# 東京オリンピック後の大型開発減少と人口減少による需要縮小｜マサル（1795）の変遷

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## 経過

- FY2016 初出 「中長期的には、東京オリンピック・パラリンピック後の大型開発案件の減少、更には人口減少による居住用建物に対する需要減少の顕在化等、不確実的要素によるマーケット変動への懸念は払拭できない状況にあると認識しております。」 — オリンピック後の開発案件減少と人口減少による居住用建物需要の減少を、中長期の市場リスクとして挙げている。 (https://komori.app/company/1795/filing/2015-fy)
- FY2017-Q3 再掲 「当第３四半期連結累計期間において、新たに発生した事業等のリスクはありません。また、前連結会計年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについて重要な変更はありません。」 — オリンピック後の大型開発減少・人口減少需要のリスクについて、重要な変更がないとの包括的な記載で継続している。 (https://komori.app/company/1795/filing/2017-q2)
- FY2017 再掲 「中長期的には、東京五輪後の大型開発案件の減少、更には人口減少による居住用建物に対する需要減少の顕在化等、不確実的要素によるマーケット変動への懸念は払拭できない状況にあると認識しております。」 — 東京五輪後の大型開発減少と人口減少による居住用建物需要減少を、中長期的な市場リスクとして再掲している。 (https://komori.app/company/1795/filing/2016-fy)
- FY2018-Q1 再掲 「当第１四半期連結累計期間において、新たに発生した事業等のリスクはありません。また、前連結会計年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについて重要な変更はありません。」 — 東京五輪後の大型開発減少や人口減少による需要縮小について、重要な変更はないとの扱いになっている。 (https://komori.app/company/1795/filing/2017-q3)
- FY2018-Q2 再掲 「当第２四半期連結累計期間において、新たに発生した事業等のリスクはありません。
また、前連結会計年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについて重要な変更はありません。」 — 東京五輪後の大型開発減少や人口減少による需要縮小について、重要な変更はないとの扱いになっている。 (https://komori.app/company/1795/filing/2018-q1)
- FY2018-Q3 再掲 「当第３四半期連結累計期間において、新たに発生した事業等のリスクはありません。
また、前連結会計年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについて重要な変更はありません。」 — 東京五輪後の大型開発減少や人口減少による需要縮小について、重要な変更がないとの扱いが継続している。 (https://komori.app/company/1795/filing/2018-q2)
- FY2019-Q1 再掲 「当第１四半期連結累計期間において、新たに発生した事業等のリスクはありません。
また、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについて重要な変更はありません。」 — 東京五輪後の大型開発減少や人口減少による需要縮小について、重要な変更がないとの扱いになっている。 (https://komori.app/company/1795/filing/2018-q3)
- FY2019-Q2 再掲 「当第２四半期連結累計期間において、新たに発生した事業等のリスクはありません。
また、前連結会計年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについて重要な変更はありません。」 — 東京五輪後の大型開発減少や人口減少による需要縮小について、重要な変更がないとの扱いが継続している。 (https://komori.app/company/1795/filing/2019-q1)
- FY2019-Q3 再掲 「当第３四半期連結累計期間において、新たに発生した事業等のリスクはありません。
また、前連結会計年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについて重要な変更はありません。」 — 東京五輪後の大型開発減少や人口減少による需要縮小について、重要な変更はないとの扱いが継続している。 (https://komori.app/company/1795/filing/2019-q2)
- FY2019 後退 「また、高機能・マルチテナント型物流倉庫の需要も堅調であり、一旦、建築需要は落ち着くものの、東京五輪後も業界全体としては緩やかな回復基調が続くことが予想されます。」 — 東京五輪後の建築需要の落ち着きは引き続き示されているが、物流倉庫需要の堅調さと五輪後も緩やかな回復が続くとの見通しが示され、需要縮小懸念は相対的に弱まっている。 (https://komori.app/company/1795/filing/2018-fy)
