# 国内開発事業のポートフォリオ管理とノンアセット化｜鹿島建設（1812）の変遷

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## 経過

- FY2016 初出 「国内開発事業については、事業ポートフォリオを考慮した優良プロジェクトの創出やノンアセットビジネスの推進に取り組む。」 — 国内開発では、事業ポートフォリオを踏まえた優良案件の創出とノンアセットビジネスを手段として挙げている。 (https://komori.app/company/1812/filing/2015-fy)
- FY2018 再定義 「国内開発事業については、収益力の強化に向けて、短期に資金回収する販売物件と安定収益を生む賃貸物件のバランスを重視して優良プロジェクトの積極的な創出を図るとともに、不動産マネジメントなどの関連事業にグループ会社と連携して取り組む。」 — 国内開発事業の方針が、ノンアセットビジネスの推進に加え、販売物件と賃貸物件のバランス、不動産マネジメントなどの関連事業との連携へと具体化されている。 (https://komori.app/company/1812/filing/2017-fy)
- FY2019-Q1 前進 「また、開発事業等は平成30年６月から、当社の非連結子会社がアセットマネージャーとなる私募リート「鹿島プライベートリート投資法人」の運用が開始され、当第１四半期連結累計期間に当社グループが保有する複数の資産を同投資法人に売却した。今後、同投資法人では運用資産規模の拡大を目指しており、当社グループにおける開発事業に関連するノンアセットビジネス等の収益機会の拡大と収益力の強化を図る方針である。」 — 平成30年６月から私募リートの運用が開始され、当社グループ保有資産を売却した。私募リートの運用資産規模拡大を通じたノンアセットビジネスの収益機会拡大という、国内開発事業の具体的な進展が示されている。 (https://komori.app/company/1812/filing/2018-q1)
- FY2019-Q2 再掲 「また、開発事業等においては、当第２四半期連結累計期間に当社グループが保有する複数の資産を当社の非連結子会社がアセットマネージャーとなる私募リート「鹿島プライベートリート投資法人」に売却し、同投資法人は運用を開始した。当社グループにおいては、同投資法人の運用資産規模拡大を見据え、開発事業の収益力強化に向けて収益機会の拡大に取り組んでいる。」 — 私募リートへの複数資産の売却と運用開始、運用資産規模の拡大を通じた収益機会拡大という従来方針が再確認されている。 (https://komori.app/company/1812/filing/2018-q2)
- FY2019-Q3 再掲 「これらのセグメントにおいては、国内・海外の不動産開発への積極的な投資や有望市場・成長分野への事業領域拡大等により、多様な収益源確保とさらなる収益力強化を図っている。」 — 国内・海外の不動産開発への投資や事業領域拡大を通じて、多様な収益源の確保と収益力強化を図る従来方針が再確認されている。 (https://komori.app/company/1812/filing/2018-q3)
- FY2019 再掲 「2018年６月から、当社の非連結子会社がアセットマネージャーとなる私募リート「鹿島プライベートリート投資法人」の運用が開始され、当連結会計年度に当社グループが保有する複数の資産を同投資法人に売却した。今後、同投資法人では運用資産規模の拡大を目指しており、当社グループにおける開発事業に関連するノンアセットビジネス等の収益機会の拡大と収益力の強化を図る方針である。」 — 私募リートの運用開始、保有資産の売却、運用資産規模の拡大を通じたノンアセットビジネスの収益機会拡大という方針が年次報告書でも再確認されている。 (https://komori.app/company/1812/filing/2018-fy)
- FY2020-Q1 前進 「当第１四半期連結会計期間において、合同会社桜島開発を営業者とする匿名組合に出資し、連結子会社とした。」 — 国内開発事業に関連して、合同会社桜島開発を営業者とする匿名組合への出資を行い、連結子会社化した。 (https://komori.app/company/1812/filing/2019-q1)
- FY2020-Q2 その他 「開発事業等については通期予想に対して堅調な業績を確保すると同時に、収益力強化に向けた投資を着実に進めている。国内関係会社は安定的な業績を維持し連結業績に貢献しており、建物管理会社の強化を図るなどさらなる収益源の多様化に取り組んでいる。」 — 国内関係会社を通じ、建物管理会社の強化などによる収益源の多様化を進めていると説明している。国内開発・関連事業の収益力強化方針が具体的な施策を伴って再提示された。 (https://komori.app/company/1812/filing/2019-q2)
