# コロンビア・ワークス（146A） 2026年12月期第３四半期決算説明資料

Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/146A/disclosure/20261112576260
種別: 決算説明資料
開示日: 2026-11-12
Komoriの読み（0-100）: 89
企業ページ: https://komori.app/company/146A

## 何が変わったか

2026年12月期第3四半期累計は、前年の大型物件売却の反動があったものの、売上高は2.9%増、営業利益は2.9%減とほぼ横ばいでした。通期予想は据え置きで、引渡しは第4四半期に集中する計画です。

## 会社が挙げた理由

前年同期に120億円超の大型案件を売却した反動、不動産開発粗利の減少、販管費の増加が営業利益の減少要因となりました。一方、運営事業の粗利増加、引渡し済み物件の売価上振れと原価コントロール、子会社の成長および販管費抑制が影響を吸収しました。

## 開示の要点

- 資料の種類: 決算説明資料
- 対象決算期: 2026年12月期 第3四半期
- 売上高: {"value":29528,"unit":"百万円","yoy_pct":2.9}
- 営業利益: {"value":4749,"unit":"百万円","yoy_pct":-2.9}
- 経常利益: not_disclosed
- 純利益: {"value":2575,"unit":"百万円","yoy_pct":-13.9}
- 売上総利益率: {"value":23.9,"unit":"%","yoy_pt":0.3}
- 営業利益率: not_disclosed
- 販管費: {"value":2293,"unit":"百万円","売上高販管費率":"not_disclosed"}
- 当四半期3か月の実績: {"売上高":{"value":9581,"unit":"百万円"},"売上総利益":{"value":2241,"unit":"百万円"},"営業利益":{"value":1473,"unit":"百万円"},"当期純利益":{"value":609,"unit":"百万円"},"売上総利益率":{"value":23.4,"unit":"%"},"販管費":{"value":768,"unit":"百万円"}}
- 通期業績予想: {"売上高":{"value":55400,"unit":"百万円"},"売上総利益":{"value":11600,"unit":"百万円"},"営業利益":{"value":7600,"unit":"百万円"},"当期純利益":{"value":4200,"unit":"百万円"},"配当":{"value":94,"unit":"円"}}
- 通期予想に対する進捗率: {"売上高":"53.3%","売上総利益":"60.7%","営業利益":"62.5%","AM売上":"75.4%","賃貸管理売上":"113.8%","ホテル運営売上":"62.0%","サンクス沖縄売上":"22.7%"}
- 計画に対する自己評価: 計画比遅延も、2Q時点の見通し通り安定的に進捗。物件の時期調整を除けば計画超過ペースで推移。
- セグメント別実績: {"不動産開発":{"売上":"not_disclosed","利益":{"value":4962,"unit":"百万円","yoy_pct":-6.7}},"不動産運営":{"売上":"not_disclosed","利益":{"value":2081,"unit":"百万円","yoy_pct":45.2}},"AM":{"売上":{"value":528,"unit":"百万円","yoy_pct":64.6}},"賃貸管理":{"売上":{"value":683,"unit":"百万円","yoy_pct":67.8}},"ホテル運営":{"売上":{"value":171,"unit":"百万円","yoy_pct":-19.7}},"サンクス沖縄":{"売上":{"value":590,"unit":"百万円","yoy_pct":-27.6}}}
