# 投資開発による成長領域の拡大｜戸田建設（1860）の変遷

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## 経過

- FY2016 初出 「投資開発（2017年度以降に投資本格化）・社有不動産（工作所等）の有効活用・本社ビル建替えプロジェクトの推進・新規事業投資（医療、農業、環境・エネルギー等）」 — 社有不動産の活用、本社建替え、医療・農業・環境・エネルギー等への新規事業投資を成長基盤の施策として掲げている。 (https://komori.app/company/1860/filing/2015-fy)
- FY2017 前進 「投資開発　420億円　140億円」 — 投資開発について、計画期間累計420億円、年度平均140億円の投資計画を設定し、収益物件・区画開発への投資、本社ビル建替え、社有資産活用を具体化した。 (https://komori.app/company/1860/filing/2016-fy)
- FY2018-Q2 前進 「当社は、平成29年８月31日開催の取締役会において、株式会社日新ライフの株式を取得し、子会社化することについて決議を行い、平成29年10月２日に株式の取得をしている。」 — 投資開発事業の収益性強化を目的に、株式会社日新ライフを取得して100％子会社化した。取得価額は5,516百万円で、優良不動産の取得を具体化した。 (https://komori.app/company/1860/filing/2017-q2)
- FY2018-Q3 前進 「当第３四半期連結会計期間において株式取得により㈱日新ライフを子会社化したことに伴い、同社を連結範囲に含めております。なお、当該事象によるのれんの増加額は当第３四半期連結累計期間において693百万円であります。」 — 株式会社日新ライフの取得後、投資開発セグメントにおける連結範囲への組み入れが行われ、のれん693百万円が計上された。 (https://komori.app/company/1860/filing/2017-q3)
- FY2018 前進 「新規投資においては、八丁堀センタービル（東京都中央区）について、共同所有者であった㈱日新ライフの全株式取得により単独所有とし、不動産賃貸収益基盤の拡充を図りました。今後も、新規収益物件の獲得とともに、自社保有資産の有効活用により、さらなる収益向上を推進していきます。」 — 日新ライフの全株式取得により八丁堀センタービルを単独所有化し、投資開発の賃貸収益基盤を拡充した。 (https://komori.app/company/1860/filing/2017-fy)
- FY2019 前進 「新規投資においては、大阪府大阪市の賃貸ビルを取得するなど、安定した収益基盤の拡充を図っています。」 — 大阪市の賃貸ビル取得を実施し、当連結会計年度の不動産取得額は161億円、賃貸等不動産の期末残高は793億円となった。投資開発事業の収益基盤を具体的に拡張している。 (https://komori.app/company/1860/filing/2018-fy)
- FY2020-Q2 前進 「インドネシアでの投資を目的とした連結子会社として、2019年３月に現地にPT TODA GROUP INDONESIAを設立しておりましたが、当第２四半期連結会計期間において、不動産賃貸事業を行うためのサービスアパートメントの取得および運営資金として同社に増資を行い、同社を通じ、その運営を目的とするPT TODA EKSEKUTIF PROPERTIESを設立し、連結子会社としました。なお、増資を行ったPT TODA GROUP INDONESIAおよびPT TODA EKSEKUTIF PROPERTIESは、特定子会社に該当します。」 — 投資開発において、インドネシアの投資子会社への増資、サービスアパートメント取得・運営を目的とする新会社の設立および連結子会社化を実施した。 (https://komori.app/company/1860/filing/2019-q2)
- FY2020-Q3 前進 「当社は、2020年１月31日開催の取締役会において、2020年４月１日を効力発生日として、当社の連結子会社である株式会社日新ライフと株式会社櫻橋商会（株式会社日新ライフの子会社）を吸収合併することを決議し、2020年１月31日付で合併契約を締結いたしました。」 — 投資開発事業に関係する株式会社日新ライフと株式会社櫻橋商会について、2020年4月1日を効力発生日とする吸収合併を決議し、合併契約を締結した。更なる経営効率化を目的とする具体的な組織再編である。 (https://komori.app/company/1860/filing/2019-q3)