- FY2020 前進 「当連結会計年度に販売中であったマンションの引渡しが進み、また、物件取得後にバリューアップした案件を売却した。加えて、関西圏の大型賃貸事業用不動産など、賃貸収益の確保及び鹿島グループのPM・BM業務創出に繋がる案件を取得したことから、不動産販売事業、賃貸事業ともに売上高、売上総利益が前連結会計年度と比較し増加した。中期経営計画の投資計画に基づき推進中の案件は、2021年３月期以降順次完成し、業績に寄与していくと考えている。」 — マンション引渡し、バリューアップ案件の売却、大型賃貸事業用不動産の取得が進み、販売・賃貸の双方で増収増益となった。PM・BM業務の創出と、2021年３月期以降の案件完成・業績寄与も示されている。 (https://komori.app/company/1812/filing/2019-fy)
- FY2021-Q1 前進 「売上高は、大型物件の引渡しにより不動産販売収入が増加したことを主因に、前年同四半期連結累計期間比126.0％増の223億円（前年同四半期連結累計期間は98億円）となった。営業利益は、売上高の増加と売上総利益率の向上により、前年同四半期連結累計期間比同336.4％増となる61億円（前年同四半期連結累計期間は14億円）となった。」 — 国内開発事業等では大型物件の引渡しにより、売上高が126.0％増、営業利益が336.4％増となった。開発案件の進捗が四半期業績に具体的に表れている。 (https://komori.app/company/1812/filing/2020-q1)
- FY2021-Q2 前進 「不動産販売事業における大型物件の引渡しを主因に、売上高は前年同四半期連結累計期間比55.8％増の325億円（前年同四半期連結累計期間は209億円）、営業利益は同136.5％増の83億円（同35億円）となった。」 — 国内開発事業等では大型物件の引渡しが進み、売上高・営業利益が前年同期を大きく上回った。 (https://komori.app/company/1812/filing/2020-q2)
- FY2021-Q3 前進 「当第３四半期連結会計期間から、ＯＫ大宮開発合同会社を営業者とする匿名組合について、持分の取得により子会社となったため、新たに連結の範囲に含めることとした。」 — 国内開発事業に関連して、ＯＫ大宮開発合同会社を営業者とする匿名組合への持分取得により、連結子会社化した。国内開発ポートフォリオ拡充に関する具体的な投資実績が示されている。 (https://komori.app/company/1812/filing/2020-q3)
- FY2021 前進 「開発事業においては、社会・顧客の新しいニーズに適応した事業の企画、ポートフォリオの多様化に取り組み、積極的な投資と同時に売却による回収を進め、効率性の高い投資サイクルの確立を目指す。」 — 国内開発事業のポートフォリオ管理が、新規ニーズへの適応、ポートフォリオ多様化、投資と売却回収を組み合わせた効率的な投資サイクルとして具体化された。 (https://komori.app/company/1812/filing/2020-fy)
- FY2022-Q1 再掲 「開発事業等に関しては、前年同四半期連結累計期間比減収減益となっているが、不動産販売案件が少ないことを見込んでいる通期予想に対しては概ね堅調であり、引き続き優良プロジェクトの創出に向けた投資を着実に進めている。」 — 不動産販売案件が少ないため前年同期比では減収減益となったが、通期予想に対しては概ね堅調で、優良プロジェクト創出への投資を継続している。 (https://komori.app/company/1812/filing/2021-q1)
- FY2022-Q3 前進 「前連結会計年度末に計画していた当社の横濱ゲートタワーの新築については、2021年10月に完了した。」 — 国内開発ポートフォリオに関する計画案件である横濱ゲートタワーの新築が2021年10月に完了した。 (https://komori.app/company/1812/filing/2021-q3)
- FY2023-Q3 前進 「当第３四半期連結会計期間において、不動産の売買及び賃貸借等に関する事業を行うイートンリアルエステート株式会社を新たに設立し、連結子会社とした。なお、イートンリアルエステート株式会社は特定子会社に該当する。」 — 国内開発・不動産関連のポートフォリオについて、不動産の売買・賃貸借を行うイートンリアルエステート株式会社を新設し、連結子会社化した。 (https://komori.app/company/1812/filing/2022-q3)