- FY2020-Q1 再定義 「東京五輪関連施設の建設投資に一区切りがついたものの、都心部の再開発案件、物流拠点の整備等の需要が引続き旺盛で、」 — 東京五輪関連投資が一区切りとなった一方、都心再開発や物流拠点整備の旺盛な需要を示し、五輪後の需要縮小リスクを別の需要要因を含む見通しへ整理している。 (https://komori.app/company/1795/filing/2019-q3)
- FY2020-Q2 悪化 「東京五輪関連施設や大型再開発が相次いで竣工を迎え、仕上げ工事が最盛期となりました。」 — 東京五輪関連施設や大型再開発が竣工局面を迎え、従来の五輪・大型開発需要が一区切りに近づいていることが示されている。 (https://komori.app/company/1795/filing/2020-q1)
- FY2020-Q3 悪化 「一方、首都圏の非居住用建物の着工床面積は、東京五輪関連施設等が竣工し新築工事の端境期に入った影響もあり、前年同期比で約22％減少しました。」 — 東京五輪関連施設等が竣工し、新築工事が端境期に入ったことによる着工床面積の減少が実績として示され、五輪後の需要縮小懸念が具体化している。 (https://komori.app/company/1795/filing/2020-q2)
- FY2020 悪化 「新型コロナウイルス感染症の拡大以降は民間投資が鈍化し、当連結会計年度における東京都内の非居住用建物着工床面積は前年度比で約14％減少しました。」 — 東京五輪関連施設や大型案件の竣工後に民間投資が鈍化し、東京都内の非居住用建物着工床面積が前年度比約14％減少した。五輪後・大型開発後の需要縮小懸念が実績を伴って示されている。 (https://komori.app/company/1795/filing/2019-fy)
- FY2021-Q1 悪化 「また、2020年12月時点の都心5区にあるオフィスビル平均空室率は4.49％と１年前の1.55％から2.94％上昇し、既存ビルを中心に需給が緩和傾向にあります。」 — 東京五輪・大型開発後の需要縮小懸念に関連して、都心5区のオフィス空室率上昇と既存ビルを中心とする需給緩和が示されている。 (https://komori.app/company/1795/filing/2020-q3)
- FY2021-Q2 悪化 「東京都心５区の３月の空室率が5.42％と13ヶ月連続で上昇している他、人手不足による人件費高騰や受注競争激化による収益低下が懸念される等、先行き不透明な状況が続くと想定しております。」 — 東京五輪後・大型開発後の需要環境に関連して、東京都心5区の空室率が5.42％まで上昇し、13か月連続の上昇となっている。 (https://komori.app/company/1795/filing/2021-q1)
- FY2021-Q3 顕在化 「当第３四半期連結累計期間の建築業界は、東京五輪特需や都心の大型再開発が一服し端境期に入ったことに加え、新型コロナウイルス感染症による景況感の悪化など、市場環境は厳しい状況となりました。」 — 東京五輪特需や都心大型再開発が一服し、端境期に入ったことが現在の市場環境として記載され、従来の五輪後需要縮小懸念が実際の状況として示されている。 (https://komori.app/company/1795/filing/2021-q2)
- FY2021 悪化 「東京23区の大規模オフィスビルの供給量が過去20年で最大の185万㎡であった2020年の反動から2021年は61万㎡、2022年は51万㎡に大きく減少するとみられています。」 — 2020年の大規模オフィス供給の反動として、2021年・2022年の供給量が大幅に減少する見通しが示され、五輪・大型開発後の市場縮小懸念が具体化している。 (https://komori.app/company/1795/filing/2020-fy)
- FY2022-Q1 再掲 「足もとでオフィス需要が大幅に回復する要因がないため、東京都心５区のオフィス空室率（2021年12月末6.33％：三鬼商事㈱公表値）が大きく改善する可能性は低く建築投資への影響が懸念される等、今後の業績予測が難しい状況が続いております。」 — 東京五輪・大型開発後の需要環境について、オフィス需要の大幅回復要因がなく、空室率の改善可能性も低いとの認識を継続している。 (https://komori.app/company/1795/filing/2021-q3)
- FY2022-Q2 悪化 「また、大型案件の端境期となった影響もあり、国土交通省の統計によれば首都圏の非居住用建物着工床面積が前年同期間(2022年１月～３月)比で約39.3％減少したほか、オフィスビルの賃料低下やインフレ率上昇等による景気の先行き不安等から改修工事等の建築投資が先送りになる等、業況は引き続き落ち込みました。」 — 大型案件の端境期と景気先行き不安を背景に建築投資の先送りが発生し、建設需要縮小に関する従来の懸念が実際の市場状況として示されている。 (https://komori.app/company/1795/filing/2022-q1)
- FY2022-Q3 再掲 「当第３四半期連結累計期間の建築業界は、都心大型再開発の端境期に入っていること等から、足許の第３四半期においても首都圏の非居住用建物の着工床面積が前年同期比で34.9％減少する等低迷しています。」 — 都心大型再開発の端境期に伴う着工床面積の低迷を記載し、東京五輪・大型開発後の需要環境に関する懸念を継続している。 (https://komori.app/company/1795/filing/2022-q2)
