# 都心部オフィス供給の落ち着きに伴う受注減少懸念｜マサル（1795）の変遷

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## 経過

- FY2016-Q3 初出 「伸長してきた都心部でのオフィス供給量が落ち着き、業界全体では一時的な受注減少が懸念されています。」 — 都心部オフィス供給の鈍化を背景に、建設業界全体の一時的な受注減少を懸念している。 (https://komori.app/company/1795/filing/2016-q1)
- FY2016 再掲 「都心部でのオフィス供給量急増の反動から、一時的には建設市況が落ち込むことも懸念されています。」 — 都心部のオフィス供給を背景とする一時的な建設市況の落ち込み懸念を継続している。 (https://komori.app/company/1795/filing/2015-fy)
- FY2017-Q2 再掲 「建設業界におきましては、東京23区における大規模オフィスビル供給量が過去20年平均を下回る等、建設投資が建設費高騰により一時的に停滞しておりましたが、都心部における大型開発プロジェクトの進捗により、民間建設工事の着工面積が前年比で持ち直しつつある等、業界全体の事業環境は回復基調が続くと予想されています。」 — 大規模オフィスビル供給量が過去20年平均を下回り、建設投資が一時停滞した一方、大型開発の進捗により着工面積は持ち直しつつあると記載している。 (https://komori.app/company/1795/filing/2017-q1)
- FY2017-Q3 再掲 「建設業界におきましては、建設投資が建設費高騰等により停滞しており、民間建設工事の着工面積は前年比横這いの状況にあります。しかしながら、今後の都心部における大型開発プロジェクトを中心に、民間非住宅建設投資は増加傾向を辿り、業界全体の事業環境は回復基調が続くと予想されています。」 — 建設費高騰による建設投資の停滞と着工面積の横ばいを記載しつつ、都心部の大型開発を背景に回復を予想している。 (https://komori.app/company/1795/filing/2017-q2)
- FY2017 再掲 「建築業界におきましては、民間建設投資は引き続き、大型再開発プロジェクトや老朽化した建物の建て替え需要に牽引され、増加基調が続くものと予想されます。都心部での開発案件が一定期間に集中し需給逼迫による建設市況の大きな変動が懸念されていますが、」 — 大型再開発・建替え需要を見込む一方、都心開発の集中による需給逼迫と建設市況変動を引き続き懸念している。 (https://komori.app/company/1795/filing/2016-fy)
- FY2018-Q1 再掲 「当第１四半期連結累計期間において、新たに発生した事業等のリスクはありません。また、前連結会計年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについて重要な変更はありません。」 — 都心部のオフィス供給や建設市況に関する既存リスクについて、重要な変更はないとの扱いになっている。 (https://komori.app/company/1795/filing/2017-q3)
- FY2018-Q2 後退 「当第２四半期連結累計期間における建設業界は、建築工事等の受注高が2017年10月以降、対前年比で緩やかに回復した他、非居住用建物の着工床面積が、都心部における再開発プロジェクトの進捗により徐々に増加傾向になる等、業界全体として緩やかな回復基調を辿りました。」 — 都心部の再開発プロジェクトの進捗により非居住用建物の着工床面積が増加傾向となり、建設業界全体が緩やかな回復基調を辿ったと記載しているため、受注減少懸念の表現は相対的に弱まっている。 (https://komori.app/company/1795/filing/2018-q1)
- FY2018-Q3 後退 「当第３四半期連結累計期間における建設業界は、引き続き建築工事等の受注高が対前年比緩やかな回復基調を辿りました。しかしながら、その多くを首都圏における大型再開発プロジェクト等が占めているため、業界内での景況感に温度差が生じている他、労務逼迫や建設技能者の処遇改善、働き方改革によるコスト上昇の懸念があり、先行きの不透明感が払拭できない状況にあります。」 — 建築工事等の受注高が緩やかな回復基調にあるとされ、受注減少懸念は相対的に弱まっている。一方、首都圏大型再開発への集中による業界内の景況感の温度差は示されている。 (https://komori.app/company/1795/filing/2018-q2)
- FY2019-Q1 再掲 「当第１四半期連結累計期間において、新たに発生した事業等のリスクはありません。
また、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについて重要な変更はありません。」 — 都心部のオフィス供給や建設市況に関する既存リスクについて、重要な変更はないとの扱いになっている。 (https://komori.app/company/1795/filing/2018-q3)
