# 開発スキームの多様化｜コロンビア・ワークス（146A）の変遷

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## 経過

- FY2023 初出 「当社グループは、土地に建物を建てて売却を行う通常の不動産開発のみならず自社開発型、ファンド型及びソリューション型の３つの事業スキームを展開しております。ひとつの土地に対して最適なスキームを選択することで利益の最大化及び資産効率の最適化を図ることができます。」 — 自社開発型、ファンド型、ソリューション型を使い分け、利益と資産効率の最適化を図る。 (https://komori.app/company/146A/filing/2023-fy)
- FY2025 再定義 「当社グループは、土地に建物を建てて売却を行う不動産開発のみならず自社開発型、ファンド型及びバリューアップ型の３つの事業スキームを展開しております。」 — 従来の「ソリューション型」を含む3スキームの表現が、「自社開発型、ファンド型及びバリューアップ型」へ整理された。 (https://komori.app/company/146A/filing/2025-fy)
- 2026-04-08 再掲 「自社開発とファンド型開発を組み合わせてリスク・リターンを最適化する方針です。なお 2026 年については、竣工が集中している自社開発型の割合が高くなる計画となっています。」 — 自社開発型とファンド型を組み合わせる方針を再確認し、2026年は自社開発型の割合が高くなる計画を示した。 (https://komori.app/company/146A/disclosure/20260408500397)
- 2026-04-27 前進 「自社のバランスシートから切り離した形で、より多くの開発案件を確保・推進していくことが、さらなる成長のポイントになると考えております。」 — 開発型SPCとAM事業を活用し、自社のバランスシートに依存しない案件拡大と資産効率向上の方向性が具体化された。 (https://komori.app/company/146A/disclosure/20260427511132)
- 2026-05-14 前進 「沖縄のホテル開発用地を開発型SPCに売却（ファンド型開発）、渋谷区円山町のホテル用地をJVに売却（他社協業）し、AUMは前四半期比で145億増加。」 — 開発型SPC及び他社協業を実行し、オフバランス型の案件拡大とAUM増加が実績として示された。 (https://komori.app/company/146A/disclosure/20260514534878)
- 2026-05-15 前進 「参画各社は、特別目的会社（SPC）を活用した事業スキームのもと、企画・開発、設計・施工、ファイナンス、運営支援等の各分野で連携しながら、本プロジェクトの円滑な推進と価値最大化を図ってまいります。」 — 開発型SPC及びアセットマネジメント会社を活用した案件拡大について、古宇利島の具体的なホテル開発事業の開始として前進した。 (https://komori.app/company/146A/disclosure/20260515537286)
- 2026-05-18 前進 「沖縄古宇利島のホテルプロジェクトは開発型 SPC を組成しファンド型開発を推進。」 — 古宇利島ホテルプロジェクトについて、開発型SPCの組成とファンド型開発の推進が明示された。 (https://komori.app/company/146A/disclosure/20260518539823)
- 2026-05-20 再掲 「開発型 SPC の出資者は、不動産部門をノンコア事業と位置付ける事業会社様が多くなっております。投資意欲については引き続き健全なものがございます。」 — 開発型SPCについて、出資者の属性と投資意欲の堅調さが再確認された。金利上昇の影響を踏まえ、販売先へのヒアリングを継続するとしている。 (https://komori.app/company/146A/disclosure/20260520542449)
- 2026-06-18 前進 「本案件はGK-TKスキームを活用しております。」 — 開発型SPC及びアセットマネジメント会社を活用した案件拡大について、大阪のオフィスビル2物件を投資対象とする投資助言業務の受託実績が示された。 (https://komori.app/company/146A/disclosure/20260618573917)
- 2026-07-09 再掲 「案件の特性、とりわけ開発期間とバランスシートへの影響を踏まえて判断しております。」 — 自社開発と開発型SPCの使い分けについて、開発期間とバランスシートへの影響を判断基準とする考え方を再確認した。 (https://komori.app/company/146A/disclosure/20260709590181)
- 2026-08-12 前進 「基本方針はバリューアップ開発比率を高め、開発型SPCを活用したファンド型開発スキームに注力し、案件単価を高める方針。」 — 開発スキームの使い分けについて、バリューアップ型と開発型SPCへの注力、案件単価向上という重点が具体化された。 (https://komori.app/company/146A/disclosure/20260812517904)
- 2026-08-12 前進 「【アセット】×【開発種別】×【スキーム】の柔軟な組み合わせで開発」 — 開発スキームの多様化が、資産種類、新築・既存、資金調達方法を組み合わせる運用方針として整理された。 (https://komori.app/company/146A/disclosure/20260812517907)
- 2026-08-12 前進 「大阪の物件を外部受託」 — 大阪の物件を対象とするアセットマネジメント業務を受託し、外部受託によるAUM拡大とアップフロントフィー計上が示された。 (https://komori.app/company/146A/disclosure/20260812517904)
- 2026-08-12 前進 「外部資本・パートナーを活用し事業を拡大する。」 — 開発型SPC・AMの活用方針が、外部資本とパートナーを組み合わせて開発・運営規模を拡大するモデルとして明確化された。 (https://komori.app/company/146A/disclosure/20260812517907)
- 2026-09-01 前進 「開発アセット(レジデンス・オフィス・ホテル等)×開発種別(不動産開発・バリューアップ)×開発スキーム(ファンド型・自社型・他社協業)を市場環境に合わせて自在に組み替えることで、環境が変わっても安定して利益を伸ばせる体制を構築しています。」 — 開発スキームの多様化が、自社型・ファンド型・バリューアップ型に加えて他社協業を含む柔軟な組み合わせとして具体化された。 (https://komori.app/company/146A/disclosure/20260901529522)
- 2026-09-01 前進 「回転数と案件数で利益総額を拡大するとともに、組成時のアップフロントフィー、運用期間中の AM フィー、売却後の PM・BM 受託とフィー収益が積層いたします。」 — 開発型SPC・AMの活用が、組成から売却後管理までの段階的なフィー収益を積み上げるモデルとして具体化された。 (https://komori.app/company/146A/disclosure/20260901529522)