- FY2020 引き上げ 「投資開発　スマート化を通じた新たな収益の創出　1,300億円」 — 投資開発の計画期間累計投資額を1,300億円とし、従来計画の投資開発420億円から大幅に拡大した。スマート化、新TODAビル、開発用不動産取得、ポートフォリオマネジメントを手段として示した。 (https://komori.app/company/1860/filing/2019-fy)
- FY2021-Q1 前進 「当第１四半期連結会計期間において、連結子会社である株式会社日新ライフ及びその子会社である株式会社櫻橋商会は、当社を存続会社とする吸収合併により消滅したため、連結の範囲から除外しております。」 — 投資開発事業に関係する株式会社日新ライフ及び株式会社櫻橋商会の吸収合併が2020年4月1日に完了し、連結範囲から除外された。更なる経営効率化を目的とする組織再編が実行段階に進んだ。 (https://komori.app/company/1860/filing/2020-q1)
- FY2021 前進 「当社保有不動産の有効活用では旧工作所跡地（東京都江東区）における開発計画「L stay＆grow南砂町」が竣工しました。また、賃貸事業では沖縄県の賃貸マンションを取得し、安定的な収益を確保していきます。」 — 旧工作所跡地の開発計画を竣工させ、沖縄県の賃貸マンション取得も実施した。賃貸等不動産の期末残高は1,097億円、当年度の主な不動産取得額は193億円となった。 (https://komori.app/company/1860/filing/2020-fy)
- FY2022-Q2 前進 「売上高は117億円（前年同四半期比299.4％増）となり、セグメント利益（営業利益）は10億円（前年同四半期比343.5％増）となりました。」 — 投資開発事業について、当第2四半期累計期間の売上高117億円、セグメント利益10億円と、前年同期比で大幅な増収増益を開示した。 (https://komori.app/company/1860/filing/2021-q2)
- FY2022-Q3 前進 「売上高は173億円（前年同四半期比124.2％増）となり、セグメント利益（営業利益）は34億円（前年同四半期比19.5％増）となりました。」 — 投資開発事業で第3四半期累計の売上高・セグメント利益が前年同期を上回り、事業規模と収益の拡大を数値で開示した。 (https://komori.app/company/1860/filing/2021-q3)
- FY2022 引き上げ 「不動産開発　1,600億円　（売却による回収）（650億円）」 — ローリングプランで、3年間の不動産開発投資を1,600億円とし、売却による650億円の回収も計画した。従来の投資開発1,300億円計画から投資枠を拡大し、資産入替を組み込んだ。 (https://komori.app/company/1860/filing/2021-fy)
- FY2023-Q1 前進 「売上高は104億円（前年同四半期比498.4％増）となり、セグメント利益は６億円（前年同四半期比241.8％増）となりました。」 — 国内投資開発事業について、当第1四半期の売上高が104億円、セグメント利益が6億円となり、前年同四半期比で大幅な増収増益を開示した。 (https://komori.app/company/1860/filing/2022-q1)
- FY2023 前進 「さらに、資本効率の改善と不動産事業の成長を目指し、私募ファンドを設立しました。今後は開発型案件への取組強化や資産の入れ替え等による収益拡大を図るべく私募リート設立やアセットマネジメント事業にも取り組んでまいります。」 — 国内投資開発で私募ファンドを設立し、私募リート設立やアセットマネジメント事業への展開を新たな収益拡大策として示した。 (https://komori.app/company/1860/filing/2022-fy)
- FY2024-Q1 再掲 「当社グループにおいては、2022年５月に「中期経営計画2024ローリングプラン」を公表し、建築、土木及び戦略の各基幹事業における顧客への提供価値の進化を進めるとともに、重点管理事業として、新ＴＯＤＡビル、海外事業及び浮体式洋上風力発電事業等の再エネ事業を掲げ、これらの事業へ成長投資を行い事業ポートフォリオの強化をしております。」 — ローリングプランにおける新TODAビル、海外事業、浮体式洋上風力発電等への成長投資と、事業ポートフォリオ強化の方針を継続している。 (https://komori.app/company/1860/filing/2023-q1)