- FY2019-Q2 再掲 「当第２四半期連結累計期間の建築業界は、同期間の首都圏非居住用建物の着工床面積が6,068千㎡と前年比15.5％減少したものの、東京都心５区の平均空室率が1.78％まで低下するなど依然として都心部中心にオフィス需要は高く、再開発事業が継続的に計画されており、業界全体として緩やかな回復基調を辿りました。」 — 首都圏非居住用建物の着工床面積は前年比15.5％減少した一方、都心5区の空室率低下、オフィス需要の高さ、再開発継続を併記しており、都心部の受注・市場環境に関する従来のリスク認識を継続している。 (https://komori.app/company/1795/filing/2019-q1)
- FY2019-Q3 悪化 「当第３四半期連結累計期間の建築業界では、東京五輪関連の工事が終盤に入り、消費税率引き上げに伴う駆け込み需要も収束する等、工事需要に鈍化の兆しが見え始めています。大手ゼネコン８社の国内受注見通しも６年ぶりに低水準になるものと見込まれています。しかしながら、依然として都心部中心にオフィス需要は強く再開発事業が継続的に計画されており、一旦は需要が落ち着くものの、中期的には業界全体としては緩やかな回復基調が続くと予想されております。」 — 東京五輪関連工事の終盤化や駆け込み需要の収束により工事需要の鈍化が示され、大手ゼネコン8社の国内受注見通しも6年ぶりの低水準と見込まれている。一方、都心部のオフィス需要と再開発は強いとされている。数値化された実績ではなく、鈍化の兆しと見通しとして記載されている。 (https://komori.app/company/1795/filing/2019-q2)
- FY2019 後退 「建築業界では、東京五輪関連の工事が終盤に入り、工事需要に鈍化の兆しが見え始め、大手ゼネコン８社の国内受注見通しも低下傾向にあると予想されています。しかしながら、依然として都心部中心にイノベーションを促進する新型オフィスへの需要は強く、大都市圏を中心とした大型再開発プロジェクトの着工が見込まれています。」 — 東京五輪関連工事の終盤化や大手ゼネコンの受注見通し低下を引き続き示す一方、新型オフィス需要の強さと大型再開発の着工見込みを併記しており、需要減少懸念は相対的に弱められている。 (https://komori.app/company/1795/filing/2018-fy)
- FY2020-Q1 再掲 「当第１四半期連結累計期間において、新たに発生した事業等のリスクはありません。
また、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについて重要な変更はありません。」 — 都心部のオフィス供給や建設市況に関する既存リスクについて、重要な変更はないとの扱いになっている。 (https://komori.app/company/1795/filing/2019-q3)
- FY2020-Q2 悪化 「当第２四半期連結累計期間の建築業界は、建築費の高騰や労働者不足の懸念が高まり、工期の延長や計画の見直しなどにより、全国の建築物着工床面積が前年比約7.9％減少しました。」 — 全国の建築物着工床面積が前年比約7.9％減少したとされ、建設需要・受注環境の鈍化懸念が具体的な数値を伴って示されている。 (https://komori.app/company/1795/filing/2020-q1)
- FY2020-Q3 悪化 「一方、首都圏の非居住用建物の着工床面積は、東京五輪関連施設等が竣工し新築工事の端境期に入った影響もあり、前年同期比で約22％減少しました。」 — 東京五輪関連施設等の竣工と新築工事の端境期により、首都圏の非居住用建物着工床面積が前年同期比約22％減少した。 (https://komori.app/company/1795/filing/2020-q2)
- FY2020 悪化 「建築業界では、新型コロナウイルス感染症拡大による景気の後退と働き方の見直しで、オフィス需要の減退が懸念されています。国土交通省調査によれば2019年10月から2020年９月のゼネコン大手50社の建築受注額が対前年同期間比で13.5％減少した他、2020年度上半期に公表された東京23区の大規模建築計画も29件と過去５年で最低水準となるなど、資本ストック循環や足元の景況感悪化から建設投資は一旦、調整圧力が高まり純化することが予想されています。」 — オフィス需要減退に加え、大手50社の建築受注額13.5％減、東京23区の大規模建築計画29件という数値を伴って受注環境の悪化が示された。 (https://komori.app/company/1795/filing/2019-fy)
- FY2021-Q1 悪化 「また、2020年12月時点の都心5区にあるオフィスビル平均空室率は4.49％と１年前の1.55％から2.94％上昇し、既存ビルを中心に需給が緩和傾向にあります。今後、建設投資減退による建築単価の下落も懸念されており、業績の予測が難しい状況が続いております。」 — 都心5区のオフィス平均空室率が1年前の1.55％から4.49％へ上昇し、既存ビルを中心に需給が緩和している。建設投資減退による建築単価下落も懸念されている。 (https://komori.app/company/1795/filing/2020-q3)