- 増減要因の内訳: {"前期大型案件の反動":"not_disclosed","不動産開発粗利":{"value":-355,"unit":"百万円"},"運営事業の粗利増加":{"value":648,"unit":"百万円"},"販管費増加":{"value":-434,"unit":"百万円"},"営業利益計画差異":{"value":-925,"unit":"百万円"},"物件の採算改善":{"value":1260,"unit":"百万円"},"売価の計画比上振れ":{"value":410,"unit":"百万円"},"原価コントロール":{"value":850,"unit":"百万円"},"子会社の成長・販管費抑制":{"value":684,"unit":"百万円"}}
- 主要KPI: [object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]
- 単価と数量の指標: {"販売件数":{"値":13,"単位":"件","前年同期比":"not_disclosed"},"案件単価":{"値":2050,"単位":"百万円","前年同期比":"not_disclosed"},"賃貸管理戸数":{"値":4151,"単位":"戸","前年同期比":59.1},"AUM":{"値":78572,"単位":"百万円","前年同期比":79.5}}
- 店舗数・拠点数: not_disclosed
- 従業員数: not_disclosed
- 業績見通しの前提: {"政策金利上昇":"計2回、0.5%程度","政策金利":"1.25%","期末自己資本比率":"25%以上を想定","都心5区オフィス空室率":"1.85%","都心5区オフィス平均賃料前年同月比":13.7,"政策金利0.25%上昇時の年間金利負担増加":"約1.5億円"}
- 見通しに織り込んだリスク額: not_disclosed
- 中期経営計画の目標: {"ストック営業利益":{"2026年12月期":523,"2030年12月期":3200,"単位":"百万円"},"AUM":{"目標年度":"2026年12月期","目標値":100000,"単位":"百万円"},"賃貸管理戸数":{"目標年度":"2026年12月期","目標値":3500,"単位":"戸"}}
- 財務目標: {"自己資本比率":{"方針":"20〜30%の水準を維持","3Q末実績":23.4,"単位":"%","期末想定":"25%以上"}}
- 年間配当: {"年間":94,"単位":"円","中間":"not_disclosed","期末":"not_disclosed"}
- 配当性向: {"value":17.3,"unit":"%","方針":"15〜20%"}
- 自己株式取得: {"取得時期":"2026年6月〜7月","目的":"新株予約権行使時の株式交付、M&A、株式報酬制度への活用","金額":"not_disclosed","株数":"not_disclosed"}
- 設備投資額: not_disclosed
- 受注高・受注残高: not_disclosed
- 市場規模・シェア: not_disclosed
- 質疑応答の論点: not_disclosed
- 新しい施策: 新宿区下落合で既存建物への増築を計画、秋葉原ホテルを2026年12月に開業、渋谷区円山町ホテルを2028年に開業予定、富裕層向け事業を開始、工期の短いバリューアップ案件への注力

