# コロンビア・ワークス（146A） 2025年12月期第２四半期決算および中期経営計画説明会（書き起こし）

Source: Komori (komori.app) — https://komori.app/company/146A/disclosure/20250822545860
種別: 決算説明資料
開示日: 2025-08-22
Komoriの読み（0-100）: 55
企業ページ: https://komori.app/company/146A

## 何が変わったか

上期は2物件の売却時期が第3四半期へずれたため、売上高は計画を約40億円下回った。一方、原価を抑えられたことや販管費が計画を下回ったことから、営業利益は計画をやや上回った。

## 会社が挙げた理由

2物件の売却時期が第3四半期にずれたため売上高が下振れした。一方、工事費を保守的に見積もっていた中でコストコントロールが機能し原価を抑えられたこと、売却金額が想定を上回ったこと、販管費が計画を約7,500万円下回ったことが営業利益の計画超過要因として説明されている。

## 開示の要点

- 資料の種類: 説明会書き起こし
- 対象決算期: 2025年12月期 第2四半期
- 売上高: {"value":"not_disclosed","unit":"not_disclosed","yoy_pct":"not_disclosed"}
- 営業利益: {"value":"not_disclosed","unit":"not_disclosed","yoy_pct":"not_disclosed"}
- 経常利益: {"value":"not_disclosed","unit":"not_disclosed","yoy_pct":"not_disclosed"}
- 純利益: {"value":"not_disclosed","unit":"not_disclosed","yoy_pct":"not_disclosed"}
- 売上総利益率: not_disclosed
- 営業利益率: not_disclosed
- 販管費: {"value":"not_disclosed","unit":"not_disclosed","売上高販管費率":"not_disclosed"}
- 当四半期3か月の実績: not_disclosed
- 通期業績予想: {"売上高":{"value":"約400","unit":"億円"},"営業利益":{"value":"not_disclosed","unit":"not_disclosed"},"その他":"not_disclosed"}
- 通期予想に対する進捗率: not_disclosed
- 計画に対する自己評価: 売上高は約40億円下振れ、営業利益は計画をやや上回った
- セグメント別実績: not_disclosed
- 増減要因の内訳: [object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]
- 主要KPI: [object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]
- 単価と数量の指標: テーマ型不動産の賃料は相場比約2〜3割高。その他の数量・単価分解はnot_disclosed
- 店舗数・拠点数: not_disclosed
- 従業員数: not_disclosed
- 業績見通しの前提: 自社開発案件は開始から売却まで約2〜3年。27年度中に販売可能な案件を厳選し、保守的な計画を策定
- 見通しに織り込んだリスク額: not_disclosed
- 中期経営計画の目標: [object Object]、[object Object]、[object Object]、[object Object]
- 財務目標: not_disclosed
- 年間配当: not_disclosed
- 配当性向: 15〜20%
- 自己株式取得: not_disclosed
- 設備投資額: not_disclosed
- 受注高・受注残高: not_disclosed
- 市場規模・シェア: {"市場規模":"約200兆円","目標シェア":"1%","目標規模":"約2兆円"}
- 質疑応答の論点: テーマ型不動産の賃料は相場比約2〜3割高で、竣工前にリーシングが完了する案件が多い、運営サービスの人材教育・サービス品質が課題、海外投資家と国内富裕層の投資意欲は旺盛、金利上昇局面だが、取引銀行の貸出姿勢は前年同様、業績好調の要因は原価抑制、売却金額の上振れ、販管費の未消化、業績予想は売却確度が高まるまで修正しない方針、仕入れは計画比やや遅れているが、第3四半期以降に契約を進める、株主還元は配当性向15〜20%を方針とし、株主優待も検討中
- 新しい施策: 沖縄でのホテル開発、既存建物を改修するバリューアップ型プロジェクトの拡大、コロンビア・アセットマネジメントの第2号〜第4号ファンド、渋谷、秋葉原、麻布十番でのホテル開発、2027年度のプライム市場移行を目指す