- FY2021-Q2 悪化 「当第２四半期連結累計期間の建築業界は大型案件の端境期に入り、国土交通省の統計によれば首都圏の非居住用建物着工床面積が前年同期比で約5.7％減少したほか、コロナ禍の影響で改修工事等の建築投資が先送りになる等、業況は落ち込みました。
第３四半期以降につきましては、都心部の大型再開発案件が見込まれており回復基調となることが予想されますが、東京都心５区の３月の空室率が5.42％と13ヶ月連続で上昇している他、人手不足による人件費高騰や受注競争激化による収益低下が懸念される等、先行き不透明な状況が続くと想定しております。」 — 首都圏非居住用建物の着工床面積が約5.7％減少し、東京都心5区の空室率も5.42％まで13か月連続で上昇している。大型再開発による回復見通しはあるが、オフィス需給緩和の懸念が強まっている。 (https://komori.app/company/1795/filing/2021-q1)
- FY2021-Q3 悪化 「また、東京都心５区のオフィスビル空室率は、2020年６月から2021年６月までの１年間で約４％以上上昇し2014年８月以来の６％台となり、賃料についても同期間で約３％以上値下がりする等、オフィスビル市場の需給緩和傾向が続いています。」 — 東京都心5区の空室率が6％台へ上昇し、賃料も約3％以上下落するなど、オフィス市場の需給緩和が数値を伴って進行している。 (https://komori.app/company/1795/filing/2021-q2)
- FY2021 悪化 「また、新型コロナ感染拡大や働き方の変化により2021年９月末の都心５区のオフィスビル平均空室率が6.43％と19ヶ月連続で上昇し、平均賃料も14ヶ月連続で値下がりしました。」 — 都心5区の平均空室率が6.43％まで19カ月連続で上昇し、平均賃料も14カ月連続で下落したと記載され、オフィス需給緩和リスクが進行している。 (https://komori.app/company/1795/filing/2020-fy)
- FY2022-Q1 再掲 「また、東京都心５区における2022年のビル供給は、新規ビルでの供給が少なく延床面積ベースで18万坪と前年とほぼ同水準となる見込みです。しかし、足もとでオフィス需要が大幅に回復する要因がないため、東京都心５区のオフィス空室率（2021年12月末6.33％：三鬼商事㈱公表値）が大きく改善する可能性は低く建築投資への影響が懸念される等、今後の業績予測が難しい状況が続いております。」 — 都心5区の2022年ビル供給は18万坪と前年並みで、空室率6.33％の大幅改善も見込みにくいとして、オフィス需給緩和と建築投資への影響懸念を継続している。 (https://komori.app/company/1795/filing/2021-q3)
- FY2022-Q2 悪化 「また、大型案件の端境期となった影響もあり、国土交通省の統計によれば首都圏の非居住用建物着工床面積が前年同期間(2022年１月～３月)比で約39.3％減少したほか、オフィスビルの賃料低下やインフレ率上昇等による景気の先行き不安等から改修工事等の建築投資が先送りになる等、業況は引き続き落ち込みました。」 — 大型案件の端境期、首都圏非居住用建物着工床面積の約39.3％減少、オフィス賃料低下、改修工事等の建築投資先送りが記載され、受注・建築投資環境の悪化が具体化している。 (https://komori.app/company/1795/filing/2022-q1)
- FY2022-Q3 再掲 「当第３四半期連結累計期間の建築業界は、都心大型再開発の端境期に入っていること等から、足許の第３四半期においても首都圏の非居住用建物の着工床面積が前年同期比で34.9％減少する等低迷しています。」 — 都心大型再開発の端境期と首都圏非居住用建物着工床面積の前年同期比34.9％減少を記載し、建設需要の低迷を継続して示している。 (https://komori.app/company/1795/filing/2022-q2)
- FY2022 悪化 「また、日本経済新聞社のオフィスビル賃貸料調査によると、足許の景気不安や在宅勤務の定着により企業がオフィス投資に慎重になり、2022年下期(９月時点)の東京のオフィス賃料が11年ぶりの下落幅となりました。今後も新築ビル竣工によるオフィス供給面積が増加することからオフィス需給が緩み、建設投資へ影響することが懸念されています。」 — 景気不安・在宅勤務の定着によるオフィス投資慎重化と、東京のオフィス賃料が11年ぶりの下落幅となったことを記載し、オフィス需給緩和と建設投資への影響懸念を強めている。 (https://komori.app/company/1795/filing/2021-fy)
- FY2023-Q1 悪化 「また、東京都心５区におけるオフィスビル賃貸市場では、コロナ下で在宅勤務が普及・定着する中、テレワーク実施率の高い大企業を中心に、テナント契約解除や面積縮小の動きが続いています。三鬼商事の調査によれば、2022年12月の空室率は6.47％と高止まりした状況が続いている他、坪当たり平均賃料も20,059円/坪と29ヵ月連続で下落しています。2023年・2025年の大量供給による需給緩和により、他の物件と比べ優位性が少ない物件については、空室消化に時間を要すると見られています。」 — 在宅勤務の定着に伴う契約解除・面積縮小、空室率6.47％、平均賃料20,059円、29か月連続下落、2023年・2025年の大量供給見通しを記載しており、オフィス需給緩和リスクを具体化している。 (https://komori.app/company/1795/filing/2022-q3)