## 評価の根拠

- 通期予想に対する進捗率は、どの粒度で示されているか。: セグメント別に開示（原文: 「「売上高 29,528（53.3%）」「営業利益 4,749（62.5%）」「賃貸管理 683、26年予想600、進捗率113.8%」」）
- 実績が自社の計画に対してどうだったかを、会社自身がどう評価しているか。: 強弱が混在（原文: 「「営業利益 計画比 ▲925（83.7%）」「物件の時期調整を除けば、計画超過ペースで推移」「引渡済物件は計画比で収益性改善」」）
- 累計だけでなく、当四半期の3か月単独の数値が示されているか。: あり（原文: 「「26年 3Q」の売上高9,581百万円、営業利益1,473百万円、当期純利益609百万円」）
- 売上・利益・KPIのいずれかで「過去最高」を更新したという主張があるか。: なし（原文: 「資料は前年同期比、計画比、目標超過を記載しているが、「過去最高」の記載はない。」）
- この資料の中で、通期予想を修正した、または据え置いたことが明示されているか。: あり（原文: 「「通期業績予想は期初公表値を維持」「通期業績予想は変更なし」」）
- 増減の要因は、どの形で分解して示されているか。: 増減要因図で金額あり（原文: 「営業利益の図に「前期大型案件の反動」「開発粗利増」「運営事業の粗利増加」「販管費増加」と金額を表示」）
- 会社が業績の増減の主たる要因として挙げているのはどれか。: 構成・構造の変化（原文: 「「前期大型物件売却の反動」「運営事業の拡大が粗利率改善を牽引」」）
- セグメント情報はどの粒度で示されているか。: セグメント別の売上と利益（原文: 「「開発の粗利5,317→4,962」「運営の粗利1,433→2,081」」）
- 売上原価または販管費の内訳・増加要因が数値で示されているか。: あり（原文: 「「販管費2,293百万円、計画2,900百万円」「子会社の成長に伴う人件費の増加と、租税公課の増加が主因」」）
- この期のマイナスの事実は、どこまで説明されているか。: マイナス材料に金額あり（原文: 「「営業利益4,749百万円（前年同期比▲2.9%）」「販管費+434百万円」「ホテル売上171百万円、前年同期比▲19.7%」」）
- 業績見通しの前提は、どこまで数値で示されているか。: 複数の前提を数値で開示（原文: 「「計2回0.5%程度の金利上昇」「政策金利1.25%」「期末の自己資本比率は25%以上を想定」」）
- 見通しに織り込んだリスクやマイナス要因の金額が示されているか。: あり（原文: 「「仮に政策金利が+0.25%上昇し借入全体に及ぶと…年間の金利負担の増加は約1.5億円」」）
- 通期予想の達成に向けて、残り期間に何が必要かがどこまで示されているか。: 進捗を数値で開示（原文: 「「4Qで必要な営業利益は2,851百万円」」）
- 中期経営計画は、この資料でどこまで扱われているか。: 進捗を数値で開示（原文: 「「中期経営計画 ストック営業利益523百万円→3,200百万円」「3Q累計の粗利は2,081百万円」」）
- 新しい施策・投資・提携・製品が、この資料で具体的に示されているか。: あり（原文: 「「既存建物の隣に増築計画」「秋葉原は12月に開業決定」「富裕層向けビジネスを開始」」）
- 財務諸表以外の事業指標は、いくつ数値で示されているか。: 5件以上（原文: 「KPI欄に「販売件数」「案件単価」「AUM」「賃貸管理戸数」などを掲載」）
- 示された事業指標は、前年・前期に対してどの方向に動いているか。: 多くが改善（原文: 「「AUM786億円」「管理戸数4,151戸」「新規投資額前年同期比+60.3%」「RevPAR前年同期比▲9.9%」」）
- 客数と客単価、数量と単価、ARPUと契約数のように、単価と量に分解した指標が示されているか。: あり（原文: 「「販売件数13件」「案件単価2,050百万円」「賃貸管理戸数4,151戸」「うち外部受託2,194戸」」）
- 市場規模、シェア、競合との比較が数値で示されているか。: なし（原文: 「「都心5区のオフィスは空室率1.85%、平均賃料は前年同月比+13.7%」」）
- 株主還元は、どこまで具体的に示されているか。: 還元方針を数値で開示（原文: 「「配当性向15〜20%の方針」「26年12月期は94.0円、配当性向17.3%」」）
- 自己株式の取得または消却への言及があるか。: あり（原文: 「「自社株買い…2026年6月〜7月に実施」」）
- ROE・ROIC・D/Eレシオ・自己資本比率などの財務目標の数値が示されているか。: あり（原文: 「「毎期末20〜30%の水準を維持」「期末は25%以上を想定」」）
- 設備投資額・成長投資額・研究開発費のいずれかが金額で示されているか。: あり（原文: 「「3Q累計の新規投資額は42,757百万円」」）
- この資料はどの形式にあたるか。: 決算説明資料（原文: 「表題「2026年12月期第3四半期決算説明資料」、Contentsに「3Q決算の概要」「4Q見通し」」）
- 経営理念・会社概要など、業績と直接関係のない定型頁がどの程度を占めるか。: 定型頁はほとんどない（原文: 「2ページ目以降の構成が「3Q決算の概要」「期初計画比と4Q見通し」」）
- 「差し控えたい」「未定」など、数値の開示を明確に見送った箇所があるか。: あり（原文: 「「4Qに販売を予定している個別物件の状況につきましては…回答を控えさせていただきます」「四半期毎の業績予想は非開示」」）
- 見通しと計画の説明はどれだけ断定的か。: 概ね断定的（原文: 「「通期業績予想は…維持」と断定する一方、「開業予定」「販売タイミングをコントロールする可能性」と記載」）
- 経営理念・会社概要など、業績と直接関係のない定型頁がどの程度を占めるか。: 定型頁はほとんどない（原文: 「目次が「3Q決算の概要」「4Q見通し」「仕入れ」「ストック収益」で構成されている。」）