- FY2023 前進 「開発事業においては、国内外における開発物件の計画的な売却が業績に貢献している。今後もリスク管理を徹底しつつ、多様なアセットへの投資を進めると同時に、適時の売却により、効率性の高い投資サイクルを確立していく。」 — 国内外の開発物件の計画的な売却が業績に貢献し、多様なアセットへの投資と適時売却を組み合わせる投資サイクルが継続・具体化された。 (https://komori.app/company/1812/filing/2022-fy)
- FY2024-Q2 前進 「開発事業等については、当連結会計年度に売却を計画している不動産販売案件の内、１件の引渡しが完了するなど業績は着実に推移している。また、将来の利益貢献につながる新たな投資の一環として、物流施設開発事業に参入した。」 — 計画していた不動産販売案件のうち1件の引渡しを完了し、新たに物流施設開発事業へ参入した。投資と売却を組み合わせる国内開発ポートフォリオの具体的な進展が示されている。 (https://komori.app/company/1812/filing/2023-q2)
- FY2024-Q3 前進 「当連結会計年度に計画している不動産販売案件の売却が着実に進んでいることから、売上高、営業利益ともに前年同四半期連結累計期間を上回り、売上高は前年同四半期連結累計期間比64.4％増の525億円（前年同四半期連結累計期間は319億円）、営業利益は同72.9％増の94億円（同54億円）となった。」 — 計画していた不動産販売案件の売却が着実に進み、開発事業等は増収増益となった。国内開発事業の投資・売却を組み合わせるポートフォリオ運営が業績に具体的に表れている。 (https://komori.app/company/1812/filing/2023-q3)
- FY2024 前進 「国内・海外の不動産開発事業においては、地域ごとの市場動向を見極めた投資と適時の売却による回収を推進し、収益拡大を図っていく。」 — 新中期経営計画で、国内開発事業について市場動向を踏まえた投資と適時売却を組み合わせる方針を継続し、国内開発事業3,200億円、売却による回収1,700億円、ネット投資額1,500億円の計画を示している。 (https://komori.app/company/1812/filing/2023-fy)
- FY2025-H1 前進 「当中間連結会計期間において、不動産の賃貸等に関する事業を行う元赤坂特定目的会社を新たに設立し、連結子会社とした。また、不動産の賃貸等に関する事業を行うジーピーティー特定目的会社の持分を取得し、連結子会社とした。」 — 国内開発・不動産関連事業で、賃貸事業を行う会社の新設および持分取得による連結子会社化を実施し、ポートフォリオを拡充した。 (https://komori.app/company/1812/filing/2024-h1)
- FY2026-H1 前進 「当中間連結会計期間において、不動産の開発等に関する事業を行う合同会社クレイン・アンド・スターズを営業者とする匿名組合の持分を取得し、連結子会社とした。」 — 国内不動産開発事業に関する匿名組合の持分を取得し、連結子会社化した。国内開発ポートフォリオの拡充に関する新たな投資実績が示されている。 (https://komori.app/company/1812/filing/2025-h1)
- 2026-05-14 前進 「国内開発事業は、事業資産の積上げが着実に進展しており、複数の物件売却による業績貢献を見込んでおります。」 — 国内開発事業について、事業資産の積上げと複数物件の売却計画が示された。 (https://komori.app/company/1812/disclosure/20260512524121)
- FY2026 前進 「国内、海外の複数の開発事業プロジェクトにおいて、共同事業者の招聘による外部資金活用により、事業リスク低減と資本効率向上を実現」 — 複数の国内外開発プロジェクトで共同事業者を招聘し、外部資金を活用する共同事業化を実現した。開発事業のリスク低減と資本効率向上を組み合わせるポートフォリオ運営が進展している。 (https://komori.app/company/1812/filing/2025-fy)
- 2026-08-05 前進 「開発事業等は、下半期を中心に複数の不動産販売物件の売却を予定し、加えて設計・エンジニアリング事業も堅調に推移していることから、通期予想の売上総利益を達成する見通しであります。」 — 複数の不動産販売物件について下半期を中心とする売却計画を示し、開発事業等の通期見通しを説明している。 (https://komori.app/company/1812/disclosure/20260803506195)