- FY2023-Q2 悪化 「また、都心５区のオフィスビルの平均空室率は６％半ばで推移しているほか、平均賃料が32ヵ月連続で低下する等（参考：三鬼商事レポート）、ワークスタイルの変化やインフレ率上昇等により事業会社の建築投資はいまだ慎重姿勢です。」 — 都心5区の空室率が6％半ば、平均賃料が32か月連続低下となり、ワークスタイル変化・インフレを背景に建築投資の慎重姿勢が継続している。 (https://komori.app/company/1795/filing/2023-q1)
- FY2023 後退 「東京ビジネス地区（都心５区／千代田・中央・港・新宿・渋谷区）の９月時点の平均空室率は6.15％と依然高い水準ですが、日本経済新聞社の調査による2023年下期のオフィスビル賃貸料は新築ビル、既存ビルともに下げ止まりの様相を見せています。」 — 都心5区の空室率は高水準である一方、新築・既存オフィスの賃料は下げ止まりの様相とされ、需給緩和リスクの一部が弱まる記述となっている。 (https://komori.app/company/1795/filing/2022-fy)
- FY2024-Q1 悪化 「また、東京都心５区におけるオフィスビル賃貸市場では、三鬼商事の調査によると、2023年12月の空室率が6.03％と、高止まりした状況が続いている他、坪当たり平均賃料も２万/坪を下回る状態が10ヵ月続いています。新築オフィスの大量供給は当面継続するため、空室消化には時間を要すると見られています。」 — 都心5区の空室率6.03％、平均賃料が2万円/坪を下回る状態が10カ月継続し、新築オフィスの大量供給も続く見通しとして、オフィス需給緩和と受注環境への懸念を強めている。 (https://komori.app/company/1795/filing/2023-q3)
- FY2024-Q2 対処 「また、都心５区のオフィスビルの平均空室率は2024年1月以降5％代に低下し、３月には3年ぶりの低水準となりました（参考：三鬼商事レポート）。賃料も二極化の傾向にあるものの回復基調が強まってくる等、市況が変化しつつあります。」 — 都心5区の平均空室率が2024年1月以降5％台に低下し、3月には3年ぶりの低水準となった。オフィス需給緩和リスクの一部が改善方向に変化している。 (https://komori.app/company/1795/filing/2024-q1)
- FY2025-H1 対処 「三鬼商事㈱の調査によると、東京都心５区におけるオフィス賃貸市場では、移転や拡張、分室開設など多様なニーズによる成約が見られ、空室率は足元でわずかに低下しています。賃料は２万/坪を上回る水準が継続しており、上昇傾向にあります。」 — 都心5区の空室率が低下し、賃料も2万円／坪超の水準で上昇傾向にあるとされ、オフィス需給緩和リスクの改善傾向を記載している。 (https://komori.app/company/1795/filing/2024-h1)
- FY2025 対処 「東京都心５区におけるオフィス賃貸市場では、移転や拡張、分室開設、集約・統合など多様なニーズによる成約がみられ、空室率は低下しました。大規模ビルでの成約は年間を通じて継続し、既存ビルでも安定した需要が確認されるなど、高稼働の動きが広がっています。賃料は２万円/坪を上回る水準で推移しており、足元でも上昇が続いています。」 — 都心5区の空室率低下、成約の継続、賃料2万円／坪超の上昇継続を記載し、オフィス供給・需要に関する受注減少懸念の改善傾向を示している。 (https://komori.app/company/1795/filing/2024-fy)
- 2026-05-13 対処 「平均空室率は2.22％と小幅に上昇したものの引き続き低水準で推移しており、平均賃料についても坪当たり22,302円と上昇基調が継続しております。」 — 空室率は小幅上昇したものの低水準にあり、賃料上昇も継続しているため、オフィス需給緩和による受注減少懸念の改善傾向を示している。 (https://komori.app/company/1795/disclosure/20260311579812)
- 2026-08-12 対処 「2026年５月時点の東京ビジネス地区（都心５区／千代田・中央・港・新宿・渋谷区）における平均空室率は2.07％（前月比0.13ポイント低下）となり、２か月連続で低下いたしました。平均賃料は22,845円／坪（前月比391円上昇、前年同月比9.96％上昇）となり、東京ビジネス地区では、足元で空室率の低下と賃料の上昇がみられます。」 — 都心オフィスの空室率低下と賃料上昇が続き、受注環境に関する懸念の改善を示している。 (https://komori.app/company/1795/disclosure/20260611568323)