 — 短期借入金の数値（期末600,000千円）を示す。 - 「2023年10月: アプリサービス「INVASE Pro」リリース」 — アプリサービス「INVASE Pro」のリリース（2023年10月）を示す。