- FY2022 悪化 「また、日本経済新聞社のオフィスビル賃貸料調査によると、足許の景気不安や在宅勤務の定着により企業がオフィス投資に慎重になり、2022年下期(９月時点)の東京のオフィス賃料が11年ぶりの下落幅となりました。今後も新築ビル竣工によるオフィス供給面積が増加することからオフィス需給が緩み、建設投資へ影響することが懸念されています。」 — 五輪・大型開発後の需要縮小に関連して、在宅勤務定着によるオフィス投資慎重化、賃料下落、供給増加による需給緩和と建設投資への影響懸念を記載している。 (https://komori.app/company/1795/filing/2021-fy)
- FY2023-Q1 悪化 「また、東京都心５区におけるオフィスビル賃貸市場では、コロナ下で在宅勤務が普及・定着する中、テレワーク実施率の高い大企業を中心に、テナント契約解除や面積縮小の動きが続いています。三鬼商事の調査によれば、2022年12月の空室率は6.47％と高止まりした状況が続いている他、坪当たり平均賃料も20,059円/坪と29ヵ月連続で下落しています。2023年・2025年の大量供給による需給緩和により、他の物件と比べ優位性が少ない物件については、空室消化に時間を要すると見られています。」 — 在宅勤務の定着、大企業のテナント契約解除・面積縮小、空室率高止まり、賃料下落、大量供給見通しを背景に、五輪・大型開発後の需要縮小懸念がオフィス市場の実情として継続・具体化している。 (https://komori.app/company/1795/filing/2022-q3)
- FY2023-Q2 悪化 「首都圏の非居住用建物着工床面積が前年同期間(2021年10月～2022年３月)比で約17.2％減少したほか、ゼネコン大手50社の建築受注が前年同期間(2021年10月～2022年３月)比で約1.2％減少しました。また、都心５区のオフィスビルの平均空室率は６％半ばで推移しているほか、平均賃料が32ヵ月連続で低下する等、ワークスタイルの変化やインフレ率上昇等により事業会社の建築投資はいまだ慎重姿勢です。」 — 大型案件の端境期やワークスタイルの変化等を背景に、着工床面積・大手ゼネコン受注の減少、空室率高止まり、賃料下落、建築投資の慎重姿勢を記載している。 (https://komori.app/company/1795/filing/2023-q1)
- FY2023 再定義 「首都圏の大規模再開発や物流センター新設、地方での大型工場投資等により引き続き好調に推移しました。」「首都圏の非居住用建物の着工床面積は約1,030万㎡と前年同期間比で約18.6％減少し、工事費予定額は約３兆1,573億円と前年同期間比で約4.9％減少しました。」 — 五輪・大型開発後の需要縮小懸念に対し、再開発、物流センター、地方工場投資による需要を示す一方、着工床面積・工事費予定額の減少も併記する市場認識へ整理されている。 (https://komori.app/company/1795/filing/2022-fy)
- FY2024-Q1 悪化 「また、東京都心５区におけるオフィスビル賃貸市場では、三鬼商事の調査によると、2023年12月の空室率が6.03％と、高止まりした状況が続いている他、坪当たり平均賃料も２万/坪を下回る状態が10ヵ月続いています。新築オフィスの大量供給は当面継続するため、空室消化には時間を要すると見られています。」 — 東京五輪・大型開発後の需要環境に関連して、都心5区の空室率高止まり、賃料低下、新築オフィス大量供給による空室消化の長期化見通しを記載しており、オフィス需要縮小懸念を強めている。 (https://komori.app/company/1795/filing/2023-q3)
- FY2024-Q2 後退 「また、都心５区のオフィスビルの平均空室率は2024年1月以降5％代に低下し、３月には3年ぶりの低水準となりました（参考：三鬼商事レポート）。賃料も二極化の傾向にあるものの回復基調が強まってくる等、市況が変化しつつあります。」 — 五輪・大型開発後の需要縮小懸念に関連するオフィス市場について、空室率が低下し賃料も回復基調が強まっていると記載している。ただし賃料は二極化しており、需要リスク全体が解消したとは記載していない。 (https://komori.app/company/1795/filing/2024-q1)
- FY2024 再定義 「建築業界では、東京23区での大規模建築計画は当面留まることなく継続されていますが、労務費、資材価格の上昇や今後の金利上昇により、将来的な建設投資への影響が懸念されています。」 — 東京五輪後の大型開発減少という従来の懸念から、大規模建築計画は継続する一方、労務費・資材価格・金利上昇が将来の投資を制約し得るという市場認識へ整理されている。 (https://komori.app/company/1795/filing/2023-fy)
- FY2025 再定義 「建築業界では、東京23区での大規模建築計画は当面留まることなく継続されていますが、労務費、資材価格の上昇や今後の金利上昇により、将来的な建設投資への影響が懸念されています。」 — 大型開発減少という従来の懸念から、大規模建築計画は継続する一方、労務費・資材価格・金利上昇が将来の建設投資を制約し得るという記述へ整理している。 (https://komori.app/company/1795/filing/2024-fy)
- 2026-08-12 再定義 「民間非居住建築物の着工床面積は230万㎡（同31.2％減）となり、事務所、店舗、工場及び倉庫はいずれも減少いたしました。」 — 大型開発後の需要縮小懸念に関連し、民間非居住建築物の着工減少を記載している。一方、都心オフィスについては空室率低下・賃料上昇を併記している。 (https://komori.app/company/1795/disclosure/20260611568323)