## 評価の根拠

- 通期予想に対する進捗率は、どの粒度で示されているか。: 文章での対比（原文: 「「２Qまでの進捗もよく」「計画に対しては２物件ほど期ズレをしたので、売上の方は約40億ほど下振れ」」）
- 実績が自社の計画に対してどうだったかを、会社自身がどう評価しているか。: 強弱が混在（原文: 「「売上の方は約40億ほど下振れたんですけれど、営業利益の方は計画ちょっと上ぐらい」」）
- 累計だけでなく、当四半期の3か月単独の数値が示されているか。: なし（原文: 「「上期が終わったわけですけれども」として上期実績を説明しているが、3か月単独の数値の記載はない。」）
- 売上・利益・KPIのいずれかで「過去最高」を更新したという主張があるか。: なし（原文: 「「過去一番大きい案件」との説明はあるが、売上・利益・KPIの過去最高更新とは述べていない。」）
- この資料の中で、通期予想を修正した、または据え置いたことが明示されているか。: あり（原文: 「「業績予想の修正をしなかったのは何かリスクがあるということなんでしょうか」に対し、「売却の目途が立ち、確度が高まった段階で投資家の皆様にお伝えできれば」と回答。」）
- 増減の要因は、どの形で分解して示されているか。: 表で金額あり（原文: 「「売上の方は約40億ほど下振れ」「販管費も…予算程消化しておらず、それが7,500万円ほど計画を下回っております」」）
- 会社が業績の増減の主たる要因として挙げているのはどれか。: 価格・コスト（原文: 「「売却金額と原価両方の側面」「コストコントロールがうまくいって売却物件の粗利が想定以上」「販管費…7,500万円ほど計画を下回っております」」）
- セグメント情報はどの粒度で示されているか。: 記載なし（原文: 「「当社の事業は不動産開発事業と不動産運営事業」と説明しているが、セグメント別の実績数値はない。」）
- 売上原価または販管費の内訳・増加要因が数値で示されているか。: あり（原文: 「「原価自体が想定より低く抑えられました」「販管費…7,500万円ほど計画を下回っております」」）
- この期のマイナスの事実は、どこまで説明されているか。: マイナス材料に金額あり（原文: 「「２物件ほど期ズレをしたので、売上の方は約40億ほど下振れ」」）
- 業績見通しの前提は、どこまで数値で示されているか。: 定性的（原文: 「「通期予想で開示している数字というのは、かなり保守的に組んで」「大体2年から3年程度の時間」」）
- 見通しに織り込んだリスクやマイナス要因の金額が示されているか。: なし（原文: 「「売却の目途が立ち、確度が高まった段階で」と説明しているが、リスク額の記載はない。」）
- 通期予想の達成に向けて、残り期間に何が必要かがどこまで示されているか。: 言及のみ（原文: 「「ここからしっかりやっていきたい」「3Q以降、順次契約が決まったり」と説明。」）
- 中期経営計画は、この資料でどこまで扱われているか。: 進捗を数値で開示（原文: 「「2026年度の営業利益60億円、2027年度の営業利益75億円」「2024年12月期は結果的に40%を超える成長率」」）
- 新しい施策・投資・提携・製品が、この資料で具体的に示されているか。: あり（原文: 「「沖縄でホテル開発も予定」「バリューアップ型のプロジェクトも増やしていきます」「第2号、第3号、第4号ファンド」」）
- 財務諸表以外の事業指標は、いくつ数値で示されているか。: 5件以上（原文: 「「今100以上」「相場の賃料から約2割から3割」「約130室」「運用資産を2,500億」「17アーティスト」」）
- 示された事業指標は、前年・前期に対してどの方向に動いているか。: 記載なし（原文: 「「約1.5倍ぐらいの成長」「AUMも拡大基調」といった個別の説明はある。」）
- 客数と客単価、数量と単価、ARPUと契約数のように、単価と量に分解した指標が示されているか。: あり（原文: 「「相場の賃料から約2割から3割ぐらい高くご入居いただいてます」」）
- 従業員数または採用の状況が数値で示されているか。: なし（原文: 「「コロンビア・セットマネジメントで採用させていただいた人件費が、大幅に増えていく」と説明。」）
- 市場規模、シェア、競合との比較が数値で示されているか。: あり（原文: 「「ホテル・オフィス・住宅で約200兆円の市場規模」「マーケットの1％を取りに行きたい」」）
- 株主還元は、どこまで具体的に示されているか。: 還元方針を数値で開示（原文: 「「株主還元としては配当性向15%から20%と定めております」」）
- 自己株式の取得または消却への言及があるか。: なし（原文: 「株主還元については配当性向と株主優待の検討が説明されているが、自己株式取得・消却の記載はない。」）
- ROE・ROIC・D/Eレシオ・自己資本比率などの財務目標の数値が示されているか。: なし（原文: 「「資本効率を高めていきたい」との説明はあるが、財務指標の目標値はない。」）
- 設備投資額・成長投資額・研究開発費のいずれかが金額で示されているか。: なし（原文: 「「大型物件の開発はどんどんやっていきたい」と説明しているが、投資額は示されていない。」）
- この資料はどの形式にあたるか。: 質疑応答・書き起こし（原文: 「表題が「決算および中期経営計画説明会（書き起こし）」であり、本文も司会者と登壇者の対話形式。」）
- 経営理念・会社概要など、業績と直接関係のない定型頁がどの程度を占めるか。: 定型頁がある程度ある（原文: 「テーマ型不動産の紹介や企業理念の説明がある一方、大半は決算・中期計画・質疑応答。」）
- 「差し控えたい」「未定」など、数値の開示を明確に見送った箇所があるか。: なし（原文: 「「回答できなかったご質問につきましては後日回答させていただきます」と記載。」）
- 見通しと計画の説明はどれだけ断定的か。: 概ね断定的（原文: 「「売却の目途が立ち、確度が高まった段階で」「想定しております」「予定しております」」）
- 経営理念・会社概要など、業績と直接関係のない定型頁がどの程度を占めるか。: 定型頁がある程度ある（原文: 「冒頭にテーマ型不動産や開発事例の紹介があるが、その後は決算説明、中期計画、質疑応答が中心。」）