# コロンビア・ワークス（146A） 投資家のみなさまからのご質問と当社見解（2026年6月）

Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/146A/disclosure/20260709590181
種別: 決算説明資料
開示日: 2026-07-09
Komoriの読み（0-100）: 71
企業ページ: https://komori.app/company/146A

## 何が変わったか

2026年12月期第1四半期決算後に寄せられた投資家の質問と会社見解を開示しました。第1四半期は計画どおりに進み、通期予想は据え置いたまま、下期の物件販売と大型案件を成長の柱としています。

## 会社が挙げた理由

第1四半期は来期以降の成長に向けた仕入れを優先したためです。売上総利益率の前年同期比低下は、粗利率の低い他社協業案件の売上構成比上昇と前年同期の高粗利物件売却によるミックス変化が主因と説明しています。通期業績については、販売時期を収益最大化の観点から調整し、大型物件の販売が第4四半期に見込まれるため下期偏重となっています。

## 開示の要点

- 資料の種類: 質疑応答要旨
- 対象決算期: 2026年12月期 第1四半期
- 売上高: {"value":101.4,"unit":"億円","yoy_pct":87}
- 営業利益: {"value":12.88,"unit":"億円","yoy_pct":51.2}
- 経常利益: not_disclosed
- 純利益: not_disclosed
- 売上総利益率: {"value":19.7,"unit":"%","前年同期比増減ポイント":-7.7}
- 営業利益率: not_disclosed
- 販管費: not_disclosed
- 当四半期3か月の実績: {"売上高":{"value":101.4,"unit":"億円"},"営業利益":{"value":12.88,"unit":"億円"}}
- 通期業績予想: {"売上高":"not_disclosed","営業利益":"not_disclosed","経常利益":"not_disclosed","純利益":"not_disclosed","1株当たり利益":{"value":"not_disclosed","unit":"円"},"1株当たり配当":{"value":94,"unit":"円"}}
- 通期予想に対する進捗率: {"売上高":{"value":18.3,"unit":"%"},"営業利益":{"value":17,"unit":"%"}}
- 計画に対する自己評価: 概ね計画通りの進捗
- セグメント別実績: not_disclosed
- 増減要因の内訳: not_disclosed
- 主要KPI: [object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]
- 単価と数量の指標: {"1件あたり単価":{"value":23,"unit":"億円"},"今後の平均案件単価目標":{"value":"30〜40","unit":"億円"}}
- 店舗数・拠点数: not_disclosed
- 従業員数: not_disclosed
- 業績見通しの前提: {"政策金利上昇":{"value":0.5,"unit":"%程度（0.25%×2回）"},"貸出金利上乗せ":{"value":1,"unit":"%程度"},"想定平均調達金利":{"value":2.5,"unit":"%程度"},"開発案件比率":{"value":70,"unit":"%程度"}}
- 見通しに織り込んだリスク額: not_disclosed
- 中期経営計画の目標: not_disclosed
- 財務目標: {"自己資本比率下限":{"value":20,"unit":"%"},"第1四半期末自己資本比率":{"value":22.8,"unit":"%"},"PBR目標":"2.0倍超の安定的な達成"}
- 年間配当: {"年間":{"value":94,"unit":"円/株"},"中間":"not_disclosed","期末":"not_disclosed"}
- 配当性向: {"value":"15〜20%を目安（2026年12月期予想17.3%）","unit":"%"}
- 自己株式取得: 2026年6月17日付の決定を参照。取得枠の金額・株数・期間は本資料ではnot_disclosed
- 設備投資額: not_disclosed
- 受注高・受注残高: not_disclosed
- 市場規模・シェア: not_disclosed
- 質疑応答の論点: 第1四半期業績は概ね計画どおりで、営業利益は計画比30.5%上振れ。、通期予想に対する進捗率は売上18.3%、営業利益17.0%で、期初計画どおり。、下期・第4四半期に大型物件の販売を見込むため、通期計画は下期偏重。、金利上昇・建築費高止まり・工期遅延などは計画に織り込み済み。、既存物件のバリューアップ、ホテル・オフィス、ファンド型開発を選択的に拡大。、ストック収益では管理戸数3,500戸、AUM1,000億円を目標。、配当性向15〜20%を目安とし、1株94円を予想。、2027年春頃のプライム市場移行を目指す。
- 新しい施策: 既存不動産のバリューアップを中心に仕入れを行う方針、オフィスのバリューアップ型事業とファンド活用型開発を拡大、新ホテルブランドNOCTISを展開、2027年春頃のプライム市場移行に向けた準備を前倒しで開始