- FY2024-Q2 その他 「売上高は49億円（前年同四半期比60.8％減）となり、セグメント利益（営業利益）は６億円（前年同四半期比20.4％減）となりました。」 — 国内投資開発事業は前年同期比で減収減益となり、売上高49億円、セグメント利益6億円を計上した。 (https://komori.app/company/1860/filing/2023-q2)
- FY2024-Q3 その他 「売上高は65億円（前年同四半期比53.4％減）となり、セグメント利益（営業利益）は６億円（前年同四半期比25.1％減）となりました。」 — 国内投資開発事業は前年同期比で減収減益となり、売上高65億円、セグメント利益6億円を計上した。 (https://komori.app/company/1860/filing/2023-q3)
- FY2024 前進 「売上高は232億円（前連結会計年度比19.4％増）となり、セグメント利益（営業利益）は39億円（前連結会計年度比19.3％増）となりました。」 — 国内投資開発事業は販売用不動産の売却増加と不動産賃貸利益の向上により、増収増益となった。複数のマルチテナント型物流倉庫の開発にも着手している。 (https://komori.app/company/1860/filing/2023-fy)
- FY2025-H1 その他 「売上高は30億円（前年同中間期比35.6％減）となり、セグメント損失（営業損失）は18億円（前年同中間期比６億円のセグメント利益）となりました。」 — 国内投資開発事業は減収となり、前年同期の6億円のセグメント利益から18億円の営業損失へ転じた。 (https://komori.app/company/1860/filing/2024-h1)
- FY2025 前進 「東京都中央区京橋一丁目で建設を進めていた超高層複合ビル「TODA BUILDING」及び沖縄県浦添市におけるマルチテナント型物流倉庫「浦添ロジスティクスセンター」が竣工、開業しました。今後は、常総プロジェクトに次ぐ地域創生事業や、「TODA BUILDING」や「浦添ロジスティクスセンター」で得られる知見・ノウハウを活かした開発型案件の創出に取り組んでまいります。また、私募REITを活用した循環型投資モデルを構築することで、投資効率向上に努めてまいります。」 — 国内投資開発でTODA BUILDINGと浦添ロジスティクスセンターが竣工・開業し、私募REITを活用した循環型投資モデルも示された。 (https://komori.app/company/1860/filing/2024-fy)
- FY2026-H1 前進 「売上高は192億円（前年同中間期比526.9％増）となり、セグメント利益（営業利益）は17億円（前年同中間期は14億円のセグメント損失）となりました。」 — 国内投資開発事業は販売用不動産の売却増加などにより大幅な増収となり、前年同期の営業損失から17億円の営業利益へ転じた。 (https://komori.app/company/1860/filing/2025-h1)
- 2026-05-15 悪化 「（国内投資開発）売上高は334億円（前連結会計年度比30.0％減）となり、セグメント利益（営業利益）は20億円（前連結会計年度比63.0％減）となりました。売上高・セグメント利益が減少した要因は、販売用不動産の売却が減少したことによります。」 — 国内投資開発事業は販売用不動産の売却減少により減収減益となった。 (https://komori.app/company/1860/disclosure/20260515536352)
- FY2026 前進 「「私募REIT（戸田建設プライベートリート投資法人）」の運用を開始いたしました。不動産への継続的な投資と回収による循環型投資モデルを構築することで、バランスシートの肥大化を抑制するとともに、さらなる不動産事業の成長を目指してまいります。」 — 私募ファンド・私募REIT設立方針を具体化し、戸田建設プライベートリート投資法人の運用を開始した。投資と回収を循環させる不動産事業モデルの運用段階への進展である。 (https://komori.app/company/1860/filing/2025-fy)