## 評価の根拠

- 通期予想に対する進捗率は、どの粒度で示されているか。: セグメント別に開示（原文: 「「第1四半期の進捗率（売上18.3％・営業利益17.0％）」」）
- 実績が自社の計画に対してどうだったかを、会社自身がどう評価しているか。: 計画どおり（原文: 「「概ね計画通りの進捗と評価しております」「販売は計画通り4件を決済」」）
- 累計だけでなく、当四半期の3か月単独の数値が示されているか。: あり（原文: 「「2026年12月期第1四半期の業績」「売上高は前年同期比＋87.0％の101億40百万円、営業利益は同＋51.2％の12億88百万円」」）
- 売上・利益・KPIのいずれかで「過去最高」を更新したという主張があるか。: なし（原文: 「該当する過去最高・最高記録の主張は記載されていません。」）
- この資料の中で、通期予想を修正した、または据え置いたことが明示されているか。: なし（原文: 「「通期で目指す業績水準に変更はございません」」）
- 増減の要因は、どの形で分解して示されているか。: 文章での対比（原文: 「「建築費の高騰等を保守的に見込んでいた原価が想定ほど発生しなかったこと」「租税公課や支払手数料等が…想定ほど発生しなかったこと」」）
- 会社が業績の増減の主たる要因として挙げているのはどれか。: 構成・構造の変化（原文: 「「粗利率の低い他社協業案件…の売上構成比が高かったこと」「構成（ミックス）の変化が主因」」）
- セグメント情報はどの粒度で示されているか。: 連結のみ開示（原文: 「「売上高は…101億40百万円、営業利益は…12億88百万円」」）
- 売上原価または販管費の内訳・増加要因が数値で示されているか。: あり（原文: 「「租税公課や支払手数料等」「賃貸管理に係る広告宣伝費や採用関連費用」」）
- この期のマイナスの事実は、どこまで説明されているか。: マイナス材料に説明あり（原文: 「「前年同期比での低下は…他社協業案件…売上構成比が高かったこと…構成（ミックス）の変化が主因」」）
- 業績見通しの前提は、どこまで数値で示されているか。: 複数の前提を数値で開示（原文: 「「政策金利が0.5％程度（0.25%×2回）上昇する前提」「貸出金利は…＋1％程度」「平均的な調達金利は2.5％程度」」）
- 見通しに織り込んだリスクやマイナス要因の金額が示されているか。: なし（原文: 「「外部環境の悪化に備えたバッファも織り込んでいる」」）
- 通期予想の達成に向けて、残り期間に何が必要かがどこまで示されているか。: 進捗を数値で開示（原文: 「「第4四半期には100億円弱の比較的大型な物件の販売見通しが立って」」）
- 中期経営計画は、この資料でどこまで扱われているか。: 記載なし（原文: 「中期経営計画に関する記載は確認できません。」）
- 新しい施策・投資・提携・製品が、この資料で具体的に示されているか。: あり（原文: 「「新ホテルブランド『NOCTIS』」「オフィスへの取り組みを増やしていきたい」「2027年春頃のプライム市場への移行を目指して準備を開始」」）
- 財務諸表以外の事業指標は、いくつ数値で示されているか。: 5件以上（原文: 「「9件・約214億円の新規投資」「4件を決済」「約500億円のAUM」「ストック粗利シェア…約3割」「1件あたり単価は約23億円」」）
- 示された事業指標は、前年・前期に対してどの方向に動いているか。: 多くが改善（原文: 「「ストック粗利シェアは2025年12月期の約2割から足元で約3割まで拡大」「売上高…＋87.0％」「営業利益…＋51.2％」」）
- 客数と客単価、数量と単価、ARPUと契約数のように、単価と量に分解した指標が示されているか。: あり（原文: 「「今期第1四半期に売却した4物件」「第1四半期の1件あたり単価は約23億円」「今後は平均30〜40億円程度」」）
- 市場規模、シェア、競合との比較が数値で示されているか。: あり（原文: 「「都心部の一棟レジデンスについては足元で3％前後での取引も見られ」」）
- 株主還元は、どこまで具体的に示されているか。: 還元方針を数値で開示（原文: 「「配当性向は15〜20％を目安に維持」「2026年12月期は1株当たり94.0円（配当性向17.3％）」」）
- 自己株式の取得または消却への言及があるか。: あり（原文: 「「自己株式の取得に関しては、2026年6月17日付にて開示いたしました」」）
- ROE・ROIC・D/Eレシオ・自己資本比率などの財務目標の数値が示されているか。: あり（原文: 「「自己資本比率は毎期末時点で20％を下限」「PBR2.0倍超の安定的な達成」」）
- 設備投資額・成長投資額・研究開発費のいずれかが金額で示されているか。: あり（原文: 「「9件・約214億円の新規投資…を実行」」）
- この資料はどの形式にあたるか。: 質疑応答・書き起こし（原文: 「表題「投資家のみなさまからのご質問と当社見解」および「ご質問と回答」」）
- 経営理念・会社概要など、業績と直接関係のない定型頁がどの程度を占めるか。: 定型頁はほとんどない（原文: 「本文の中心は8カテゴリーの「ご質問と回答」で構成されています。」）
- 「差し控えたい」「未定」など、数値の開示を明確に見送った箇所があるか。: あり（原文: 「「個別物件の詳細についてはお答えが難しい状況」「物件ごとに異なるため一律にお答えすることは難しい状況」」）
- 見通しと計画の説明はどれだけ断定的か。: 条件付き（原文: 「「達成確度は高いと考えております」「将来にわたるリスクがゼロとは申し上げられません」「断定できるものではない」」）